地產(chǎn)觀點：樓市小陽春，其根本的動力自然是定價“回歸理性”，但也不要忘記，樓市的溫度是多種作用力的共同結(jié)果：利率降低、調(diào)控趨緩；政府托市、國企團購；開發(fā)商的“心理戰(zhàn)”、地產(chǎn)媒體的“輿論戰(zhàn)”；乃至消費者的心理變化，都不同程度地推動著樓市細細的“水銀柱”。

 

迷惑的“回暖”

　　“沒想到這么快就回暖了？！”

　　這一陣，在熟人眼里，小倪就像是祥林嫂一樣嘮叨。

　　他把MSN 的簽名改成了“苦苦尋求一個做房奴的機會”；聊天時，他總能從各類話題中毫無過渡地轉(zhuǎn)到房子，“你說，房價就這么反彈了？還能跌不？”

　　今年32 歲的小倪，想在京城買房已有多年。去年下半年開始的“樓市寒冬”讓他以為找到了機會。“從去年10 月開始，我就在關(guān)注遠洋·沁山水，也一早就辦理了VIP 客戶卡?！睆娜ツ?SPAN lang=EN-US>11 月到今年4 月，遠洋·沁山水三次開盤，小倪三次均未中簽，而房價已經(jīng)從11000 元/ 平米上漲到14000 元/ 平米。

　　“說實在的，第三次就算抽中了我估計也不會買。”小倪說，漲上來的價格已經(jīng)超過了自己的預(yù)期和能力。但是，他百思不得其解的是，為什么三期依然賣得那么好？“一期、二期沒話說，價格確實低；可三期已經(jīng)不低了??？大家都能接受嗎？有錢人真那么多嗎？”

　　北京樓市回暖的速度不僅僅令購房人感到吃驚。

　　《地產(chǎn)》記者在2008 年底探訪橡樹灣時，一位內(nèi)部工作人員透出實情，成交極為清淡，一個月也賣不出幾套房。而在今年4 月，這位內(nèi)部人滿臉迷惑地告訴記者：“形勢好得出乎意料，我們自己也說不清為什么？”

　　據(jù)了解，橡樹灣項目今年定下的銷售任務(wù)是10 億元，一開始，銷售團隊心里都很是忐忑，然而自從春節(jié)之后，“ 突然火了起來”，目前，橡樹灣的銷售金額已經(jīng)達到5.5 億元；其中，3 月份一個月的銷售額就有3.5億元！

　　可以肯定的是，橡樹灣的熱銷與降價無關(guān)?！拔覀兡壳皼]有做任何促銷?！眱?nèi)部人士透露，在春節(jié)前后，他們曾推出一批“特價房”，價格低至1.38 萬元/ 平米，而現(xiàn)在又漲回了1.5 萬元/ 平米。

 

　　“回暖”的氣氛洋溢在地產(chǎn)界的各個角落。房展會上，通州某樓盤的售樓員底氣十足：“都回暖了，我們怎么可能降價呢？”飯桌上，某開發(fā)商志滿意得：“不差錢，我們現(xiàn)在錢多得很！”某項目活動現(xiàn)場，一位地產(chǎn)媒體人興致勃勃：“真的是回暖了，這個月已經(jīng)跑了七八個會，去年那時候，一個月都跑不了一兩個?！?SPAN lang=EN-US>

　　4 月的北京春季房展同樣“熱力四射”。4 月9 日上午，記者來到房展會現(xiàn)場，百余個項目挖空心思吸引目光，熱情百倍推銷項目的情景并不難想見，出乎記者預(yù)料的，是看房者人山人海。據(jù)網(wǎng)上資料顯示，4 月8 日登記客戶為22050 人，4 月9 日登記人數(shù)為19570 人，這兩天是周三和周四，并非休息日，購房者的熱情可見一斑。

