日前，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中關(guān)于房地產(chǎn)項目的資本金調(diào)整成為最受關(guān)注的項目。調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點(diǎn)、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例下調(diào)了5個百分點(diǎn)。

一旦開發(fā)商資金壓力得到緩解，是否會提高房價？在樓市小陽春出現(xiàn)之后，相關(guān)職能部門為什么要出臺幫助開發(fā)商緩解資金壓力的政策？

 

　　可以防止房價后續(xù)上漲

　　今年2月以來，全國大部分城市樓市成交量回暖，然而一季度房地產(chǎn)投資增速卻處于歷史最低水平?！凹词宫F(xiàn)在商品房空置率依舊較高，但是在幾年之內(nèi)也會逐漸消化。從房地產(chǎn)開發(fā)的周期來看，從拿地到房屋上市需要2至3年，如果遲遲不能促進(jìn)開發(fā)商拿地，那么一旦空置商品房逐漸消化，卻沒有新樓盤上市，市場上的房屋供應(yīng)量減少，極有可能會導(dǎo)致房價再次上漲?！蹦祥_大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄表示，“國務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)項目資本金比例有利于緩解開發(fā)商資金壓力，促進(jìn)拿地、投資，防止房價后續(xù)上漲。去年9月以來，相關(guān)職能部門出臺的一系列政策都是針對購房者的，例如降低利率、稅費(fèi)等，而資本金比例13年來首次放寬是直接對開發(fā)企業(yè)的利好，有利于帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

　　昨日，記者還電話采訪了南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛楊。他認(rèn)為，房地產(chǎn)項目資本金的下調(diào)對一些地產(chǎn)活躍的城市來說是一個利好消息?！伴_發(fā)商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持，從而刺激投資，這樣市場上的房源還將持續(xù)增多?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　開發(fā)商應(yīng)正確看待放寬

　　針對部分人士“一旦開發(fā)商資金得到緩解，是否會再次提高房價”的擔(dān)憂，劉玉錄表示：“這次的政策不僅僅是針對房地產(chǎn)的，還有很多其他項目的資本金比例也有調(diào)整，大家應(yīng)該跳出來看。出臺這樣的政策不是號召開發(fā)商漲價，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該理性地看待，不要利用這樣的政策提高房價。”

　　葛楊也表示，盡管現(xiàn)在的房價由市場自行調(diào)節(jié)，但是對于一些開發(fā)商惡意炒作、囤房的行為，相關(guān)職能部門還是應(yīng)該強(qiáng)力干預(yù)，必要時加大處罰力度。葛楊認(rèn)為，國務(wù)院此次出臺的新政策對不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的?！靶抡弑砻鲊沂枪膭畋Ｕ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》块_發(fā)投資的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)看到這一點(diǎn)，加大對這類房源的投入?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　開發(fā)商

　　下調(diào)資本金比例還不夠

　　天津縱橫地產(chǎn)總經(jīng)理張良表示，2008年市場的低迷給房地產(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的資金壓力，一些中小開發(fā)商不得不“拆東墻補(bǔ)西墻”，部分房地產(chǎn)投資公司甚至出現(xiàn)了“主動違約”情況，不惜放棄幾千萬元的保證金也要退出投標(biāo)。今年年初以來，樓市銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，存量房消化速度加快，樓盤供應(yīng)不足、漲價快的問題也隨即顯露出來。在此背景下，政府降低了項目資本金比例，想借此提振開發(fā)商投資信心，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。

　　“僅僅下調(diào)項目資本金比例，并不能解決開發(fā)商投資資金的根本問題?！睆埩挤治?，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源包括五大方面：股市融資、海外融資、銀行貸款融資、銷售回款、自有資金。目前，股市融資和海外融資都不行，只有依靠后三項資金來解決開發(fā)成本?！叭绻y行對中小開發(fā)商的貸款依然較緊，那樣對他們來說，此次資本金比例調(diào)整的信號意義大于實質(zhì)意義?！睆埩冀ㄗh，下一步應(yīng)該對開發(fā)貸款方面出臺放松政策，才能從根本上解決開發(fā)商的資金問題，提振市場信心。

 

　　業(yè)內(nèi)人士

　　開發(fā)企業(yè)入市門檻降低

　　“一年多來，市場的持續(xù)低迷嚴(yán)重打擊了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，造成了相關(guān)的建材、物業(yè)等多個行業(yè)出現(xiàn)萎縮，人員大量失業(yè)。為拉動經(jīng)濟(jì)增長，政府不得不刺激開發(fā)商投資。”蔣云峰表示，資本金比例的松動，實際上是對開發(fā)商最對癥的良藥，自有資金比例降低后，也就意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金獲得更多的貸款。

　　蔣云峰認(rèn)為，此前的樓市救市政策多為減免稅費(fèi)等方式，意在刺激購房者消費(fèi)，但對緩解開發(fā)商資金壓力效果有限，不少開發(fā)商被迫放緩開工進(jìn)度甚至停工。此次項目資本金比例調(diào)低，可以看出政府開始給予開發(fā)商實質(zhì)性的優(yōu)惠。中小開發(fā)商的資金壓力將被有效緩解、入市門檻降低；大型開發(fā)商將有能力開發(fā)更大規(guī)模、更高質(zhì)量的地產(chǎn)項目。