土地資源，財富之源。大浦東一出，上海南匯地市雞犬盼升天。

　　5月18日，浦東新區(qū)三屆人大常委會第二十二次會議上，浦東新區(qū)政府高層走馬換將。原南匯區(qū)劃入浦東新區(qū)的工作，將會在今年七、八月間完成，分為過渡和實施兩個階段；5月20日，上海市政府新聞發(fā)布會上確認(rèn)，“南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)”聯(lián)合工作委員會日前已成立。

大浦東，以出乎意料的速度推進(jìn)，快得受益最大的上海南匯區(qū)的土地掮客們，甚至來不及調(diào)整一個合理的二手土地報價，只能暫時咬住價格，捂地惜售；快得許多想拿地的開發(fā)商還來不及出手，南匯已是一地難求。

　　“隨著政府機(jī)構(gòu)合并重組的快速推進(jìn)，兩區(qū)合并最引人矚目的焦點工作——土地資源調(diào)整，正在相關(guān)市級政府部門的方案擬定中悄然推進(jìn)?！弊鳛橹槿耸浚瑴戏康禺a(chǎn)資深人士柴一峰稱，有關(guān)部門已經(jīng)初擬相關(guān)文件，有待批復(fù)。

　　大浦東自消息傳出至官方確認(rèn)、國務(wù)院批復(fù)，再到日前上海當(dāng)?shù)厝嫱七M(jìn)具體部門整合，僅僅兩三個月的時間，而土地市場的大變局依然掀開了帷幕，至于高潮如何，還有很多待解之謎。

 

　　基準(zhǔn)地價連升“五級”

　　“合并之后，南匯區(qū)有相當(dāng)一部分地區(qū)的土地級別將實現(xiàn)大幅提升，連升五級，相關(guān)事項已在有關(guān)市級政府機(jī)構(gòu)形成初步文件，等待最終批復(fù)確認(rèn)?！辈褚环逋嘎?。

　　土地級別的提升，從南匯劃入浦東新區(qū)的大浦東消息剛一披露開始，就是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士最為關(guān)注的焦點。對房地產(chǎn)而言，這是最本質(zhì)的。

　　土地級別的提升，意味著土地出讓底價的上漲，提升級別越多，上漲幅度越大。許多開發(fā)商、企業(yè)手頭現(xiàn)有的土地也將隨之水漲船高，土地價格的漲勢將直接影響相關(guān)區(qū)域房價的上漲。

　　就是這個簡單的邏輯，刺激著更多的資本對南匯房地產(chǎn)躍躍欲試。目前，南匯樓市量價齊升，很突然但在意料之中。

　　土地級別連升五級的空間，也就是此前浦東新區(qū)土地和南匯區(qū)土地的巨大級別差距。在浦東新區(qū)，黃浦江岸線－東昌路－銀城中路－浦東南路－黃浦江岸線以及世紀(jì)大道(銀城路至浦東南路)沿線兩側(cè)區(qū)域為一級區(qū)域，黃浦江岸線－張楊路－世紀(jì)大道－浦東南路－銀城中路－東昌路－黃浦江岸線廣泛地區(qū)為二級區(qū)域，而浦東新區(qū)其他區(qū)域土地基本都在五級以上，集中在三四級范圍內(nèi)，僅有少數(shù)區(qū)域土地屬于七級及以下。

　　反觀目前南匯區(qū)土地級別，最高土地級別為七級，包括南匯康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、外環(huán)線以內(nèi)南匯區(qū)域，屬于八級區(qū)域的土地則有惠南鎮(zhèn)等少數(shù)地區(qū)，南匯其他地區(qū)土地則屬于九級區(qū)域。

　　記者查閱目前官方公開的基準(zhǔn)日為2003年6月30日的《上海市基準(zhǔn)地價表》，一級土地商業(yè)基準(zhǔn)地價為12260元/平方米，辦公8200元/平方米(住宅及工業(yè)未標(biāo)明)；二級土地商業(yè)基準(zhǔn)地價9920元/平方米，辦公6200元/平方米，住宅6200元/平方米；七級土地商業(yè)僅為1269元/平方米，辦公940元/平方米，住宅940元/平方米，工業(yè)295元/平方米；八級土地商業(yè)為910元/平方米，辦公700元/平方米，住宅700元/平方米，工業(yè)250元/平方米。非常明顯，目前，南匯區(qū)與浦東新區(qū)土地基準(zhǔn)地價的差距至少在7倍以上。而基準(zhǔn)地價正是土地出讓底價的制定標(biāo)準(zhǔn)。

　　有開發(fā)商投資部人士告訴記者，由于目前可以看到的基準(zhǔn)地價是2003年的，實際的土地價格絕對差距會更大。

　　大浦東調(diào)整中，蘊(yùn)藏著的如此巨大的土地價值調(diào)整空間，自然成為整個調(diào)整的行政及經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域意義之外，最受人關(guān)注的部分。何況，南匯區(qū)的土地面積超過整個浦東新區(qū)不少，體量巨大。

 

　　南匯住宅用地“惜售”？

　　柴一峰估算，南匯區(qū)土地資源的支援，將有效緩解浦東新區(qū)近年來開發(fā)保有量接近飽和的局面，數(shù)量上至少新增了一個浦東新區(qū)的建設(shè)用地。

　　數(shù)據(jù)顯示，浦東新區(qū)面積為532.75平方公里，南匯區(qū)面積為677.66平方公里，行政區(qū)劃調(diào)整后，大浦東的面積將達(dá)到1210.41平方公里。