　　所謂的“嚴冬”還遠遠沒有寒徹肺腑，接踵而來的“暖春”升溫又快得有點反常。這就難怪人們在紛紛爭論，也難怪傳出“假陽春”的猜疑。但從權(quán)威數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來看，如果將住宅成交量視為“回暖”的第一標準，“回暖”是確實的。而且其升溫幅度的確令人吃驚。北京等城市的樓市總成交量已經(jīng)越過歷史最高峰！

　　3 月份，北京成交商品住宅約155 萬平方米，接近2007 年160 萬平方米的月均成交量。整個一季度北京共成交商品住宅295.1 萬平方米，與去年同期相比，上漲54.6% ；與2008 年第四季度相比，環(huán)比上漲29.3%。

　　春暖花開的絕不僅僅是北京。數(shù)據(jù)顯示，在北京、廣州、深圳、上海、成都、天津、武漢、重慶、南京、杭州10 個城市中，一季度的成交量都較2008 年同期出現(xiàn)大幅上漲。

　　在上海，今年3 月份的成交面積創(chuàng)出近16 個月來的新高，與此同時，上海樓市也出現(xiàn)了成交量大于新增供應(yīng)量的態(tài)勢。 3 月，上海全市共推出了126 萬平方米商品住宅房源，是2 月份供應(yīng)量的3.5 倍。而購房者的購房熱情更是遠超開發(fā)商的推盤熱情，排隊漲價現(xiàn)象全城可見。

　　在深圳，一季度的商品房成交量同比上漲兩倍多。以前并不起眼的西部城市重慶、成都，表現(xiàn)更是驚人：重慶一季度商品房成交面積超過了600 萬平方米；成都一季度成交面積也達到了501.77 萬平方米，遠超北京、上海等一線城市。

　　在一手房成交量大幅攀升的同時，二手房交易的活躍程度更甚一籌?！拔覑畚壹摇钡恼{(diào)查報告顯示，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2009 年第一季度全市二手房住宅網(wǎng)簽總量為36704 套，環(huán)比去年第四季度大幅攀升了178.38%，僅3 月份住宅網(wǎng)簽套數(shù)就高達19973 套，創(chuàng)北京二手房市場有史以來單月成交最高紀錄。

　　綜合一、二手房的成交數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論是：現(xiàn)在樓市熱度已經(jīng)鼎沸！中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳和天津三大城市，2009 年3 月住宅總成交量已經(jīng)超越歷史最高水平！

 

　　局部升溫

    許多購房人的感覺是：在這個春天，樓市的表現(xiàn)似乎和北京的天氣一樣，乍然升溫，令人措不及防。事實并非如此，樓市從“冷淡”到“升溫”，其中有著清晰的脈絡(luò)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009 年1 月，京城商品房交易陷入一個低谷。當月，北京共成交商品住宅4719 套（不含保障房），相比2008 年12 月，成交環(huán)比下降了近五成。當然，這與元旦、春節(jié)兩個假期有很大的關(guān)系。

　　春節(jié)之后，成交量開始持續(xù)回升。2 月，北京商品住宅成交量反彈，成交套數(shù)環(huán)比增長24.34%。如果從成交面積上看，2 月更較1 月上漲了75%。多家地產(chǎn)媒體此時已經(jīng)大張旗鼓地標榜“小陽春”。

　　其實，回過頭來看，僅僅是因為1 月的交易數(shù)字太差勁，才讓人有了“回暖”的感覺。整個2 月，北京賣出去5850 套房子，這個成績并不理想。即使在號稱“嚴冬”的2008 年，也只能排到中游。與樓市火熱的2007 年相比差得更遠，在2007 年，北京每月平均銷售9416 套房子。

　　2 月北京樓市最大的“特色”是少數(shù)幾個“超跌”樓盤表現(xiàn)極為出色。珠江帝景就是一個典型的例子。繼春節(jié)期間從23000 元/ 平米降到了15500 元/ 平米起價后，情人節(jié)再次推出17000 元起價的特價房，在2 月份攬金4.11億元，一躍成為北京2 月成交金額冠軍。

