5月25日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，包括研究開征物業(yè)稅，該工作將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部一同負(fù)責(zé)。

　　一石激起千層浪，國(guó)務(wù)院推進(jìn)稅制改革、擬征物業(yè)稅的消息立即引起各方關(guān)注。此時(shí)再提物業(yè)稅的原因何在？開征物業(yè)稅對(duì)樓市會(huì)有什么影響？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)到易居中國(guó)上?？藸柸鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理厲建軍和雅居樂南京公司售樓部經(jīng)理邵晴進(jìn)行探討。

 

正方

　　對(duì)高端消費(fèi)者影響最大

　　雅居樂南京公司售樓部經(jīng)理 邵晴

　　物業(yè)稅的征收毫無(wú)疑問是政府調(diào)控樓市的一種手段，在很多國(guó)家都有所運(yùn)用。

　　從理論上來(lái)說(shuō)物業(yè)稅的征收將大大減少人們一開始購(gòu)置房產(chǎn)的成本，對(duì)降低房?jī)r(jià)有一定的作用。但是我們還應(yīng)該相對(duì)來(lái)看，物業(yè)稅會(huì)在人們購(gòu)房后每年按一定比例征收，對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件一般的人群來(lái)說(shuō)仍然是不小的負(fù)擔(dān)，可能表面上帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)有所減緩，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不輕松。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果我分30年貸款100萬(wàn)買了套房子，我會(huì)在經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)的情況下提前還貸，盡可能減少高額的利息。而事實(shí)也證明，很多當(dāng)初貸款時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)房者通常會(huì)提前較多的時(shí)間還款，盡量減小自己的負(fù)擔(dān)。所以說(shuō)，影響是肯定有，但應(yīng)該不會(huì)像人們預(yù)期的那么大，畢竟市場(chǎng)的供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)的主要因素。

　　此次國(guó)務(wù)院發(fā)出信號(hào)推進(jìn)開征物業(yè)稅的進(jìn)程，我想這其中影響最大的應(yīng)該是高端的消費(fèi)者。很多豪宅、別墅的購(gòu)買者應(yīng)該說(shuō)是位于社會(huì)的金字塔頂部，手下?lián)碛卸嗵孜飿I(yè)。如果開征物業(yè)稅，每年將會(huì)產(chǎn)生不菲的費(fèi)用，這在無(wú)形之中增加了成本，更重要的是表明政府對(duì)高收入人群稅費(fèi)力度的加大。

　　目前物業(yè)稅的試點(diǎn)仍處于空轉(zhuǎn)階段，即通過模擬征收來(lái)摸索征管體制，最終具體的征收方式也是我們最關(guān)注的。如果物業(yè)稅開始征收，雖然無(wú)法判斷該政策對(duì)樓市的具體影響，但勢(shì)必短期內(nèi)樓市會(huì)有震蕩表現(xiàn)。此外，物業(yè)稅的制定中有許多細(xì)節(jié)如物業(yè)稅的開征對(duì)象、第一套房及多套房征收方式的區(qū)別等等，這一系列的問題都是我們要注意的。

 

　　反方

　　短期內(nèi)心理影響更明顯

　　厲建軍 易居中國(guó)上?？藸柸鹦畔⒓夹g(shù)有限公司南京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

　　關(guān)于開征物業(yè)稅已經(jīng)不算是新聞了，從2003年開始到現(xiàn)在曾多次有傳言說(shuō)是要正式征收了，但始終沒有真正付諸行動(dòng)。為什么現(xiàn)在國(guó)家又要再次提出這個(gè)話題呢？我想這和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有很大關(guān)系。

　　踏入2009年后，全國(guó)大部分城市包括南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了比較明顯的回暖勢(shì)頭，不但成交一路走高，而且房?jī)r(jià)最近又出現(xiàn)了往上走的苗頭，漲價(jià)之聲此起彼伏，廣州、深圳等地甚至是再次出現(xiàn)了暴漲?？吹椒?jī)r(jià)抬頭，一些城市的土地市場(chǎng)也再度升溫，投資者開始入場(chǎng)。在這樣的背景下，我認(rèn)為國(guó)務(wù)院要求推進(jìn)稅制改革、擬征物業(yè)稅更多的是一種心理暗示，是為了讓一些對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期盲目樂觀的開發(fā)商以及購(gòu)房者變得理性，從而對(duì)他們產(chǎn)生一定的壓力，更加慎重地對(duì)待自己的決定。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)稅的實(shí)施肯定是一個(gè)必然的趨勢(shì)，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、維護(hù)社會(huì)公平、促進(jìn)社會(huì)和諧都有重要的意義。從情理上說(shuō)，我國(guó)人多地少，城市用地緊張，戶型越大，占用的城市空間和土地資源越多，就要交更多的稅，這也是合情合理的。但開征物業(yè)稅絕不可能在短時(shí)間內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)起來(lái)非常復(fù)雜，涉及到的諸多細(xì)節(jié)問題也一直存在著較大的爭(zhēng)議。所以我才說(shuō)，擬征物業(yè)稅的消息在短期內(nèi)的心理影響要大于實(shí)際作用。

　　面對(duì)政府的良苦用心，作為開發(fā)商切不可貿(mào)然漲價(jià)，而是應(yīng)該繼續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)品和服務(wù)，盡可能延續(xù)這波來(lái)之不易的好行情；購(gòu)房者也要調(diào)整心態(tài)，既不要超越自己的實(shí)際購(gòu)買能力去過度消費(fèi),也不要夢(mèng)想通過“炒房”短期獲利。

 

　　其他觀點(diǎn)

　　短期利空，長(zhǎng)期利好

　　中原地產(chǎn)北方區(qū)董事總經(jīng)理 李文杰

　　如果我國(guó)開征物業(yè)稅，應(yīng)該是稅種的一個(gè)系統(tǒng)調(diào)整。那么大家就會(huì)關(guān)心土地出讓金是否會(huì)減少？流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅是否會(huì)取消？從第一套房開始征，還是從第二套房開始征等，這些細(xì)節(jié)不確定，還無(wú)法判斷該政策對(duì)樓市的具體影響。盡管如此，從房?jī)r(jià)上看，該政策對(duì)樓市的影響還是“利空”的，但從減少房屋空置率、提高城市可持續(xù)性發(fā)展方面來(lái)講，應(yīng)該是利好的。

 

　　加大了囤房捂盤成本

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng) 劉桓

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高已成公認(rèn)事實(shí)，如果長(zhǎng)期聽之任之，將產(chǎn)生更多隱患，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，造成房?jī)r(jià)暴跌，付出的代價(jià)更高，還不如從一開始就做好制度規(guī)范。

 

　　開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終“逼迫”炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系，還將使開發(fā)商有更多動(dòng)力開發(fā)中小戶型，更利民生。

 

　　也可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 戴欣明

　　在物業(yè)稅定下開征日期之前，將迎來(lái)一次史無(wú)前例的房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)檎呖赡苁堑谝惶酌庹鳎瑥牡诙组_征，套數(shù)越多，征收的越多。對(duì)于“不差錢”的人，即使開征物業(yè)稅，物業(yè)稅的最終結(jié)局會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，而租金的上漲同時(shí)也會(huì)讓新房?jī)r(jià)格上漲。