隨著氣候的變化由春入夏，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)也漸漸地?zé)崃似饋?lái)，且熱得有幾分燙手。

　　杜先生早在2007年就看上了位于北京市東四環(huán)附近的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)當(dāng)時(shí)并未開(kāi)盤(pán)，“當(dāng)時(shí)價(jià)格是最貴和上漲最快的時(shí)候，雖然看上了也不敢想價(jià)格。”到了2008年下半年，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)正是情況最差的時(shí)候，杜先生參加了某網(wǎng)站的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)：“當(dāng)時(shí)七折八扣下來(lái)能算到每平方米近9000塊錢(qián)，現(xiàn)在看起來(lái)已經(jīng)算是很便宜了，但是當(dāng)時(shí)想著是不是還能再便宜點(diǎn)就暫時(shí)擱下了?！?SPAN lang=EN-US>

但就是這幾天，讓杜先生沒(méi)有想到的是當(dāng)初看上的那個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，網(wǎng)站上標(biāo)著均價(jià)15700元，電話打過(guò)去卻被告知是16200元。杜先生心里又開(kāi)始發(fā)“毛”了。

　　的確，3～4月份北京市大多數(shù)賣(mài)得不錯(cuò)的樓盤(pán)都選擇了小幅度漲價(jià)。

　　“北京今年4月的銷售量比2007年地產(chǎn)最熱的時(shí)候成交量還要高?！苯鸬丶瘓F(tuán)(600383,股吧)北京公司的市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理李璞告訴記者。今年4月份，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計(jì)成交18533套，突破了自2007年以來(lái)的樓市成交量歷史峰值，相比成交量最高的2007年7月的15444套還增加了3089套。與去年同期對(duì)比，今年4月份期房商品住宅成交量同比大漲180%，現(xiàn)房商品住宅成交量大漲186%。4月份上海一手住宅成交16853套，環(huán)比3月份增長(zhǎng)24.4%。同期，均價(jià)約為1.34萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上月略增1.3%。

　　隨著地產(chǎn)成交量一起提高的還有房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，目前很多城市出現(xiàn)大規(guī)模的項(xiàng)目漲價(jià)現(xiàn)象，漲價(jià)項(xiàng)目占全部在售項(xiàng)目數(shù)的14%。值得注意的是，從3月份開(kāi)始，十大房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)在售項(xiàng)目均價(jià)小幅上漲，環(huán)比漲1%。這十大標(biāo)桿上市房企包括保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商和中海。

　　看來(lái)地產(chǎn)真的回暖了？

 

　　戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的回暖

　　面對(duì)突如其來(lái)的回暖，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)依然保持謹(jǐn)慎。

　　“這次市場(chǎng)回暖是誰(shuí)也沒(méi)想到的。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看，并沒(méi)有顯示出大規(guī)?；嘏嫩E象，地產(chǎn)想獨(dú)立于宏觀之外一枝獨(dú)秀可能性不大?！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎對(duì)于地產(chǎn)回暖并不樂(lè)觀：“我們的坎還沒(méi)過(guò)完，甚至連回暖都稱不上，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有拿地，開(kāi)工面積也沒(méi)上去，市場(chǎng)的表現(xiàn)雖然很好，開(kāi)發(fā)商的資金鏈還沒(méi)盤(pán)活，但是行業(yè)的總盤(pán)子沒(méi)上去，還是處于一個(gè)萎縮的狀態(tài)。我們現(xiàn)在沒(méi)有盲目樂(lè)觀的理由?！?SPAN lang=EN-US>

　　戴德梁行發(fā)布報(bào)告稱：從對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都和廈門(mén)全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)來(lái)看，一季度以上主要城市共成交土地規(guī)劃建筑面積2036萬(wàn)平方米，較2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交規(guī)劃建筑面積403萬(wàn)平方米，同比萎縮67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。

