麥格理周三發(fā)表報告表示，雖然全球經濟下滑，但香港住宅價格由年初至今已累漲13%，令其感到驚訝。住宅市場似乎對香港失業(yè)率上升及GDP加快萎縮保持“免疫力”；去年下半年價格下跌23%，但年初至今的升幅已收復約一半失地。過去兩個月的交易量，已恢復至去年第四季度的高位。

麥格理預期，雖然交易量及金額增速緩慢，但房產價格可維持升勢，原因是新競爭者有限、個人存款強健、利率偏低、政府土地供應有限，及獲內地人士購買力支持。

　　經濟雖然進入衰退，但香港住宅價格難以置信地強勁，為二十年來首次，GDP下跌及失業(yè)率上升，但房產價格仍上升。由于企業(yè)維持緊縮預算，故失業(yè)率攀升，當中制造業(yè)、建筑業(yè)及零售業(yè)最受打擊，麥格理認為該等行業(yè)不太可能影響私人住宅需求，因而可解釋部分房價上升的原因。

　　麥格理將今年住宅價格預測，由同比跌15%，改為上升15%至20%，原因包括資產價格通脹預期強烈、有利的供應關系、港府的高地價政策、內地買家增加、低利率。麥格理預料高端住宅市場繼續(xù)跑贏大眾住宅市場，令換屋及投資者回報上升，并推動需求，最終令高端市場受惠。

　　港府無疑喜見出口急速回落時，資產價格出現(xiàn)通脹。當資產價格上漲，將增強本地情緒，最終轉化成為零售消費增加。麥格理預期，今年香港GDP同比跌6.5%，明年則回升3.5%，但仍將經歷四個季度衰退，即明年第一季度才結束。

　　長實（00001.HK）、新地（00016.HK）及新世界(600628,股吧)（00017.HK）及信置（00083.HK）相對地涉足香港住宅市場較多，故資產凈值應有較大提升。不過，有些發(fā)展商受惠于市場復蘇較少，原因是市場在1997年大幅下滑后，有些發(fā)展商將香港住宅市場的投資，轉移至商業(yè)物業(yè)租賃，或至非本港及非房產業(yè)務。麥格理亦指出，有些資產凈值提升，乃來自發(fā)展商股價攀升，而恒指年初至今已累升25%。

　　該行表示，較偏好長實、新地及信置，因其涉足較多住宅市場，但只給予長實“優(yōu)于大市”，目標價由75.4港元提升至111.1港元，而新地及信置只獲“中性”評級，因上升空間有限。新地目標價由66.6港元提升至103.9港元，而信置目標價由8.2港元調高至14.8港元。

　　恒地（00012.HK）及恒隆地產（00101.HK）受惠住宅市場提升最少，因涉及住宅及零售物業(yè)市場較低，評級由“中性”降至“落后大市”，原因是股價已超越目標價，及不太可能受惠香港房產價格的升勢。恒地目標價由24.7港元調高至39港元，意味股價有17%下調空間。恒隆地產目標價由21港元上調至23.1港元，顯示股價有12%下調空間。

　　麥格理維持新世界及嘉里建設（00683.HK）“優(yōu)于大市”評級，因其資產凈值折讓具吸引力，并認為兩家公司計劃推售項目，將在短期內提供上行催化劑。新世界目標價由8.5港元上調至17.4港元，而嘉里目標價由25.1港元上調至36.5%。

　　港鐵（00066.HK）為香港主要住宅土地供應者，應可受惠住宅價格升勢，麥格理估算，港鐵約42%資產凈值來自住宅及零售物業(yè)。由于房屋供應有限，港鐵在未來數(shù)年釋出土地時，將在利潤分享方面有最高議價能力。由于港鐵股價傾向落后房產同業(yè)，麥格理相信在住宅強勁上升周期時，港鐵有良好杠桿作用。麥格理維持港鐵“優(yōu)于大市”評級，目標價由20港元上調29.1港元。