經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁喜歡用三個(gè)維度來(lái)分析經(jīng)濟(jì)，即構(gòu)成經(jīng)濟(jì)體的要素質(zhì)量、要素價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的制度成本。

　　借用周其仁的理論來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以得出一個(gè)有意思的結(jié)論，即當(dāng)前行業(yè)要進(jìn)一步良性發(fā)展還有一個(gè)很大的空間就是制度成本。

　　從資源角度來(lái)看，構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的要素主要是土地、生產(chǎn)資料和金融貨幣。相關(guān)參與人包括政府、開(kāi)發(fā)商、分供方、銀行和消費(fèi)者。

推行市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)的要素質(zhì)量發(fā)生了巨大變化。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，在巨大的基礎(chǔ)建設(shè)投資下，土地價(jià)值得到了真正提升。10年前北京的天通苑周邊幾乎是一片荒地，但經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)，隨著交通、商業(yè)、教育和大量政府配套的投入，比之過(guò)去土地價(jià)值已完全不同。

　　隨著科技的發(fā)達(dá)，工業(yè)化程度的提高，房地產(chǎn)的生產(chǎn)資料質(zhì)量也得到大幅提升。10年前的門(mén)窗材料和如今的新型鋁合金塑鋼門(mén)窗相比，氣密性、保溫性、美觀程度都不能同日而語(yǔ)。再看金融貨幣，自從金融體系參與到房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中，不斷提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿獲得了高速的發(fā)展。

　　行業(yè)的相關(guān)參與人要素也發(fā)生了巨大改變。從取消福利分房讓住宅商品化、市場(chǎng)化，政府調(diào)控行業(yè)發(fā)展速度和質(zhì)量的能力不斷提高。開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力也在提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造質(zhì)量，環(huán)境打造方面和發(fā)達(dá)國(guó)家已沒(méi)有本質(zhì)差別。包括設(shè)計(jì)單位，施工單位等在內(nèi)的分供方從業(yè)人員不管從技術(shù)能力還是人員素質(zhì)上也都在大幅提升。

　　再分析要素的價(jià)格。2006年以前，土地價(jià)格偏低，政府在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入沒(méi)有完全地投射到級(jí)差地租的增長(zhǎng)上。2005年，金地在上海郊區(qū)拿地，地價(jià)僅50多萬(wàn)元一畝。2006年以前，建筑材料的價(jià)格同樣偏低，鋼材價(jià)格低點(diǎn)時(shí)每噸不足3000元。

　　低價(jià)格水平的要素所組成的建成品，價(jià)格同樣偏低。即使承載了開(kāi)發(fā)商的巨額利潤(rùn)，整體房?jī)r(jià)在2005年以前還是有些偏離產(chǎn)品的價(jià)值。從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的原理看，當(dāng)價(jià)格低于價(jià)值，就會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)的積極購(gòu)買(mǎi)行為。

　　資本永遠(yuǎn)是逐利的，房地產(chǎn)行業(yè)的超高利潤(rùn)吸引了資本積極進(jìn)入，大量涌入行業(yè)的資本首先在要素價(jià)格上形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是，土地成本快速飆升。生產(chǎn)資料和優(yōu)質(zhì)分供方的價(jià)格大幅上升。要素價(jià)格不斷逼近要素的質(zhì)量。房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲。這時(shí)候，由于價(jià)值價(jià)格扭曲帶來(lái)的資本投資溢價(jià)沒(méi)有了，同時(shí)這種扭曲帶來(lái)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的溢價(jià)也沒(méi)有了。在各方力量的共同作用下，市場(chǎng)在此刻達(dá)到一種平衡，也是一種僵局。

　　如何才能打破這種僵局，讓整個(gè)行業(yè)重新啟動(dòng)？再次提升要素的質(zhì)量在短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)，不管從資源的角度還是行業(yè)參與人的角度，要素的質(zhì)量都難以在短時(shí)間內(nèi)再次發(fā)生大幅度的提高。

　　要素價(jià)格的回落是可能的。目前一線城市土地價(jià)格相較2007年幾乎回落了40%以上，這讓產(chǎn)品的終端價(jià)格有了回落的可能，也為投資和消費(fèi)的再度活躍奠定了基礎(chǔ)。

　　一個(gè)最大的空間就是制度成本。除了行業(yè)主管部門(mén)所設(shè)定的管理流程會(huì)帶來(lái)巨大的制度成本以外，包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的行業(yè)政策其實(shí)也會(huì)帶來(lái)成本，這些成本高企之后，行業(yè)運(yùn)行就會(huì)形成一層厚重的脂肪層，降低行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，吸收行業(yè)利潤(rùn)，侵占資本和購(gòu)買(mǎi)利得，最終成為行業(yè)發(fā)展的阻礙。

　　這樣看來(lái)，降低制度成本可以看作是打破行業(yè)僵局的重要出路之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，顯示著這三個(gè)維度的博弈，可以設(shè)想，房地產(chǎn)的未來(lái)可能也會(huì)在這三個(gè)維度的博弈中一次次地打破又一次次建立新的平衡。