今年一季度以來，國內(nèi)許多城市的樓市開始逐漸顯露出復(fù)蘇跡象，并在前一段迎來了供需兩旺的“小陽春”。隨著成交量的回升，2008年下半年開始的開發(fā)商降價行為明顯減少，房價趨于平穩(wěn)，甚至部分樓盤悄然提價。有專家稱，如果一季度“小陽春”的態(tài)勢在二季度得以延續(xù)，那么樓市全面回暖的趨勢才基本可以成立。但眼下的問題是，盡管“小陽春”的蓬勃勢頭令人欣喜，但一些開發(fā)商蠢蠢欲動意圖就勢提價，也讓人擔(dān)憂。

房地產(chǎn)的行情還是要看供求關(guān)系的變化，而房價和收入在這種變化中起著相當(dāng)重要的作用。當(dāng)下，很多人關(guān)注的是：房價走勢與樓市發(fā)展將如何互動？“小陽春”之后樓市怎么走？

 

　　房價企穩(wěn)有助樓市發(fā)展

　　今年“五一”房展會之后，很多人都有這樣的感覺，前段呼聲很高的降價舉措并未兌現(xiàn)，可謂雷聲大雨點小。在今年一季度如此大成交量的支撐下，開發(fā)商的心理優(yōu)越感油然而生。從理性的角度分析，房價堅挺的背后究竟有著怎樣的支撐，是非常必要的。

　　筆者認(rèn)為主要有以下幾點：其一、政策導(dǎo)向扶持。雖然房地產(chǎn)行業(yè)未能在前期擠上十大振興行業(yè)的末班車，但這絲毫不會撼動其重要地位。正如某位政府官員所言，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展得很不錯了，接下來是如何優(yōu)化與深化。某種程度上，我們可以理解為應(yīng)該加快行業(yè)資源整合，盡快促進(jìn)樓市復(fù)蘇。其二、金融利好助推。對于購房者而言，刺激其潛在購房欲望最有效的方式就是減少首付比例，降低按揭利率。歷經(jīng)去年多次降息之后，這些金融政策的利好是實實在在的。其三、土地資源稀缺。近期房價上漲也同土地市場的供給關(guān)系密切，今年上海住宅用地推出不多，更多的是商用和工業(yè)用地。其四、世博效應(yīng)提升。為了世博會的順利召開，上海的公建配套日趨完善與優(yōu)化，無論是立體交通網(wǎng)絡(luò)還是生活商業(yè)核心圈的打造，整體城市環(huán)境與面貌將會煥然一新，這勢必也會使土地及住宅有一定的自然增值。其五、移民城市效應(yīng)漸顯。隨著近期國務(wù)院公布關(guān)于上海加快建設(shè)國際金融中心與航運中心的意見出臺，更是助推上海未來大好發(fā)展前景。確切地說，無論從經(jīng)濟環(huán)境還是投資環(huán)境，上海都具備了吸納海內(nèi)外精英定居的良好條件，所以購房置業(yè)也是理所當(dāng)然之事。因為不斷涌入的外來常住人口，對上海這座國際化移民城市而言，正是支撐其房產(chǎn)市場的源源動力。

　　房價堅挺的背后，其實可以找到N個理由，當(dāng)然你也可以找出N個相反的觀點駁斥。平心而論，漲還是跌，這是購房群體難以掌控的。你可以考慮觀望也可以選擇出手，最后的結(jié)果無非就是多空博弈僵持，導(dǎo)致成交周期拉長、市場信心渙散，重新進(jìn)入新一輪的對峙階段。如何權(quán)衡利弊，怎樣先發(fā)制人，爭奪主導(dǎo)話語權(quán)，本身就是一種尋求市場動態(tài)平衡的過程，沒有對與錯，只有對于大局的認(rèn)識問題。