　　“我們現(xiàn)在手上基本上只有金地名京一個(gè)項(xiàng)目在賣(mài)，金地格林小鎮(zhèn)6已經(jīng)賣(mài)得差不多了，我們現(xiàn)在對(duì)拿地也是很謹(jǐn)慎的，現(xiàn)在手上沒(méi)地了，才打算拿地?！崩铊钡脑捓锿赋鲋?jǐn)慎：“我們現(xiàn)在就是把手里的項(xiàng)目賣(mài)得慢一點(diǎn)?！苯鸬氐闹?jǐn)慎是有原因的，一方面地產(chǎn)市場(chǎng)前景還不是很明朗，必須要控制拿地成本，以免后期項(xiàng)目出售的時(shí)候成本壓力太大；另一方面，對(duì)于金地這種民營(yíng)的外地上市公司，沒(méi)有背景也沒(méi)有人脈，在北京拿地非常困難。

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的火熱，大家也并不樂(lè)觀。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)突然這么熱還是由于2008年積攢的首次置業(yè)以及改善性需求等剛性需求的集中釋放。”公衍奎說(shuō)。由于前一段時(shí)間市場(chǎng)不景氣，很多項(xiàng)目由于入市利潤(rùn)太低而選擇封盤(pán)不入市，大家的選擇面很窄，所以一部分開(kāi)發(fā)商的小幅度漲價(jià)也就可以理解了?！皾q價(jià)是非常領(lǐng)先的指標(biāo)，還沒(méi)影響到投資者的信心。”

　　“2008年全年北京房子的銷量下降了45%，這部分購(gòu)房需求全被壓縮到今年集中釋放。2月份的時(shí)候地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始回暖，當(dāng)時(shí)大家都沒(méi)在意，3月份的時(shí)候市場(chǎng)繼續(xù)向上，甚至還有漲價(jià)的趨勢(shì)，很多購(gòu)房者出于追漲的心態(tài)開(kāi)始入市了，我身邊的很多朋友都是這樣。”李璞說(shuō)：“我認(rèn)為4月份會(huì)是市場(chǎng)的一個(gè)高點(diǎn)，接下來(lái)銷售量肯定要回落的?！?SPAN lang=EN-US>

　　“現(xiàn)在最怕的情況就是面對(duì)這次回暖開(kāi)發(fā)商盲目樂(lè)觀，大幅度進(jìn)行提價(jià)，打壓了剛性需求，情況就重新回到2008年年底時(shí)那種僵持的局面。”中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱說(shuō)。

　　對(duì)于前景依舊模糊的未來(lái)，經(jīng)歷了寒冬的地產(chǎn)業(yè)沒(méi)人敢盲目樂(lè)觀。

 

　　未來(lái)房?jī)r(jià)或趨于平穩(wěn)

　　“我們的金地名京項(xiàng)目漲價(jià)了，但是只漲了1%，也就是200元左右?！崩铊备嬖V記者。

　　“保利百合花園小幅漲了一點(diǎn)，我們有一個(gè)項(xiàng)目保利金泉廣場(chǎng)馬上也要入市，這個(gè)項(xiàng)目也是低價(jià)入市的項(xiàng)目，將來(lái)肯定要漲。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。亞豪機(jī)構(gòu)代理了北京市場(chǎng)上所有保利樓盤(pán)的銷售?！皾q價(jià)既是目的，也是方法?！惫惚硎?。小幅度漲價(jià)提升了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間又不會(huì)引起購(gòu)房者觀望，同時(shí)會(huì)吸引一部分有追漲心理的購(gòu)房者。而小幅漲價(jià)也確實(shí)拉動(dòng)了市場(chǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士都對(duì)記者表示，樓盤(pán)小幅漲價(jià)后銷售量也有所上升。

　　就算是在市場(chǎng)火熱的4月，開(kāi)發(fā)商還是表現(xiàn)出一種試探的心態(tài)?！敖衲?SPAN lang=EN-US>4～5月北京入市的40多個(gè)項(xiàng)目只有7個(gè)是開(kāi)盤(pán)之前就已經(jīng)定價(jià)的，其余的在開(kāi)盤(pán)之前沒(méi)有一個(gè)敢定價(jià)。大家都對(duì)這個(gè)市場(chǎng)還吃不準(zhǔn)，所以不敢亂定價(jià)，要是在2007年，直接把房?jī)r(jià)定在高位上，準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)?！睆埨り耪f(shuō)。