　　萬年花城在2 月21 日推出了100 套特價房，均價10800 元/ 平米。該項目2 月份的銷量也達到了138 套。

　　3 月以來，北京進入傳統(tǒng)的銷售旺季，“回暖”從廣度和深度兩個方向發(fā)力。一方面，與2 月相比，3 月有更多的樓盤成交量得到回升。在《地產(chǎn)》監(jiān)控的80 個樓盤中，約有60 多個3 月銷售明顯好于2 月。另一方面，樓市成交量的增長幅度加劇。尤其是3 月最后一周（3 月23 日—3 月29 日），商品住宅（期房加現(xiàn)房）成交4528 套， 成交面積超過52 平方米，環(huán)比上周大增38.28%。整個3 月份，北京市商品住宅成交15034 套（含經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房），成交面積近170 萬平方米，環(huán)比上漲79.53%。

　　中國指數(shù)研究院報告表明：3 月一手房成交面積已經(jīng)超過2007 年與2008 年的平均水平，略低于2006 年的月均成交面積，市場出現(xiàn)明顯的回暖信號。

　　3 月以來的另一個現(xiàn)象是：不少樓盤在悄然漲價。比如龍湖?唐寧ONE，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該項目兩個預(yù)售許可證對應(yīng)的房源都有一定的漲幅。

　　比如，京房售證字(2008)420 號下， 截止到2009 年2 月，商業(yè)立項房屋的成交均價為21423 元/ 平米，而截止到3月的成交均價為21999 元/ 平米，每平米成交均價上漲約500 元?？紤]到北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)反映的是項目從開盤以來的總體均價，唐寧ONE 在2 月至3 月期間，實際價格漲幅應(yīng)該遠高于這一數(shù)字。此外，根據(jù)《地產(chǎn)》對北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)進行的數(shù)據(jù)監(jiān)控，萬科旗下的萬科?中糧假日風(fēng)景、金隅萬科城，保利地產(chǎn)(600048,股吧)的保利?百合花園項目，首開旗下的首開?常青藤、首開?知語城等都有不同程度的提價。在2008 年下半年，我們看到的往往是這樣的情形：一些低價開盤的項目本來銷售不錯，但只要一漲價，成交量立刻下滑。而從2009 年3 月以來，“量價齊升”的現(xiàn)象已經(jīng)在部分樓盤出現(xiàn)。如上面所說的龍湖?唐寧ONE，在3 月總成交面積超過13000 平方米。

　　不過，即使如此，也沒有達到“全面回暖”。據(jù)中國指數(shù)研究院的報告，2008 年11 月以來，成交套數(shù)前十位項目成交占比一直維持在15% 以上，2009 年1 月達到峰值56.20% ；2 月回落至27.96%，3 月又上升至32.52%，其中成交套數(shù)排在第一位的太陽星城當月成交1480 套，占比高達11.8%。

 

低價撬動市場

    《財經(jīng)》首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高認為：“如果是價跌量漲就沒有什么奇怪的，因為中國住房的需求還是很大的?！?SPAN lang=EN-US>

　　這也是多位業(yè)內(nèi)人士的意見：北京乃至全國，成交量雖然有了突破，但依然處于降價區(qū)間。3 月風(fēng)風(fēng)火火的成交旺相之后，大半都有著“低價”這根導(dǎo)火索。

《地產(chǎn)》編輯部數(shù)據(jù)監(jiān)控結(jié)果顯示：第一，2 月至3 月，北京降價的樓盤遠多于漲價的；第二，樓盤即使有漲價現(xiàn)象，一般也屬于“試探”性質(zhì)，幅度較??；而降價的多遵循“一步到位”原則，力度夠狠。比如，亞奧區(qū)域的美倫堡家園，精裝修每平米超過2 萬元，目前，項目將最后一期所有樓宇3 層以下的房子列為“特價房”，毛坯均價每平米1.5 萬元，但都是160 平米以上的大戶型。