　　柴一峰透露了日前從上海有關(guān)部門獲知的信息，有望連升五級的南匯區(qū)土地，主要集中在與浦東新區(qū)接壤的南匯地區(qū)，包括滬南路沿線、上南路沿線、外環(huán)線以內(nèi)及周邊的南匯區(qū)域，以及周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)地區(qū)，其他區(qū)域土地也將有不同幅度的級別提升。

　　這部分土地，體量并不小。根據(jù)2008年底出臺的《南匯區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃》，南匯區(qū)目前位于外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域土地面積即達(dá)到6.7平方公里，這樣體量的土地，在如今的浦東新區(qū)，幾乎很難再有。

　　但是，極具升值空間的南匯土地，如今幾乎一地難求。

　　記者查閱上海市規(guī)土局網(wǎng)站公開出讓信息發(fā)現(xiàn)，從2008年開始，南匯區(qū)的土地公開出讓幾乎是工業(yè)用地一枝獨秀，住宅、商業(yè)用地難覓蹤影。2008年，南匯區(qū)共有33幅土地公開出讓，僅有3幅非工業(yè)用地，其中普通住宅用地僅一幅；而2009年至今，南匯區(qū)僅14幅土地公開出讓，其中大部分為工業(yè)用地，僅兩幅非商業(yè)用地，無一住宅用地出現(xiàn)。

　　惠南鎮(zhèn)東城區(qū)C6-1儲備地塊，出讓面積55103.4平方米，出讓價格18184.0萬元。這是2008年初至今一年半中，南匯區(qū)公開出讓的唯一一幅普通商品房用地。

　　但是，來自南匯區(qū)土地儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年南匯土地儲備量激增至1717萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自2004年以來前4年的總和。

　　2008年土地儲備量激增，但2008年初至今，公開土地出讓卻并未出現(xiàn)相應(yīng)增幅，尤其是住宅及商業(yè)用地，為何反而出現(xiàn)縮減？

　　柴一峰指出，南匯劃入浦東新區(qū)之后，有望獲得普遍升值的土地主要就是住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地由于本身規(guī)劃定位和屬性的原因，升值空間難以跟上前兩者。“一般而言，在合并的過渡期，住宅、商業(yè)土地大量入市的可能性很小，手中有這些土地資源的賣家，也不會輕易出手土地，等待升值是最明智的選擇?！?SPAN lang=EN-US>

　　本報另外獲悉，目前南匯及浦東新區(qū)只要尚未正式掛牌的供應(yīng)計劃中的土地，已全部叫停，等待兩區(qū)合并完成之后，再重啟上市。本報記者以投資者身份詢問浦東土地資產(chǎn)交易中心及浦東土地儲備中心等相關(guān)機(jī)構(gòu)，有關(guān)工作人員表示，具體整合尚未開始，也未接到叫停土地掛牌的通知，“目前也沒有新掛牌土地”。

　　開發(fā)商的拿地?zé)崆椋瑓s已然高漲。

 

　　南匯土地“水漲船高”

　　談及大浦東消息刺激后的南匯土地市場，招商地產(chǎn)(000024,股吧)上海公司投資部的一位人士感慨，政府幾乎沒有一手土地出讓，而二手市場上的土地更是應(yīng)聲漲價，至少是賣家死咬價格，原先較大的議價空間，瞬間被壓縮得接近于零。

　　相比資本市場近期炒作在南匯擁有大量土地資源的上市公司，開發(fā)商在南匯二級土地市場遇到的情況，更為真切直接。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟坦言，很多上市公司因為大浦東概念股價大漲，實際的南匯土地市場，議價空間被壓縮是必然的。

　　“這種情況隨著上海市官方逐步落實和推進(jìn)兩區(qū)合并的相關(guān)工作，正在進(jìn)一步升級?！币晃蛔罱钊肓私膺^南匯地市的開發(fā)商人士透露，現(xiàn)在南匯的土地，可能比房子更難搶到手了。

　　對南匯土地升值的預(yù)期還在繼續(xù)蔓延，包括工業(yè)用地也被推到了前臺，南匯土地，儼然“雞犬升天”之勢。

　　高力國際工業(yè)部董事陳維劼指出，南匯規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地高達(dá)187平方公里，居上海市各區(qū)之首，豐富的土地資源將催生巨大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和價值空間。兩區(qū)合并，通過功能的整合與政策效應(yīng)的發(fā)揮，可以達(dá)到1+1>2的效應(yīng)?！皩^(qū)域工業(yè)地產(chǎn)市場而言，將會隨著后續(xù)具體的政策協(xié)調(diào)、發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向落實而逐步顯現(xiàn)出來，在增值效應(yīng)的預(yù)期下，新并入浦東的區(qū)域?qū)⑹艿焦I(yè)地產(chǎn)投資商的青睞。兩區(qū)合并后原南匯大片工業(yè)土地將為浦東現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更大規(guī)模發(fā)展釋放巨大的空間。工業(yè)產(chǎn)業(yè)的提升亦會進(jìn)一步帶動辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的需求?！?SPAN lang=EN-US>

　　值得注意的是，除了上海本土的一些國資背景房企，因歷史原因在南匯區(qū)囤有大量土地外，目前其他如萬科等市場化的開發(fā)商，在南匯擁有足量土儲的屈指可數(shù)。

　　對此，招商地產(chǎn)的這位人士無奈表示，既然賣家已經(jīng)上提了價格，大部分開發(fā)商的態(tài)度反而不急著出手搶購了，等形勢明朗再決定。

　　但是，就像當(dāng)年浦東新區(qū)房地產(chǎn)高潮一樣，南匯的那一天，終將會到來。