從今年元旦開始盯著上海城北某樓盤的李小姐，在猶豫了將近3個月后，終于出手。此時她所看中的戶型總價已經(jīng)較元旦之前上漲了30萬元。這并非樓市回暖行情下的孤例。

　　準備換房的王先生在自家靜安區(qū)的房子從不足2萬元/平方米漲到2.5萬元/平方米之后，詫異地發(fā)現(xiàn)，他看中的房子漲幅更快。年底房價調(diào)整時幾乎沉寂的購房者，在樓市回暖之后，似乎一夜之間重回市場。

前幾個月，上海樓市的成交量以類似“滾雪球”的態(tài)勢發(fā)展。雖然自2000年開始，樓市已歷經(jīng)兩輪調(diào)整，但購房者顯然沒有改變“買漲不買跌”的定向思維。當樓市上漲的信號越來越強之時，購房者都按捺不住心里的焦急，紛紛入市。

　　的確，目前國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著一些樂觀的變化。美國投行摩根大通日前發(fā)布報告稱，隨著金融危機影響的消退，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的逐步企穩(wěn)，政府投資力度的不斷加大，經(jīng)濟回暖的有利因素積累、增加，全國樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復(fù)性增長。

　　之前業(yè)界曾就樓市是否回暖展開過熱火朝天的討論，但現(xiàn)在否認市場回暖的論調(diào)已呈減弱之勢。樓價的上揚正吸引著更多的買家入場，使市場得以實現(xiàn)又一輪良性互動。

 

　　全面回暖“幻象”？

　　國海證券在近期發(fā)布的一份報告中明確表示，近期成交量已經(jīng)接近高度景氣的2007年平均水平，所以判斷稱房地產(chǎn)市場成交大幅回暖已無爭議。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年1~3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%。3月份，北京商品住宅成交15034套，成交面積168.52萬平方米，環(huán)比增幅高達79.53%。這種增長態(tài)勢在4、5月份均得以延續(xù)。

　　而上海在成交量連續(xù)攀升之后，成交均價也在過去一周攀升至春節(jié)以來的最高點。國海證券分析師趙鐸指出，三大一線城市中，除深圳4月環(huán)比略有下降外，北京、上海環(huán)比繼續(xù)上升。深圳4月成交沒能繼續(xù)上升的原因，可能是前期需求釋放較快以及4月新開盤數(shù)量有限。

　　上海房產(chǎn)研究評論專家顧海波則認為，深圳的樓價早已進入上升的通道?！皬幕厣潭瓤矗钲谑亲罡叩?，從去年11月份開始一直到今年4月份，深圳的交易量一直是2007年和2008年平均交易量的2.5倍左右”。

　　根據(jù)顧海波收集的數(shù)據(jù)，1~4月，全國交易量回升程度同比增長大概20%?！霸谌珖笆笾攸c城市中，基本上交易量都有50%到200%的增長，其中深圳是190%，北京是80%，上海差不多是25%左右。也就是說，調(diào)整最深的城市，回升幅度越大?！彼J為，對比日本之前數(shù)十年的發(fā)展歷史，大城市的房價下調(diào)程度會比中小城市更高，但反彈時交易量的回升也更高。

　　“前幾個月表現(xiàn)出來的‘小陽春’，其動力主要來自于政府實施的減息、減稅，天量放貸等等一系列措施。之后成交量的降低是很正常的，銀行不可能在以后的幾個季度還以4.58萬億元的速度放貸了。開發(fā)商度過了去年年底資金鏈條面臨斷裂的危險，這幾個月銀行放款、資本市場IPO及發(fā)債也活躍起來了?！?SPAN lang=EN-US>SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹一改之前“百日劇變”的論調(diào)，對樓市的走向已顯樂觀?！霸谫Y金壓力不大的情況下，開發(fā)商就沒有降價的壓力了”。

 

　　樓市多空辯論猶存

　　就今年的房地產(chǎn)市場形勢而言，持樂觀態(tài)度者仍占多數(shù)。

　　“年初樓市攀升的時候，有人說市場回暖跟‘兔子尾巴’一樣不長久。接下來的幾個月里，樓市成交量仍在放大?，F(xiàn)在回頭再看，市場回暖已經(jīng)不是‘兔子尾巴’，而是‘尾大不掉’了。最近上海樓市的成交量仍然屢創(chuàng)新高?！痹谧罱蓢鹱C券(600109,股吧)舉行的“樓市多空辯論會”，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉如此表示。

　　“我們的樓市現(xiàn)在在做游戲，擊鼓傳花，投資客買房是為了賺差價，最后一棒在哪里？”顧海波則認為，上海樓市一、二手房的流通比在1：5左右，這就意味著平均每年提供的2000萬平方米的新房背后，還有1億平方米的二手房在市場上流通。同時，由于2000~2008年的土地消耗量只有60%，這就意味著“囤房”“囤地”的現(xiàn)象依然沒有得到根本解決。

　　因此，曾針對全國樓市發(fā)表過諸多言論的獨立評論家牛刀認為，3、4月份上海樓市出現(xiàn)了一個明顯的成交結(jié)構(gòu)變化——中小戶型住宅以及普通住宅占多數(shù)。但是5月份的成交量可能會出現(xiàn)大幅萎縮，并在6月份出現(xiàn)一個退房的高潮期。所以“上海房價在今年將處在一個底部調(diào)整的狀態(tài)，房價不可能上漲”。

　　即使認為中國樓市已開始回升，摩根大通仍然認為，雖然中低端樓市回暖明顯，但是我國高端房地產(chǎn)市場受到全球金融危機的嚴重影響，在2009年依然面臨挑戰(zhàn)?！?SPAN lang=EN-US>2008年金融危機惡化之后,歐美國家的金融機構(gòu)紛紛將全球市場的資本回流到本國。從我國外匯儲備增速放緩的事實中可以清楚地看出國際資本流向的變化”。

　　事實上，金融危機已經(jīng)直接影響到我國的高端房地產(chǎn)市場。很多跨國公司收縮戰(zhàn)線,將其在中國的機構(gòu)撤銷,使北京、上海等中心城市寫字樓空置率逐漸攀升。摩根大通在其報告中表示：“高端住宅會和寫字樓受全球金融危機的沖擊大于普通住宅，并在2009年依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)?！?SPAN lang=EN-US>