　　“在以后的市場(chǎng)中，這種開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者、買(mǎi)房者與購(gòu)房者的小幅度價(jià)格博弈會(huì)變成一種常態(tài)?！蔽覑?ài)我家副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。在目前的市場(chǎng)條件下，二手房市場(chǎng)也與一手房市場(chǎng)走出了類似的曲線。據(jù)鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，3月份二手房成交突破兩萬(wàn)套，達(dá)到了一個(gè)新的歷史高位，4月份二手房成交21754套，環(huán)比3月份上漲7.4%。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，不難看出新增需求量已從4月份開(kāi)始呈穩(wěn)步下降趨勢(shì)，再加上累積需求逐步消化完畢，二手房成交將逐步回歸到正常水平。

　　“實(shí)際上4月份真正能夠成交的二手房也就在1.5~1.6萬(wàn)套之間，我們同行業(yè)的人都感覺(jué)到實(shí)際上4月的成交量已經(jīng)比3月低出了一成左右。”胡景暉告訴記者。在二手房市場(chǎng)，需求的下滑已經(jīng)被業(yè)內(nèi)人士體會(huì)到了?！?SPAN lang=EN-US>4月首次置業(yè)者已經(jīng)開(kāi)始少了，不少小業(yè)主開(kāi)始提價(jià)，同時(shí)不少購(gòu)房者又開(kāi)始觀望。長(zhǎng)期積攢的購(gòu)房需求已經(jīng)消化得差不多了。”胡景暉說(shuō)。

　　二手房市場(chǎng)的剛性需求已經(jīng)開(kāi)始消退，一手房市場(chǎng)剛性需求可以支撐多久？多位采訪對(duì)象在采訪中并沒(méi)有表示出太多的信心。

　　“剛性需求的購(gòu)房者錢(qián)已經(jīng)在手里攥了一年了，現(xiàn)在集中釋放，但是后來(lái)這些剛性需求再來(lái)跟上就很難了。剛性需求削弱后，投資和投機(jī)性的需求能不能跟進(jìn)支撐這個(gè)市場(chǎng)還很不樂(lè)觀。”公衍奎說(shuō)：“我們現(xiàn)在是在消化原有的需求，但是沒(méi)有創(chuàng)造新的需求，而且由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，新的需求出現(xiàn)的速度還在放緩?！?SPAN lang=EN-US>

　　甚至還有人對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)表現(xiàn)得很悲觀。研究上海地產(chǎn)市場(chǎng)的佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)：“今年5~6月的上海樓市成交量也有可能維持在150萬(wàn)平方米以上，但如果未來(lái)兩個(gè)月持續(xù)走高，剛性需求快速釋放，樓市又有可能進(jìn)入過(guò)熱的狀態(tài)，樓市極有可能從7月開(kāi)始成交量大幅縮水?！?SPAN lang=EN-US>

　　“開(kāi)發(fā)商也不是傻子，不會(huì)故意破壞這個(gè)局面，大幅度提價(jià)現(xiàn)在是不可能了。”金地集團(tuán)李璞表示：“我們更愿意看到地產(chǎn)走一個(gè)穩(wěn)定上漲的曲線。”

　　“剛性需求回落后，會(huì)回落到一個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)上，比如每天成交300~400套房子，在這個(gè)基礎(chǔ)上波動(dòng)。但是回到2007年那種過(guò)熱的狀態(tài)和2008年年底的冰點(diǎn)是誰(shuí)都不希望出現(xiàn)的，出現(xiàn)的可能性也不大?！睆埨り耪f(shuō)。

　　胡景暉說(shuō)：“可能5月份之后會(huì)有一部分開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主意識(shí)到漲價(jià)使交易量又下來(lái)了，會(huì)進(jìn)行一輪小幅度的下調(diào)，以后買(mǎi)房者和賣(mài)房者這種小幅度價(jià)格博弈的拉鋸戰(zhàn)會(huì)長(zhǎng)期存在。”

　　“實(shí)在不行，下一個(gè)階段要是樓盤(pán)的價(jià)格能下來(lái)點(diǎn)，我就買(mǎi)了吧，也不打算再等了?！?st1:PersonName w:st="on" ProductID="杜">杜先生對(duì)于房?jī)r(jià)的大幅度下跌已經(jīng)不抱什么希望，只能寄希望于將來(lái)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)微調(diào)。

　　在經(jīng)歷了地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落之后，穩(wěn)定是一個(gè)大家都希望見(jiàn)到的結(jié)果。