兩年前那段時光又將重現(xiàn)？曾經(jīng)的中國土地市場上不斷上演著明爭暗奪的悲喜劇，硝煙彌漫且經(jīng)久不散。不同的是，這一次，土地的叫賣方不再占據(jù)著絕對的主導(dǎo)權(quán)，而是在強(qiáng)烈推地需求的支配下暗中角力。

“最近好忙，幾乎算是穿梭于各個城市的土地推介與懇談會。本來作為中小開發(fā)企業(yè)，我們目前更希望通過二級市場轉(zhuǎn)讓拿到地塊。但現(xiàn)在地方政府的推地意愿很強(qiáng)烈，條件也比2007年優(yōu)惠好多。我們何樂而不為呢？”京城某中小開發(fā)商對本報記者表示。

　　無論從政府的供地數(shù)量還是政策優(yōu)惠上，在這一輪土地回暖中地方政府扮演了“推手”的角色。

 

　　推地狂潮背后的謀略

　　“土地市場回暖跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地、謹(jǐn)慎‘護(hù)地’有關(guān)?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，僅4月27日至5月3日期間，全國37個大中城市中，10個城市有土地推出。在這10個城市中，上海、合肥和北京位列土地出讓面積前三名，出讓面積分別為117.55公頃、47.29公頃和24.67公頃；與此同時，延遲繳納保證金以及低價推地、提高地塊容積率等優(yōu)惠政策更是擔(dān)當(dāng)了此輪土地市場回暖表象背后的絕對推手。

　　單以重慶為例，2009年5月1~6日，重慶地產(chǎn)集團(tuán)、城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、江北嘴中央商務(wù)區(qū)開發(fā)投資有限公司等四大土地儲備集團(tuán)歷史上首次聯(lián)手向全國推銷土地。據(jù)重慶市國土房管局副局長董建國介紹，從今年5月起到12月，重慶市將向市場推出2600公頃土地，其中主城1600公頃，區(qū)縣約1000公頃，而其中多數(shù)屬于開發(fā)商追捧的中心地段土地。

　　這一輪的土地市場回暖帶有明顯的人為因素，至少從表面上看來是這樣。

　　在陳國強(qiáng)看來，地價回落明顯是此輪政府推地的最直觀特點(diǎn)。據(jù)悉，近期，上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價推地的現(xiàn)象。以上海23號公告為例，青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊，起拍樓板價僅相當(dāng)于其所處區(qū)域一年多前地塊成交價格的一半左右。

　　“部分地塊起始價下調(diào)幅度達(dá)到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價格水平，有效促進(jìn)了地塊的順利成交?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。而北京、深圳、沈陽等城市，也都采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接或間接地降低地塊的總價或單價。

　　事實(shí)上，地方政府這種推地狂潮早已醞釀多時。

　　早在今年3月份，廣州在全國率先規(guī)定可適當(dāng)延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。據(jù)廣州中地行董事長徐建平分析，表面上看，是廣州從政策層面上最先開了土地出讓金繳納口子，事實(shí)上這只是將暗地里的普遍做法合法化的過程。而不容忽視的是，廣州邁出這一步對于全國的示范意義。

　　日前，北京市國土局發(fā)布《北京市2009年度土地供應(yīng)計劃》的同時，稱北京市將正式放寬外資進(jìn)京購地門檻，開設(shè)外幣保證金賬戶。這是北京市土地儲備中心在“預(yù)出讓”之后，推出的又一促進(jìn)土地交易政策。此外，北京還適當(dāng)延長了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限以及實(shí)行“用地預(yù)出讓”政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果市場反應(yīng)良好的話，采用土地預(yù)出讓的范圍和城市可能進(jìn)一步增加；而采取延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限等“妥協(xié)”措施，也是政府激活低迷土地市場的一大要策。

 

　　土地財政依舊饑渴

　　無論是主動促成抑或是市場回暖的必然，對于地方政府而言，土地市場的復(fù)興對于緩解地方財政壓力無疑是最好的結(jié)果。據(jù)悉，在浙江一些地區(qū)，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財政收入的30%以上，有的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為集中的地方甚至達(dá)到50%以上。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹：“多數(shù)地方政府都有‘賣地任務(wù)’，6月底是地方政府做年中工作總結(jié)的時期，而‘賣地工作’也希望能在目前市場止跌回穩(wěn)的條件下，加快推進(jìn)，以圖獲得一份漂亮的‘成績單’。”

　　由此，也不難理解最近的推地力度如此之強(qiáng)。據(jù)某開發(fā)商透露，在廈門舉行的土地招商會上推出的優(yōu)惠政策令人咋舌：廈門統(tǒng)一給出的土地出讓底價是在基準(zhǔn)地價上上調(diào)20%的價格，土地拍賣以樓面地價計算，土地價格包含了除去契稅外的所有費(fèi)用，同時在開發(fā)商土地款未完全繳納之前，發(fā)放一個可替代的施工許可證證明。廈門還對開發(fā)商承諾，為保障開發(fā)商的最大利益，新一輪土地拍賣的價格一定高于之前同一區(qū)域出讓的土地價格。

　　“土地出讓金直接關(guān)系到政府的財政收入，特別是在當(dāng)前急需投資拉動經(jīng)濟(jì)的情況下，土地收入對政府的意義更為重大。目前各地方政府采取的各類措施也相當(dāng)‘應(yīng)景’?？梢钥闯龅胤秸畬ν恋厥杖氲囊蕾囆赃€是很大，依然希望土地能夠賣個好價錢以充實(shí)財政?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)認(rèn)為。

　　在日前舉行的“地交會”上，天津市國土局某負(fù)責(zé)人更是坦言，目前市場復(fù)蘇行情來之不易，天津要推一些好地，以促進(jìn)市場交易量回升。天津市這次不僅推出了很多位置較好的地塊，還推出了幾塊面積達(dá)數(shù)十平方公里的新城開發(fā)項(xiàng)目?？梢?，地方政府不僅希望推動土地交易量上升，還希望有更多資金參與到土地一級開發(fā)和城市開發(fā)當(dāng)中，從更上游為城市建設(shè)提供資金支持。

　　“除了土地財政壓力，在‘保增長’的政策取向之下，不少地方政府無疑會更加珍視賣地到手的黃金白銀?！北辨诘禺a(chǎn)研究所副所長劉光東表示。

　　“市場轉(zhuǎn)向，永遠(yuǎn)只有在事后才能知道?！眮嗐y投資首席分析師李大偉表示，雖然不能憑借幾塊地的拍賣情況來判斷市場是否真正回暖，但越來越多的跡象顯示，房地產(chǎn)二級市場的回暖正慢慢向一級市場傳導(dǎo)。