2009年春節(jié)以來，上海樓市無論一手市場還是二手市場，都可以嗅探到“春的氣息”。到了2009年3月，復(fù)蘇已經(jīng)勢不可擋

 

　　三月春光乍現(xiàn)

    3 月12 日-15 日，是一年一度的“上海之春”房展會。沒有想到的是，場館內(nèi)人頭攢動，大有爆滿之勢。觀展人數(shù)號稱13 萬。

中原地產(chǎn)研究院發(fā)現(xiàn)，萬科、金地、保利、復(fù)地等房企在2 月-3 月不同程度地調(diào)高了旗下各地樓盤的售價，最高漲幅達(dá)30.6%。在上海，久違的“樓盤漲價”與二手樓市的“跳價”一起，又出現(xiàn)在人們的眼前。三林地區(qū)的萬科金色里程均價漲了2000 元/ 平方米，萬科四季花城均價小漲1000 元/ 平方米。

　　事實上，2009 年春節(jié)以來，上海樓市無論一手市場還是二手市場，都可以嗅探到“春的氣息”。到了2009年3 月，復(fù)蘇已經(jīng)勢不可擋。根據(jù)方方工作室的調(diào)研，2 月上海全市有兩成樓盤開始提價；至3 月末，提價樓盤比重從2 月的19% 增加到約24%（樣本數(shù)216 個）。

　　排除房源位置條件改變、產(chǎn)品改變導(dǎo)致的提價，真正由于持續(xù)熱銷的仍有一批，如寶山楊行的福地苑、寶山大場的濱河華城、寶山顧村的保利葉都、閘北環(huán)外的慧芝湖花園等。

 

　　一邊是漲價，一邊是排隊。

　　3 月初，大華錦繡華城部分花園洋房開盤，當(dāng)天成交近百套；3 月7 日達(dá)安春之聲老盤新開，5 天前就有人來排隊，當(dāng)天一房難求；3 月16 日慧芝湖花園二期近300 套房源開盤，提前三天就有人排隊，當(dāng)天下午成交過半, 不管有沒有對民工排隊的懷疑、抱怨，現(xiàn)在拿著錢買房又成了一件辛苦的差使。2 月份的時候還在預(yù)測“溫和U 型反轉(zhuǎn)”，結(jié)果眼看著就要不溫和的“V 型反轉(zhuǎn)”啦，委實有點難以置信。

　　出頭的椽子先爛。不管怎樣，開發(fā)商在這當(dāng)口漲價有點“政治上不正確”。4 月9 日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織了一次研討會，房協(xié)負(fù)責(zé)人作了題為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要珍惜市場回暖，共同維護(hù)市場穩(wěn)定》的發(fā)言，勸慰開發(fā)商別“盲目提價”。

　　萬科集團(tuán)副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明在會上宣稱：萬科經(jīng)歷樓市調(diào)整后更加認(rèn)識到產(chǎn)品競爭力的重要性，新一代產(chǎn)品的設(shè)計在功能、戶型、外觀等方面都有了新的改善，其品質(zhì)含量支撐產(chǎn)品價格的提升。換言之，“提價”是承認(rèn)的，“盲目”是真沒有。

 

　　供求兩旺 + 供不應(yīng)求

    2009 年3 月，上海商品房市場出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，集中表現(xiàn)于供應(yīng)量與成交量大幅反彈，供求兩旺。其中商品住宅成交量出人意料地超過155 萬平方米，這個數(shù)字刷新了自2007 年11 月“樓市嚴(yán)冬”以來近16 個月的歷史紀(jì)錄。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)字，2009 年3 月份，全市商品房成交面積為263.7 萬平方米，環(huán)比上漲89%，其中商品住宅成交量為155.1 萬平方米，環(huán)比增長100% 以上，占到總交易量的59% ；而政策性房源（74.7 萬平方米）、非住宅房源（33.9 萬平方米）分別環(huán)比上漲了67%、約50%。簡單地說，漲成了一片。

　　不但漲成一片，而且逐周放量，3 月最后一周商品住宅交易量接近65 萬平方米，成為創(chuàng)下2009 年以來交易量新高的一周。就區(qū)域來看，3 月樓市也是全面回暖。

　　市區(qū)與遠(yuǎn)郊均有大幅增加。其中市區(qū)成交面積137.9 萬平方米，環(huán)比上漲7 成；遠(yuǎn)郊為125.8 萬平方米，環(huán)比上漲100%。成交最集中的區(qū)域仍是浦東與寶山兩區(qū)，兩者占市區(qū)總交易量的一半以上。

　　3 月全上海有20 個樓盤成交量超過1.5 萬平方米，綠洲香島花園更是單月突破4 萬平方米的高位；成交排名第20 位的歌雅花園為1.51 萬平方米，與2 月僅有兩個樓盤交易量在1.5 萬平方米以上相比，多方勢頭可謂氣勢如虹。

　　具體來看，3 月新上市項目多在下旬開盤，還要考慮登記滯后的因素。而排行榜上前20 位的樓盤，多為之前已經(jīng)開盤、3 月又補推新房源的項目。由此觀之，3 月份的樓盤銷售回暖實實在在，只有低估沒有高估。

　　從物業(yè)類型來看，3 月成交價在2.5 萬元/ 平方米以上的高端公寓交易陡增，成交面積10.6 萬平方米，金額34.6 億元，這兩個數(shù)字都達(dá)到了2 月數(shù)字的四倍。高端公寓成交活躍，說明市場信心在明顯增強。均價在3 萬元/ 平方米以上的仁恒河濱城當(dāng)月新推130 套房源，幾乎售罄。

