目前不少國家將利率降到歷史最低水平，中國的利率水平也接近于1990年以來的最低點?？紤]到上輪全球因各國的低利率政策，導致普遍的高通脹和資產價格上漲，如果通脹在中國重現，是否會導致中國房價再度大幅上漲？

　　筆者看來，通脹與房價的關系比較復雜，二者不存在同漲同跌的規(guī)律和普遍現象。

 

　　房價收入比是主因

決定房價漲跌的基本因素是房價收入比。大多數人是否購買房產的決定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界銀行認為發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3～6之間。

　　美國1972年至2000年長期平均房價收入比僅為3.17倍，英國同期為3.73倍。作為中國房改標志性文件之一的國發(fā)[1998]23號文件明確規(guī)定：停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼?？梢?SPAN lang=EN-US>6倍以下的房價收入比才是比較合理的。房價相對于家庭收入真的應該這么低嗎？

　　實際上，5倍的房價收入比就已經是很高的水平。根據國家統(tǒng)計局2006年數據，目前人均可支配收入為11759.45元，非居住消費支出為7792.36元，則家庭可用于購房的凈收入，占總可支配收入的34%，假設居民將34%的收入用于購房（美國1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》第8條款“租金資助計劃”，其核心內容是，任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%）。假如首付30%，其余向銀行申請貸款，長期平均貸款利率為6%（1991年4月以來，我國五年期以上貸款算術平均基準利率為8.92%，房貸利率按七折為6.24%），貸款期限為20年、25年和30年三種，那么一套房產分別相當于27.06年、30.15年和33.24年的家庭總收入。

　　而人一生的工作時間也就是在30年左右，而且積存30%的首付款，還要4.41年的時間。

　　實際上，美國2006年4月房價收入比達4.5倍時，美國居民購買力就無力支撐，房價泡沫開始破滅，對全球經濟的消極影響目前仍未消除。

　　中國的特殊國情使得中國的房價收入比有理由比一般標準高一些，但總體上講中國目前的房價收入比遠高于正常水平。因此中國未來相當長的時期內，樓市泡沫逐步破滅是個大趨勢，這不是通脹可以改變的。

 

　　通脹未必提高收入水平

　　從理論上講，溫和的通脹初期，企業(yè)產品或服務的價格將提高。同時，利率的上調一般落后于通脹率的上升，因此企業(yè)融資成本的增加也落后于企業(yè)收入的增加，企業(yè)的盈利將因此提高，社會工資水平將上升，這有利于增加住房的購買力，對房價的上漲有利。

　　但發(fā)展成高通脹時，企業(yè)的經營環(huán)境反而會惡化。一是原材料價格的明顯上漲將增加生產成本；二是利率的提高將增加融資成本，特別是央行可能為防通脹而大幅提高利率；三是企業(yè)經營環(huán)境惡化后，部分企業(yè)會收縮業(yè)務或結束經營。無論是企業(yè)盈利的惡化，還是失業(yè)率的上升，都不利于收入水平的提高，也無法增加對住房的購買力。

　　從中國的國情來看，十年前中國就結束了商品供不應求的時代，目前中國的主要出口對象，歐、美、日全部步入經濟衰退，中國的出口持續(xù)負增長。即使有通脹，也不大可能緩解中國產能過剩的局面，對居民的收入提高并無太大的提振作用。

　　現在很多人把中國未婚青年對住房的需求說成是“剛性需求”，并將其視為中國房價的牢固支撐。其實居民的衣、食、行、通訊才是更基本、更剛性的需求，而醫(yī)療、教育等是更重要的需求。而購房作為絕大多數家族最大的支出，是最高層次的需求。因此購房款一定是在滿足這些支出之后的節(jié)余款。

　　也許有人認為通脹導致必要消費支出的增加不值一提。但因中國文化傳統(tǒng)對房子的偏愛，導致中國絕大多數富人早就滿足了住房需求，正是中國富人的旺盛購買力才將中國房價收入比推到非常高的水平。目前可以支撐中國房價的只能是中低收入居民。并且富人占全社會人口的比例畢竟比較少，而房地產的供應量卻因前幾年投資的快速增長而將連續(xù)大幅增加，決定中國房價的只能是大多數人的收入水平。因此，通脹導致生活成本增加的因素不可忽視。

 

　　通脹帶來的加息會抑制購房需求

　　如果中國出現通脹，央行一定會加息。目前五年期以上貸款基準利率為5.94%，房貸利率按七折優(yōu)惠是4.158%。假設貸款基準利率分別上升兩三個百分點，房貸利率將分別升至5.558%和6.258%，購房貸款利息成本將分別增加33.67%、50.51%。

　　購買第二套以上住房，目前為6.534%。如基準利率上升兩三個百分點，20年總價60%的貸款，光利息就相當于房價的1.05倍和1.18倍。

　　為銀行的貸款安全及中國房市的長期健康發(fā)展著想，中央放松對房產投機炒作限制的可能性不大。假如通脹，加息更會明顯抑制投資性購房需求。因此不僅不會有大量新增的投資性需求推動樓市上漲，而且開發(fā)商按前幾年持續(xù)增加的需求（包括較大比例的投資性需求）而開發(fā)的房產，還會因投資需求明顯減少而轉由自住性需求來消化，令市場承受更大的壓力。

　　存款可以認為是無風險的投資方式，收益也是固定的。如中國出現通脹，存款利率也將增加，存款的吸引力會增加。而房產投資，即使不交營業(yè)稅、房產稅和個人所得稅，房屋租金收益率也未必高于存款利率，并且還要付出物業(yè)管理費（北方還有取暖費）等各種持有成本，空置不僅是個不確定性因素，還會降低租金收益率。即使在經濟持續(xù)兩位數增長的時期，中國各主要城市也經常出現房租負增長的現象。

 

　　高通脹甚至有可能推動房價下跌

　　無論是原理，還是世界各地的實例，都不支持通脹來臨樓市走牛的觀點。

　　中國有一個特殊國情，即在上世紀90年代房改之前，基本不存在房地產市場。房改結束后，相對于當時比較低的房價，相當多的人可以不通過銀行貸款，或僅貸很小一部分貸款就可購房。因此，對房貸利率并不敏感。在房價大漲之后，普通人全額購房已不大可能，絕大多數人都必須通過貸款購房。因此高通脹之下的高購房貸款利率不僅將壓制房價的上漲，還有可能推動房價的進一步下跌。

　　另外，因房屋建造、銷售周期遠長于一般商品，因此房地產市場的價格漲跌趨勢會持續(xù)很長時間。從各國房價下跌周期來看，一旦下跌，平均將持續(xù)四五年，下跌30%以上。而中國樓市在上漲十年，漲幅近四五倍后，調整時間會更長。目前中國樓市調整只不過剛剛開始，價格跌幅非常有限，怎么可能因為可能到來的通脹就繼續(xù)走牛呢？ (作者單位：人保資產保險與投資研究所)