　　從總體來看，應(yīng)該說目前上海樓市在剛性需求的強勁拉動下，成交放量相當(dāng)明顯，當(dāng)然也給了市場久違的人氣和必要的信心。僅僅從數(shù)據(jù)分析，市場的確表現(xiàn)出了回暖跡象。然而在全球經(jīng)濟不景氣的大背景下，我們在保持樂觀和信心的同時，更需要的是理性與冷靜。究竟是“穩(wěn)步回暖”還是“曇花一現(xiàn)”？筆者認(rèn)為，其實質(zhì)不外乎是要尋求樓市理性發(fā)展的主基調(diào)，那就是賣方需要心平氣和，買方需要量力而行，切莫追高追漲。穩(wěn)中求發(fā)展，這才是可持續(xù)健康發(fā)展的硬道理。

　　(作者為中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理)

 

　　價格合理回調(diào)方是正道

　　中國經(jīng)濟要恢復(fù)到健康穩(wěn)定增長，必須擴大內(nèi)需，這毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下，影響消費需求的因素主要有兩個：在農(nóng)村，主要是社會保障問題；在城市，主要是房價問題。即便在目前樓市出現(xiàn)一波“小陽春”的行情下，我們?nèi)匀徊荒芎雎詫@個問題的考量。

　　應(yīng)該看到，住宅市場之所以在今年以來出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇，主要還是因為在買賣雙方僵持了較長一段時間以后，從去年下半年開始，迫于開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)濟預(yù)期的變壞，越來越多的樓盤加入降價促銷的陣營，一些樓盤的降價幅度達(dá)到了20%到30%左右。市場成交最終在這個價格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求得以釋放。

　　從理論上說，如果房價繼續(xù)合理回調(diào)，不但可以大大釋放住房購買需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費需求，非相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會因居民實際可支配收入的提高而出現(xiàn)需求上升。不過反對的理由也不無道理，即開發(fā)商可能要面臨較大的壓力，銀行也可能產(chǎn)生大量呆壞賬。但換個角度思考，作為一個市場主體的開發(fā)商，面臨一些經(jīng)營風(fēng)險是再正常不過的市場現(xiàn)象。相反，沒有市場主體的淘汰機制才是畸形市場的表現(xiàn)。事實上，在前期暴利階段，開發(fā)商已經(jīng)提前透支了若干年的利潤，一個成熟的開發(fā)商不會因為必然到來的房價調(diào)整而至于破產(chǎn)。

　　對于銀行而言，房價下降真的就能帶來嚴(yán)重的危機嗎？其實也未必。首先，斷供發(fā)生的高危人群應(yīng)該是2006年以來的購房者，此期間的購房首付是30%，再加上一定年限的按揭支付，其實也就給房價的下降提供了一個潛在的安全區(qū)，那就是在房價下降一定幅度的前提下斷供發(fā)生的概率并不會很大，除非銀行違規(guī)放貸。其次，由于同樣的原因，斷供引起的呆壞賬占銀行貸款余額的比例應(yīng)該不會太高。而且即使斷供，銀行收回的房產(chǎn)并非就是一文不值，而是依舊很值錢，還可以通過拍賣收回一部分貸款。當(dāng)然，避免銀行的虧損和巨額呆壞賬，是政府需要防范的。只是防范不能通過維護既得利益方的暴利方式來進(jìn)行。對于未來可能出現(xiàn)的斷供，銀行需要的是正視，而不是恐懼。而政府應(yīng)該做的，則是成為銀行的最后貸款人，以防范金融危機。

　　房價在市場規(guī)律的作用下自我調(diào)整，是很正常的。由此帶來的損失，應(yīng)該由投資者、開發(fā)商、銀行共同分擔(dān)，政府所起的是最終穩(wěn)定金融系統(tǒng)的作用。這種損失分擔(dān)機制一旦形成共識，那么未來房價即便調(diào)整，也并不可怕。

　　(作者為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院公共經(jīng)濟學(xué)系講師)