　　望京的東湖灣，3 月成交均價為14791 元/ 平米，相比18000 元的開價，每平米低了3000 多元。大望路核心地段的高檔公寓——擎峰，喊出的價格是5 萬元/ 平米，實際成交則只有4 萬元，每平米直降1 萬元。

　　同時，《地產(chǎn)》還發(fā)現(xiàn)，“ 漲價”項目基本屬于這樣的情形：前期曾以“超低價”的姿態(tài)入市，并取得了良好的銷量回報；有了一定的回款額度和客戶儲備之后，逐步回調(diào)價格。比如，珠江帝景2008 年底的均價在24000 元/ 平方米左右，春節(jié)期間，項目啟動了一輪強有力的降價促銷，均價降至17000 元/ 平方米左右。這直接帶動了銷售量的反彈，2 月銷售100 余套。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商小幅拉升價格，目前價格在18000 元/ 平方米左右。

　　因此，這些項目即使在“漲價”后，總體價格相對于所在區(qū)域依然是合理的；而且，往往還有著規(guī)模、配套、教育、品牌等方面的優(yōu)勢。比如遠洋?沁山水，該項目自去年11月以11000 元/ 平方米的低價開盤以來，迅速引爆了京西市場。之后，沁山水兩次開盤，價格均有所上浮。2009 年4 月，項目三期開盤起價13500 元/ 平方米，實際成交在14000 元/ 平方米左右。雖然相比一期有了不小的漲幅，但因有區(qū)位、交通等優(yōu)勢，價格也并不算高，依然銷售火爆。

　　亞豪機構(gòu)市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京商品住宅項目總體的開盤均價為11961 元/ 平方米，環(huán)比2008年四季度的開盤均價下降了14.1%，每平方米下降了近2000 元。當然，這多半是因為一季度開盤的項目以遠郊普通住宅項目為主，從整體上拉低了開盤均價；但也表現(xiàn)了現(xiàn)階段樓市還處在“用價格換銷量”的時候。

　　有媒體報道，在3 月的“陽春”中，依然有中新東方城上城、昆侖公寓、SOHO北京公館、北京INN、瑞都公園世家、天恒別墅山、金隅鳳麟洲、東區(qū)國際公寓等89 個樓盤3 月成交為零，沒有賣出一套房。而《地產(chǎn)》通過數(shù)據(jù)監(jiān)控，也發(fā)現(xiàn)清錦源、金碧湖畔、天安國匯、園墅等若干項目“零成交”。據(jù)調(diào)查，這些樓盤多為高檔公寓或者別墅，有的“沒有現(xiàn)金流壓力，不著急賣”；有的因為市場不好，沒有新推樓座，可以賣的都是去年賣剩的一些尾房等，共同的特點是“不降價”。

 

    “改善型自住”一統(tǒng)天下

    根據(jù)記者對多個樓盤的調(diào)查，目前成交客戶90% 以上屬于自住型?！澳壳百u得好的，都是100 平米左右、二居、小戶型、適合自住的普通住宅?！敝性禺a(chǎn)北京投資部總經(jīng)理張坤昱的看法在業(yè)內(nèi)獲得普遍的認同。

　　自2007 年下半年以來，購房者大都持幣觀望，積壓了大量的剛性需求。近期政策對購買普通住房的傾斜，使得普通住宅成交尤其活躍，而非普通住宅依然曲高和寡，成交量偏小。陽光100 常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認為：“所以現(xiàn)在的小陽春實際上是一個去庫存化的一個過程。是剛性需求去年被抑制，現(xiàn)在一些項目降價，政府出臺一些措施，讓購房者從持幣待購的恐慌中平靜下來了。剛性需求去年蓄的水一下子釋放了?！?SPAN lang=EN-US>

