今年開始的市場(chǎng)反彈，原本是壓抑許久的剛性需求的爆發(fā)，但4個(gè)月后投資型需求比例逐步增加。

　　上海多家中介代理機(jī)構(gòu)、開發(fā)商營銷中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人士不約而同告訴記者，上海投資性需求的典型集中爆發(fā)，當(dāng)數(shù)近期上海南匯區(qū)并入浦東新區(qū)的“大浦東”概念曝光后，紛紛涌入南匯的買家中，投資者甚眾。

　　“截至4月底，上海共成交35311套商品住宅，上海人買22845套占64.7%，外地人買12178套占34.48%，港澳臺(tái)買147套占0.42%，外國人買141套占0.4%。”佑威房地產(chǎn)研究中心分析師彭光麗透露，盡管外地人并非一定屬于投資者，但在本地人中投資者的比例并不小，投資者整體比例在增加，首次置業(yè)者反而在減少。

上海市公積金管理中心一位內(nèi)部人士透露了一個(gè)更為“刺激”的情況：目前公積金貸款約一半屬于再次貸款，而再次貸款的需求中，買房投資的概率其實(shí)非常大。

　　令人擔(dān)心的是，投資比例抬頭的同時(shí)，意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速累積，后市仍需調(diào)整。

 

　　“大浦東現(xiàn)象”：投資熱情爆發(fā)

　　“沒想到，大浦東的概念會(huì)在樓市中反應(yīng)這么快?！北緢?bào)記者一位在滬工作多年的朋友，外地人，無房，已婚已生育，絕對(duì)的剛性需求，4月初看中的上海南匯一樓盤，因期間出差一個(gè)月，5月初回來時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)上漲了近一成。

　　令這位朋友郁悶的原因是，4月初，大浦東消息首次被媒體披露，4月底，該消息正式得到上海市官方確認(rèn)，隨后國務(wù)院批準(zhǔn)該方案，給上海樓市尤其是南匯樓市注入了一劑強(qiáng)心針。

　　樓市在上述消息尚處于傳言階段的時(shí)候，就已出現(xiàn)行情，在消息確認(rèn)的短短一個(gè)月時(shí)間，部分區(qū)域樓市成交量驟增，價(jià)格甚至一周上漲一成。

　　“4月以來，南匯的新房銷量很大，幾乎追平了2007年8、9月間最高峰的水平?！蹦蠀R當(dāng)?shù)氐囊粯潜P銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　例如，中華企業(yè)(600675.SH)旗下位于南匯周浦的“印象春城”項(xiàng)目，年初時(shí)定下的全年銷售計(jì)劃，現(xiàn)在已全部完成；位于南匯的另一個(gè)在售熱點(diǎn)樓盤——藝泰安邦僅“五一”房展期間就訂了106套。

　　這種熱情在二手房市場(chǎng)反應(yīng)更為直接。南匯周康板塊的二手房掛牌價(jià)，在不到一周內(nèi)提價(jià)10%。

　　上海中原地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)披露，大浦東概念刺激市場(chǎng)后，受惠區(qū)域的二手房買家迅速作出了兩種選擇：一是迅速提高掛牌價(jià)格，個(gè)別房源漲幅近一成；第二類房東則決定撤銷掛牌，暫時(shí)不賣，期待市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)升再考慮出手，上海中原位于南匯的多家門店都遇到了這種情況。搜房網(wǎng)最新的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，兩區(qū)合并后，超過一半(55％)的受訪者認(rèn)為原南匯區(qū)房價(jià)將攀升。

　　投資者因素在這波“大浦東”樓市現(xiàn)象中扮演了關(guān)鍵的角色。綜合滬上多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從今年4月起，周康板塊的投資客需求占總成交量的20%－30%，投資需求抬頭非常明顯。

　　這種投資比例不可小視。中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴記者，近幾年即使是市場(chǎng)投資最高峰時(shí)，投資性需求比例大概為15％，而目前上海樓市整體的投資比例應(yīng)該不超過5％。而南匯區(qū)域樓市投資比例超過20％，投資風(fēng)之甚可見一斑。

　　而更令不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的是，南匯樓市的這種投資熱情正呈現(xiàn)全市蔓延的趨勢(shì)。

　　上海二手房指數(shù)辦公室日前公布的統(tǒng)計(jì)顯示，4月份11個(gè)中心城區(qū)的二手房均價(jià)全部上漲。所有中心城區(qū)中，漲幅最大的為盧灣區(qū)，平均上漲1.99%；徐匯、長寧、閔行區(qū)漲幅也較大；

　　中心城區(qū)52個(gè)板塊中，共有47個(gè)板塊出現(xiàn)上漲，平均漲幅為1.61%。

 

　　考驗(yàn)后市：高撤銷率隱現(xiàn)

　　投資需求和剛性需求兩者目前的發(fā)展趨勢(shì)是，前者增，后者減。

　　“這個(gè)過程和過去市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候如出一轍，隨著投資者不斷入市，剛性需求再次被過高的房價(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則逐步累積。”有研究機(jī)構(gòu)的分析師坦言。

　　針對(duì)目前的需求格局，陳晟分析，近半年時(shí)間，隨著市場(chǎng)成交量反彈，壓抑很久的市場(chǎng)剛性需求大量釋放，甚至釋放過快過激，以至于開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，控制銷售速度，導(dǎo)致近期剛需釋放出現(xiàn)疲態(tài)。

　　上海市存量房源的變化，也佐證了陳晟的上述觀點(diǎn)。截至5月14日，上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)一手普通住宅可售量為228萬平方米，二手房可售量為1054萬平方米，按以前幾個(gè)月的消化速度，存量將很快見底。

　　“存量迅速消化，直接刺激著部分投資者悄然入市?！标愱芍赋觯壳叭胧械耐顿Y者，有一定的超前預(yù)期，一般選擇市場(chǎng)少數(shù)熱點(diǎn)區(qū)域出手。而世博會(huì)、雙中心、大浦東、迪士尼等眾多利好概念刺激下的大浦東樓市，正是這些投資者的聚集地。

　　三類市場(chǎng)需求隨著價(jià)格上漲出現(xiàn)的上述錯(cuò)位調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)后市產(chǎn)生的不利影響會(huì)隨著更多的漲價(jià)出現(xiàn)。

　　目前，樓盤合同撤銷率指標(biāo)上升已可見一斑，而高撤銷率往往暗示著市場(chǎng)波動(dòng)加大。彭光麗告訴記者，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷1968套，撤銷率是4.23%；2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷2659套，撤銷率是3.47%。上海樓市今年前五月撤銷的絕對(duì)數(shù)量已超過去年全年總量的七成，撤銷率接近2007年下半年投資高漲時(shí)的4.32%。

　　撤銷率上升僅是一個(gè)縮影，市場(chǎng)普遍擔(dān)心的是，若價(jià)格繼續(xù)上漲，后市需求將難以支撐房價(jià)，招致新一輪調(diào)整的危險(xiǎn)也將增加。

　　陳晟坦言，開發(fā)商不應(yīng)繼續(xù)漲價(jià)，而應(yīng)適時(shí)下調(diào)價(jià)格，減少交易摩擦，刺激改善型需求，才能保持成交量。

　　政府的態(tài)度也非常明確。5月11日，上海市市委書記俞正聲公開表示，期望上海今年的房地產(chǎn)成交量能比2008年提高8%-10%。上海市市長韓正強(qiáng)調(diào)，價(jià)格是希望向下走一點(diǎn)。