獲得準(zhǔn)確消息后，上海某股份制銀行高管李強(化名)有些驚訝。幾個星期前，國務(wù)院剛剛公布將下調(diào)房地產(chǎn)項目資本金時，李強認為怎么也不會低于25%的比例。

　　但國務(wù)院5月25日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(下文簡稱“通知”)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%；其他項目的最低資本金比例為20%。

 

金融機構(gòu)謹慎放貸

　　盡管具體的調(diào)整比例已經(jīng)出臺，但銀行界暫時并未接到通知。對外經(jīng)貿(mào)信托一位高管對本報記者表示，我了解幾大行里面并沒有主動調(diào)整貸款條件，而從監(jiān)管層那里得到的消息來看，似乎是相反的暗示。而在此局面下，信托公司也不敢妄為。

　　6月1日，銀監(jiān)會發(fā)布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2008年報》(以下簡稱《年報》)?！赌陥蟆贩Q國內(nèi)經(jīng)濟下行，銀行業(yè)風(fēng)險進一步加劇，銀行業(yè)風(fēng)險進一步暴露，銀行業(yè)金融機構(gòu)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

　　“要清醒地認識到，2009年是進入新世紀(jì)以來我國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年。國際金融危機還在蔓延、仍未見底。受金融危機影響，經(jīng)濟增速明顯減緩。銀行業(yè)改革攻堅任務(wù)繁重。”銀監(jiān)會主席劉明康在年報中說。銀監(jiān)會同時認為，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，使銀行業(yè)金融機構(gòu)面臨的行業(yè)信用風(fēng)險進一步放大，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約等風(fēng)險。

　　而不久前，財政部和銀監(jiān)會還聯(lián)合印發(fā)文件，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)在進一步加大支持經(jīng)濟發(fā)展力度的同時，通過摸底信貸質(zhì)量、警惕并購貸款風(fēng)險、及時足額提取撥備等手段降低自身風(fēng)險。

　　財政部和銀監(jiān)會的最新態(tài)度表明，在信貸規(guī)模空前放大、房地產(chǎn)等多個產(chǎn)業(yè)項目資本準(zhǔn)備金比例下調(diào)的大背景下，管理層正在為控制信貸風(fēng)險而要求銀行“慎貸”。

　　李強一直強調(diào)說，今年銀行對房地產(chǎn)放貸一直比較謹慎，各大行也是針對一些資金較好的大開發(fā)商放寬了信貸條件。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時表示，很多項目的真實資本金比例不到35%，現(xiàn)在降低至20%，更讓一些企業(yè)有低于20%資本金操作的機會，風(fēng)險向商業(yè)銀行集中。

　　中國人民大學(xué)金融與證券研究所李永森教授也表達了相似的觀點，他也認為降低了項目資本金肯定是加劇了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。但會不會真正產(chǎn)生壞賬，不同的企業(yè)獲得的是不同的支持。另外，國家鼓勵投資房地產(chǎn)的同時，也只指明了方向，保障房和普通住宅在支持之列。李永森相信，市場持續(xù)性的需求是普通住宅，彈性較小。

 

　　資本市場先于實體經(jīng)濟反應(yīng)

　　降低資本金比例這一消息早已在4月底房地產(chǎn)股就開始有所反映，5月份房地產(chǎn)股經(jīng)歷了一個月上漲30%的單邊上揚。

　　而實體經(jīng)濟反應(yīng)相對滯后。一位不愿透露姓名的開發(fā)商對本報記者說，調(diào)整對企業(yè)影響有限。他舉例說，富力摘得的廣渠路10號地，拿地的資金超過10億，而建筑成本可能每平米不到5000元，自有資金比例甚至超過了75%。另外，他提到，在通知頒發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有各種辦法抽取或者挪用注冊資本金，這方面監(jiān)管并不嚴格。對此，保利地產(chǎn)(600048,股吧)董事總經(jīng)理宋廣菊也公開表示，降低資本金比例的信號意義大于實質(zhì)意義。

　　但學(xué)界依舊認為，此舉將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成利好。“這是比較好的做法。”鐘偉說。他認為，加大資金的杠桿效應(yīng)有利于拉動房地產(chǎn)投資，形成更多供給有利于避免房價過快上漲。

　　與此同時，國金證券認為降低項目資本金比例會帶動水泥行業(yè)的發(fā)展。其研究報告稱，其一，水泥行業(yè)的下游需求即房地產(chǎn)投資(普通商品房等)和基建投資(鐵路公路等)的最低資本金比例分別下調(diào)了15、10個百分點，這對水泥行業(yè)的意義非常明確，因為地產(chǎn)和基建占了整個水泥下游去向的70%，因此該項政策對目前水泥行業(yè)需求上有注入一針強心劑；其二，水泥行業(yè)本身的投資資本金維持35%不變，這意味著政府并未從投資角度去控制目前高企的行業(yè)投資數(shù)據(jù)。

　　國海證券發(fā)布的一份“房地產(chǎn)消費再杠桿化值得期待”報告中指出，據(jù)其對居民中長期政府貸款以及住房按揭貸款的分析和測算，在央行適度寬松的貨幣政策以及居民消費杠桿增大的趨勢下，2009年房地產(chǎn)銷售額有望超過2007年。出于對今年房地產(chǎn)銷售額較快增長的預(yù)期，房地產(chǎn)下游的家具、建筑及裝潢材料、家電及音像器材等行業(yè)以及房地產(chǎn)投資加快帶來的建材、機械、鋼鐵等行業(yè)的銷售增長，可能會超出市場預(yù)期。

　　而一些基金在投資策略分析會上，也表示受調(diào)整的影響，日后將繼續(xù)增持地產(chǎn)股。