早在2003年開始，我國就在北京、遼寧、江蘇等10個省市分兩批進行 “房地產(chǎn)模擬評稅試點”。然而，6年過去了，物業(yè)稅的開征，仍沒有清晰的眉目、大致的輪廓以及具體的征收模式，這意味著，物業(yè)稅這個眾望所歸的新稅種，前景不僅不明朗，而且也充滿著變數(shù)。

　　至于物業(yè)稅為何難產(chǎn)，原因幾個：

　　其一，稅率如何確定？物業(yè)稅到底應(yīng)該是統(tǒng)一稅率，還是要按房產(chǎn)不同的面積、價值或用途等確定不同的稅率，即稅率是單一還是二元？具體到稅率，是1%，還是0.8%，業(yè)界至今仍在爭論不休。

其二，征收范圍如何確實？新房與舊房，自住房與投資房，以及普通住宅與別墅。這些征收對象的確定，決定著物業(yè)稅的公平和正義。在一些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家中，征收標準也是多種多樣的——有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。

　　之前已經(jīng)有專家建議，我國在設(shè)計物業(yè)稅稅制時，可以參考以上的做法。但是，這些經(jīng)驗多數(shù)是物業(yè)稅比較成熟的國家的做法，在我國物業(yè)稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應(yīng)本著循序漸進的原則，結(jié)合我國個人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后的實際情況，考慮減輕地方政府對開征物業(yè)稅會影響當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣（包括農(nóng)村地區(qū)）、免稅房產(chǎn)多（普通住宅）、重點對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。

　　此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅租費的混亂無序，也是導(dǎo)致物業(yè)稅難以出臺的重要原因。統(tǒng)計顯示，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢，有30%~40%是繳了各種稅租費。

　　在“稅”中，有稅率為3%的契稅，稅率為5%的營業(yè)稅，從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅，稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設(shè)稅，稅率為3%教育費附加稅；稅率為0.5‰的印花稅，還有房屋銷售所得稅和二手房轉(zhuǎn)讓稅等。

　　在“費”中，有藍圖審查費、規(guī)劃設(shè)計費、人防費、施工合同鑒證費、預(yù)算審核費、管線綜合竣工圖設(shè)計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門。

　　顯然，倘若在沒有徹底厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅租費兩者的前提下，就貿(mào)然征收物業(yè)稅，那么，此前在流通環(huán)節(jié)的稅租費怎么辦？因此，筆者覺得，要想使物業(yè)稅順利開征，先要做好房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅租費整合工作。

　　具體來講：一是正稅，在稅制改良中既要照顧到房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，搭建一個規(guī)范化房地產(chǎn)稅收體系，又要把不具備稅收性質(zhì)或者有重復(fù)征稅的稅種，該停征的停征，該合并的合并征收；二是減租，尤其是對土地出讓租金，政府要主動放棄一些利益，切實把居高不下的房價降下來；三是清費，是清理整頓各種收費，只收必要費用，杜絕亂攤派、亂收費、以費代稅等。