來自上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的研究報告稱，“全國商品房空置率基本合理，北京商品房空置率位列全國第一?！北本┛罩寐蔬_(dá)16.64%。

　　報告中表述，“我們重點研究了北京和上海的情況，發(fā)現(xiàn)目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然處于合理區(qū)間，而北京的情況不容樂觀，消化空置面積的壓力很大，形勢相當(dāng)嚴(yán)峻。單單從空置情況分析，目前上海樓市的健康程度好于北京，北京樓市下調(diào)的空間大于上海樓市?！?SPAN lang=EN-US>

為何北京商品房空置率問題會如此嚴(yán)重？報告撰寫者上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭對本報記者說，由于長期在上海生活，北京商品房空置狀況并不了解。然而報告中的數(shù)據(jù)確是從國家統(tǒng)計局和北京統(tǒng)計局網(wǎng)站得來的。

　　北京房地產(chǎn)市場空置率問題將如何解決？

 

　　空置率玄機

　　關(guān)于空置率的爭論從來就沒有停止過。

　　前不久，中國社科院發(fā)布的《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書》引起強烈的社會反響，其中在對2009年商品住宅市場的發(fā)展趨勢的預(yù)測中提到：“商品住宅空置面積會較快增加，商品住宅空置面積總量將會達(dá)到往年數(shù)量的2-3倍，而且不排除部分項目由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓?！?SPAN lang=EN-US>

　　易居中國報告顯示，當(dāng)前中國部分一線城市商品房仍存在空置率過高情況，其中北京空置16.64%的情況最為突出，需要12.9個月的消化周期。位列全國首位。截至2008年底，北京商品房空置面積達(dá)1438.3萬平方米，同比增長26.59%，高出全國4.8個百分點。其中，商品住宅空置面積達(dá)522.7萬平方米，同比增長26.93%，低于全國5.4個百分點。

　　北京市其它類型商品房空置面積已經(jīng)開始高于商品住宅。1997年至2008年北京市商品房空置面積呈現(xiàn)波浪式的上升，商品住宅空置面積變化則與上海市相類似，呈現(xiàn)一個正態(tài)分布圖式的上升下降，波峰分別在2003年和1999年。

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

 

　　北京是否已經(jīng)處于空置危險區(qū)？

　　“很多都是民間數(shù)據(jù)，目前我們國家還沒有建立空置率指標(biāo)，也不能用于國際比較?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌在接受記者采訪時表示。關(guān)鍵在于空置率計算公式的分母不同。

　　國際上通用的計算公式為增量房和存量房中的空置量除以全社會增量房和存量房總和。但實際上，僅建國以來，全國累計住宅竣工面積就將近70億平方米?！熬用袷种芯烤褂卸嗌俅媪糠渴菦]有出租或者出售的是沒有官方統(tǒng)計的?！鳖櫾撇f?，F(xiàn)行的空置率統(tǒng)計存在著缺陷。

　　而受限于統(tǒng)計資料，國內(nèi)空置率計算主要有以下兩種方法。一是將空置率與三年的累積增量房總數(shù)對比；二是將空置量與當(dāng)年的增量房數(shù)量對比。由于基數(shù)不同，得出的結(jié)果相差較大。楊紅旭采用了前一種方法進(jìn)行計算。

 

　　矛盾的“供應(yīng)”

　　顧云昌認(rèn)為，關(guān)于空置率的計算還無法作為判斷目前房地產(chǎn)市場形勢的科學(xué)依據(jù)，但不可否認(rèn)的是開發(fā)商仍舊存在著較大的庫存消化壓力。真正應(yīng)該關(guān)注的是當(dāng)年的施工面積、形成的可供銷售面積和實現(xiàn)的銷售面積。

　　盡管根據(jù)易居中國報告得出的結(jié)論，北京商品房空置率位列全國第一，華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎卻認(rèn)為不應(yīng)只看數(shù)據(jù)表面，“這其中究竟有多少是五環(huán)甚至是六環(huán)以外的住宅？又有多少是陳年累積下來賣不出去的大戶型，或者是CBD和一些區(qū)域因集中供應(yīng)而暫時造成空置的寫字樓？”