　　不過，《地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，“自住型”的主體并非首次置業(yè)的“無房戶”，而是中產(chǎn)階級的改善性需求。　從3 月銷售排行榜來看，銷售金額列前十位的分別為太陽星城、美利山、潤澤悅溪、橡樹灣、世紀星城、冠城名敦道、中信城、北京新天地、富力又一城、保利百合花園，與銷售套數(shù)前十甲基本接近。它們的共同特點是：處在較好的地段（基本為五環(huán)之內(nèi)），性價比較高，宜居性強，口碑較好。絕大多數(shù)為典型的“中產(chǎn)階級住房”。

　　處在清河板塊的橡樹灣3 月賣出271 套房，而其15000 元/ 平米的價格并不算低。在同一板塊，強佑?清河新城的價格每平米還不到1 萬元，但是購房者寥寥無幾。

　　連橡樹灣的工作人員也說：“我們當然跟客戶說我們的品質(zhì)好、檔次高，但自己也覺得不是很有說服力，畢竟貴了5000 元, 但是客戶買賬。去年我們也是這么說，那時候客戶就不買賬?！?SPAN lang=EN-US>

　　楚蕓工作室負責(zé)人楚蕓評價：“今年前兩個月回暖的主要是有購買力的改善性消費。因為開發(fā)商適當降價，促銷手段綜合運用，再加上政策開始發(fā)揮調(diào)節(jié)效應(yīng)，刺激了這些城市的中產(chǎn)消費。”

　　戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨表達了同樣的觀點：目前的“小陽春”主要來自于剛性需求以及改善性需求的釋放。“在2008 年后半段，他們基本處于觀望，但這些需求總是要得到釋放的。目前的政策給得比較到位，項目降價也比較到位，這些人的購買力也就可以釋放了?！?SPAN lang=EN-US>

　　《地產(chǎn)》分析，目前熱銷的有三類樓盤。第一類是“以低價贏得熱銷”，如首城國際、遠洋?沁山水、上林溪等，是在開盤時低于區(qū)域價格，以此贏得市場關(guān)注；而珠江帝景、金泰城麗灣等，則是以大幅度的降價吸引客戶。第二類是一些地理位置良好、總價較低的小戶型產(chǎn)品。東亞新華公司新聞發(fā)言人韓磊認為：“面積小、總價低、租售靈活的產(chǎn)品，投資門檻較低且收益穩(wěn)定，投資優(yōu)勢十分明顯，這是其在新房及二手房市場都熱銷的重要原因，無論是剛性需求還是投資需求?！?SPAN lang=EN-US>

　　比如馬家堡地區(qū)的東亞·三環(huán)中心，隨著4 號線開通時間的臨近，此區(qū)域呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭，也促成了該項目的熱銷?！拔覀冊?SPAN lang=EN-US>3 月7 日推出三號樓作為一個房源的補充，開盤兩天就簽約了200 套，”

　　第三類則是性價比較高的“中產(chǎn)階級樓盤”。西四環(huán)大成郡，其售價在同區(qū)域并不算最低。但是大成郡密度低，且住宅都為6 到9 層的小板樓，和周邊在售樓盤高層、高密度明顯不同，因此也得到了當?shù)馗纳菩唾彿咳说那嗖A。

　　西堤紅山開盤當天熱銷10 億元。項目高級主管馬認為，西堤紅山是市場被壓抑的改善需求集中釋放的典型案例?！拔覀冎巴ㄟ^半年時間，積累了大概1.5 萬組客戶，此前沒有成交有種種原因，比如不愿意要毛坯房，或者對朝向、位置不滿意。但他們對項目的價值是認可的。這就使得此次開盤銷售非常順利。30% 的客戶都是老客戶?！?SPAN lang=EN-US>

　　“對北京來說，每平米2 萬多的房子降到1 萬8，這么一個合理的降幅就換來了成交量，之后就自然會有所謂的回暖。”王晨說。