3月以來(lái)中國(guó)樓市的“小陽(yáng)春”，為一直在低谷徘徊的土地市場(chǎng)吹來(lái)暖風(fēng)，久違的競(jìng)拍爭(zhēng)地“大戰(zhàn)”重現(xiàn)上海、北京等地。金地以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，超出底價(jià)82%；溫州長(zhǎng)運(yùn)地塊以高達(dá)19607元/平方米的樓面價(jià)成交，成為中國(guó)“新地王”……近期全國(guó)至少有十塊土地以非底價(jià)成交。一時(shí)，“樓市重回地王時(shí)代”“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)全面打響”的呼聲四起。

然而，記者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地“庫(kù)存”問(wèn)題調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過(guò)10億平方米。毋庸置疑，中國(guó)房市面臨著前所未有的“去庫(kù)存化”重任，“重回地王時(shí)代”何從談起？

 

　　滯壓土地達(dá)12億平米

　　3年前，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)劣在資本市場(chǎng)上的衡量標(biāo)準(zhǔn)是土地儲(chǔ)備量，于是，許多企業(yè)把大量資金用于購(gòu)買(mǎi)土地，帶動(dòng)2006年、2007年出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地高峰，六成房地產(chǎn)上市公司一半的土地存量是這兩年積累的。

　　到2008年，商品房銷(xiāo)售緊縮，“庫(kù)存”問(wèn)題凸顯。國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平認(rèn)為，我國(guó)首次面臨房地產(chǎn)“庫(kù)存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗說(shuō)：“目前，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨?！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，如按照當(dāng)年銷(xiāo)售速度，這些地要開(kāi)發(fā)32年。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地“庫(kù)存”究竟有多少？戴德梁行的一份研究報(bào)告稱(chēng)，1998年至2008年10年間，中國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，截至2008年底，開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開(kāi)發(fā)商手中。

 

　　“土地市場(chǎng)仍在調(diào)整”

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，近期各地土地市場(chǎng)的確開(kāi)始有所活躍，還有個(gè)別溢價(jià)幅度較大的收購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生，但這種現(xiàn)象并不會(huì)普遍發(fā)生，較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。現(xiàn)階段發(fā)展商更注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上?！罢w土地市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)60個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)供應(yīng)及成交情況監(jiān)測(cè)顯示，今年一季度住宅用地成交量為156宗877萬(wàn)平方米，分別僅為去年同期的33.3%和20.2%。

　　同時(shí)，政府為了給土地“庫(kù)存”減壓，土地供應(yīng)也有所控制。魏成林透露，北京今年計(jì)劃年度供應(yīng)土地5700公頃，而去年這個(gè)數(shù)字是6100公頃左右。天津市區(qū)今年一季度推出的地塊中，沒(méi)有住宅用地。

　　研究人員認(rèn)為，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為樓市回暖也許只是暫時(shí)現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)公司在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)顯得猶豫不決，甚至停止購(gòu)地，害怕資金被套牢；這使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)到2010年才可能逐漸好轉(zhuǎn)，巨量的土地“庫(kù)存”導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)活躍，“小陽(yáng)春”并未真正刺激企業(yè)信心，其產(chǎn)生的“加速度”不會(huì)持久，采取防御性的保守措施，仍是大多數(shù)企業(yè)的主流。

 

　　改革“價(jià)高者得地”模式

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在開(kāi)發(fā)商忙于消化“庫(kù)存”、謹(jǐn)慎開(kāi)工的影響下，未來(lái)住宅市場(chǎng)有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求，一些符合市場(chǎng)的樓盤(pán)價(jià)格可能上揚(yáng)。

　　范劍平也表示擔(dān)憂：根據(jù)近半年來(lái)的市場(chǎng)平均消化能力看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存化”是一個(gè)艱難漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，這一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期最難消化的庫(kù)存不是工業(yè)“庫(kù)存”，而是房地產(chǎn)“庫(kù)存”，其中積壓在開(kāi)發(fā)商手里消化不良的土地，可能比空置房的消化更難辦。

　　在土地市場(chǎng)上，各方為實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存化”想盡辦法，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)新購(gòu)低價(jià)土地平衡成本，有的開(kāi)發(fā)商則期待政府部門(mén)提高容積率，一些地方政府推出“降低稅費(fèi)，分期、延期收費(fèi)”等“土地新政”。

　　然而，對(duì)“去庫(kù)存化”信心不足仍是普遍心態(tài)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，眼前的巨大土地存量仍然沒(méi)有一個(gè)消化的基礎(chǔ)和條件，“當(dāng)前土地存量中相當(dāng)一部分是高價(jià)甚至天價(jià)，這些土地不可能在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下消化掉。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)土地招拍掛制度純粹以“價(jià)高者獲得土地”的模式進(jìn)行改革，對(duì)稅收制度和土地配給制度進(jìn)行改革，行業(yè)的發(fā)展才能回歸理性和科學(xué)發(fā)展的軌道。