　　在全市商品房供應(yīng)面積方面，3 月份上海市房管局發(fā)布的新批準(zhǔn)預(yù)售商品房為170.1 萬平方米，也一改前幾個月的頹勢，環(huán)比上漲92%。雖然供應(yīng)面積也在加大，但仍供不應(yīng)求。3 月商品房的供求比值為1 ：1.55。截至3 月31 日，全上海商品住宅存貨面積（不含動遷房）約767.7 萬平方米，比2 月減少了21.3 萬平方米。

 

　　脆弱的回暖

    成交放量、供不應(yīng)求，樓市堅冰是否開始融化？倒也未必。

　　二手市場透露了信號。一些機敏的賣家已經(jīng)從3 月開始上調(diào)報價，更為普遍的情況是，原先3%-5% 的講價空間消失了。問題在于，成交量立刻出現(xiàn)收縮，顯示買家無論從心理上，還是從錢包上都對“漲價”沒有做好思想準(zhǔn)備。

　　在一手市場，部分成交來自直接降價促銷。3 月排名第二的是世茂濱江花園3年來首個新盤 —“ 世茂5號”，這也是該濱江大盤的“壓軸演出”。售價在4 萬-5 萬元/ 平方米的特價房源比前期報價5 萬-8 萬元/ 平方米低了不少，于是當(dāng)月銷售1.76 萬平方米、69 套。

　　有的高端公寓由于租賃行情欠佳，老盤也開始轉(zhuǎn)租為售、進(jìn)入一手市場。比如說，古北國際花園、經(jīng)典茂名公寓，兩個酒店式公寓都是長期采用包租形式，3 月突然拿到預(yù)售證，而且價格比周邊項目低了10% 以上。主要原因是，古北及金匯板塊的日韓客戶開始大批撤退，租金水平難以為繼。

　　方方工作室的“久銀均值”統(tǒng)計顯示，2009 年3 月的“久銀均值”為13926，2 月則為14137，3 月環(huán)比下滑1.49%。

　　該指標(biāo)采樣自全市22 區(qū)域公開銷售的520 個住宅盤，可以反映上海樓市的全景。其中的漲價樓盤漲幅普遍在5%以內(nèi)，超過一成者極少。

　　通過降價來刺激成交，這輪回暖還有點底氣不足，疑似仍處于“觸底階段”。只不過上海歷來是“一降就靈”，顯示觀望的購買力頗為活躍，其實并不差錢。

　　一種觀點認(rèn)為：目前樓市回暖是去年積蓄已久的剛性需求的集中釋放，并不證明樓市已經(jīng)見底、即將反彈。樓市基礎(chǔ)相當(dāng)脆弱，不能盲目樂觀，尤其是不能用一輪漲價把市場再砸下去。要說回到漲價、成交萎縮的老路上去，對資金緊張的開發(fā)商也不利?，F(xiàn)在還是非常時期，每一個人都很脆弱。直接來個“V 型反轉(zhuǎn)”，既有點不現(xiàn)實，大家也無福消受。

 

　　背景：“以儲蓄換物業(yè)”？

　　剛性需求集中釋放？表面上看，完全正確?，F(xiàn)在還敢買房的，那個不是剛剛的?？墒?，這種觀點忽略了民眾資產(chǎn)正在又一次從銀行“大搬家”。

　　2009 年的樓市春天與2003 年、2007 年的樓市春天不同。后者發(fā)動迅猛，外資、炒房團(tuán)的身影此起彼伏；如今在上海樓市，買家已經(jīng)幾乎完全由新老上海人組成，其購買力并不強悍，但是足以緩慢而溫和地托起上海的高房價。

　　從某種角度，樓市的春天是老百姓把銀行儲蓄置換成“物業(yè)類儲蓄”造成的。這種購買已經(jīng)不能說是純粹的自住、改善型需求，因為經(jīng)常出現(xiàn)添置物業(yè)而非換房，何況，很多本地家庭已經(jīng)不是一套兩套的問題了，將來獨生子女一結(jié)婚，不少夫妻可以繼承四五套房產(chǎn)。

　　這種購買與純粹的投機、炒作也并不相同，因為買家并不指望房價飆升、計算每年的回報。出租是否能夠抵貸也沒那么重要，能抵每月利息就不吃虧。可以說，當(dāng)前這輪買家的心態(tài)是相當(dāng)?shù)暮?，承受力也沒多大問題，危機形勢，都反復(fù)計算過了。

　　買房就是儲蓄，儲蓄就是買房。經(jīng)歷了樓市的高漲與蕭條，股市的大起大落，經(jīng)濟(jì)繁榮與危機，利率的上上下下，僅從保值角度，手頭那幾十萬現(xiàn)金儲蓄還是換成物業(yè)長期持有合算，這已經(jīng)是大多數(shù)上海人的共識。

　　原因很簡單。正如萬科在致股東的公開信中所言：“在我們看來，市場的頂點和底部根本無法預(yù)測?！狈凑紵o法預(yù)測，還是磚頭水泥比票子來得踏實。

　　如今政策寬松，上下家的交易稅費基本都在1% 的水平，銀行也配合。還有貸款沒有清償？請把配偶的收入證明補開一下，老公房照樣可以享受7 成按揭，甚至還有7 折利率?！耙詢π顡Q物業(yè)”的搬家行動就這么在疑似危機的階段里潛滋暗長。