今年前四個月全國商品房成交面積同比增長17.6%，比2007年同期增長11.4%，按前四個月平均水平的80%保守估算后八個月成交面積，則全年同比增長3.9%，而實際同比增速可能明顯高于這一數(shù)字。對以萬科、保利、金地等為代表的開發(fā)類上市公司而言，前五個月的順利銷售加上2008年預(yù)收未結(jié)算項目，使得2009年業(yè)績同比增長的確定性大增，中性估計2009年板塊業(yè)績同比增長20%。

但我們也注意到，部分區(qū)域市場近期呈現(xiàn)出價升量跌的特點，三大一線城市5月最后一周成交都出現(xiàn)較明顯萎縮，其中深圳5月最后兩周一手房成交均價上升6.4%，而成交面積環(huán)比下降21.7%，使得成交金額下降16.9%。這種情況表明，當前購買力從自身和外部因素考慮都難以得到進一步的提升，需求的價格彈性較高，如果房價上漲，很可能使成交量出現(xiàn)更為明顯的萎縮，這對行業(yè)持續(xù)盈利前景將是不利影響。

 

　　大規(guī)模擴張土地儲備時機未到

　　我們跟蹤的主要城市可售房源消化速度顯示表面庫存壓力下降明顯，而開發(fā)企業(yè)銷售回款大幅增加，加上借貸資金成本的降低和銀行降低房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等因素，開發(fā)企業(yè)下一階段加大開發(fā)投入成為必然趨勢，我們對全年開發(fā)投資增速預(yù)期從0-10%上調(diào)至10%-20%，開發(fā)投資的增長對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動將起到積極作用。

　　但同時我們認為即使當前行業(yè)持續(xù)回暖，仍不是開發(fā)企業(yè)大規(guī)模增加土地儲備的適當時機，主要原因在于：第一，全行業(yè)的潛在存貨壓力仍較大；第二，許多開發(fā)企業(yè)自身儲備項目數(shù)量并不少，足夠未來至少三年開發(fā)銷售所需；第三，全國土地價格并未出現(xiàn)明顯下降，而國家土地供應(yīng)政策和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)甚至可能造成未來地價的下跌。

 

　　貨幣政策是決定因素

　　隨著行業(yè)景氣的不斷提升和可能出現(xiàn)的房價上漲，政府繼續(xù)出臺刺激房地產(chǎn)成交重磅政策的可能性降低，政策導(dǎo)向預(yù)計將轉(zhuǎn)為中性。

　　我們認為決定房地產(chǎn)行業(yè)2010年以后走勢的最重要因素還是貨幣政策，這是本輪房地產(chǎn)市場變動的主線。如果上半年大規(guī)模的貨幣供應(yīng)造成較明顯的通貨膨脹，則貨幣政策很可能轉(zhuǎn)向，而房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模難免出現(xiàn)萎縮，行業(yè)景氣則將隨后出現(xiàn)回落。當然，國家宏觀調(diào)控對通脹和房價都可以進行平抑，因此需持續(xù)關(guān)注CPI走勢和貨幣政策的變動，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)景氣的持續(xù)時間。

　　近期房地產(chǎn)板塊的信心受到銷售超預(yù)期帶來的業(yè)績提升和項目資本金比例下調(diào)帶來的財務(wù)杠桿提升雙重支撐，我們維持對市場地位不斷提升的龍頭萬科、保利、招商、金地、金融街(000402,股吧)，以及受益區(qū)域規(guī)劃提升的陸家嘴(600663,股吧)、張江高科(600895,股吧)、深振業(yè)維持“增持”評級。