　　而對于商業(yè)物業(yè)的空置問題，世紀(jì)華泰經(jīng)紀(jì)公司商業(yè)運營總監(jiān)梁冬舟，在火神廟商業(yè)中心創(chuàng)富俱樂部儀式后，接受本報記者采訪時表示，商業(yè)物業(yè)的銷售情況并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么悲觀。較嚴(yán)重的空置問題存在于一些缺乏整體規(guī)劃的住宅底商，或者大部分來自于公建項目。開發(fā)商的普遍心態(tài)是能賣多少就賣多少，對于底商采取了無為而治的態(tài)度。實際上，類似火神廟商業(yè)中心這種集中型商業(yè)的銷售情況非常好，超出開發(fā)商預(yù)期。

　　“從總體來看，北京的商品房仍舊處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是較好地段的商品房?！鳖櫾撇f。

　　但5月11日北京市國土資源局出示的數(shù)據(jù)，似乎提供了相反的佐證。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京已供應(yīng)土地尚未實際銷售的商品住宅面積有4000多萬平方米。這些住房投入市場，可滿足2至3年的需求。

　　按照北京2009年度土地供應(yīng)計劃，今年北京計劃土地供應(yīng)總量為5700公頃，北京市國土局副局長曾贊榮表示，今年北京市將加大政府土地儲備開發(fā)力度，計劃用1000億元用于土地儲備開發(fā)投資，完成土地開發(fā)3600公頃，其中計劃向市場供應(yīng)1600公頃，其余2000公頃作為儲備調(diào)控土地市場。

　　在“空置率”已經(jīng)較高的情況下，加大供給是否會制造新的矛盾？顧云昌認(rèn)為，從2004年到2006年，受制于資金限制，北京土地儲備中心無法拿出更多的資金整理土地，三年中沒有一年完成土地出讓計劃，供不應(yīng)求推動了價格的上漲。而真正具有信號意義的是，北京市將拿出1000億元用于土地儲備開發(fā)投資，2000公頃作為儲備調(diào)控土地市場?！斑@有利于市場的平穩(wěn)發(fā)展。”顧云昌說。

 

　　不確定的需求

　　公衍奎回憶起當(dāng)年溫州人整棟買住宅、山西人用麻袋裝錢來買房的情景時說：“作為首都，北京的房地產(chǎn)市場是具有大都市集聚效應(yīng)的。”但是，受金融危機的影響，浙江沿海地區(qū)一帶很多小企業(yè)破產(chǎn)，而當(dāng)?shù)孛耖g資本拆借利率較高；而在山西，煤礦生意也受到了很大的影響。經(jīng)濟(jì)形勢的變化減緩了財富流入北京商品房市場的速度。

　　一再被提及并被認(rèn)同的一個觀點是，今年一季度以來樓市的回暖是由剛性需求帶來的。公衍奎認(rèn)為，這些剛性需求的爆發(fā)是因為前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所積壓的需求，而新一輪的剛性需求增長，要隨著居民的收入增長而增長，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長?！皬牟ü鹊讲ǚ蹇赡苡謺且粋€緩慢的過程?！惫芸f。

　　一些別墅項目、高檔公寓和商業(yè)物業(yè)，限外令之后，外國買家逐漸減少。“并不是不看好北京的房地產(chǎn)市場，很多機構(gòu)投資者在金融危機爆發(fā)后本土的項目資金也開始吃緊?！泵绹娺_(dá)律師事務(wù)所律師康晉穎對本報記者表示。她提到，2006年前，國外資金樂于投資中國的房地產(chǎn)市場，是因為當(dāng)時國內(nèi)房價較低，人民幣處于升值通道，并且當(dāng)時限制較少，投資中國地產(chǎn)等于享受雙重收益。但現(xiàn)在大洋彼岸的經(jīng)濟(jì)危機致使房價大跌，對于擁有購買能力的外國投資者個人來說，在美國或者歐洲一些房價較為穩(wěn)定的城市買房或許是更好的選擇，而機構(gòu)投資者也可能會有更好的選擇。

　　從銷售端反饋的信息來看，市場正在逐漸向好的方向發(fā)展。“雖然不確定樓市何時回暖，但進(jìn)入5月份后，明顯能夠感覺到售樓處的人變多了，投資客也在恢復(fù)信心，銷售情況正向好的方向發(fā)展。”保利西山林語別墅項目負(fù)責(zé)人對本報記者表示。

　　在需求不確定何時重返北京商品房市場的狀態(tài)下，高“空置率”是否將一直維持？顧云昌沒有給出答案，“指標(biāo)是會動態(tài)變化的，短時間內(nèi)的‘積壓’仍屬正?，F(xiàn)象?！?SPAN lang=EN-US>