根據(jù)陽光家緣的統(tǒng)計(jì)，“五一”期間，廣州銷售1244套商品房。大型房企房價單價普遍上漲千元：合生創(chuàng)展廣園東項(xiàng)目均價漲1000元/平方米；保利地產(chǎn)(600048,股吧)2009年1-4月實(shí)現(xiàn)簽約金額105.16億元，同比增長212.80%，廣州市區(qū)項(xiàng)目均價提升了1000元/ 平方米；招商地產(chǎn)(000024,股吧)金山谷2期“上觀”組團(tuán)首批誠意客戶的VIP認(rèn)購，毛坯均價約1萬元/平方米左右，比1期別墅均價上漲10%左右。而恒大地產(chǎn)全國22盤大量新貨在此期間入市，全部以成本價入市，開盤還可額外享受85－88折的優(yōu)惠，銷售30億元。

 

一季度放量源于降價

　　從去年下半年開始，廣州樓市成交逐步復(fù)蘇。今年一季度，一手住房成交量達(dá)到了157.1萬平方米，同比增長64%，3月成交量63.6萬平方米，回升至16個月來的最高值。

　　一季度“回暖”恰恰是房企降價的結(jié)果。據(jù)了解，富力將房價下調(diào)25%-30%，今年一季度銷售了80億元，而該公司預(yù)設(shè)的上半年銷售目標(biāo)是100億。富力總裁張力在一個公開場合說：“(同行們)要漲也在3%之內(nèi)吧，不要漲太多，可能引起市場波動?！?SPAN lang=EN-US>

　　此前，碧桂園總裁崔健波透露，碧桂園去年銷售均價5000元/平方米，今年將持平。廣州萬科總經(jīng)理張海透露，一季度萬科在廣州地區(qū)銷售122億元，同比上升25%。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新稱，保利房價仍與去年持平，均價8200多元/平方米。

　　某老牌國企改制開發(fā)商與記者交流時表示，理性的價格加適當(dāng)?shù)拇黉N，是當(dāng)下開發(fā)商營銷最關(guān)鍵的一步?！澳壳笆袌鲆宰跃有唾I家為主，投資者沒有全面啟動，就談不上樓市的真正復(fù)活。”

　　一位在廣州CBD珠江新城有項(xiàng)目投資的開發(fā)商曾告訴記者，“2006年下半年至2007年9月，珠江新城住宅投資者至少有70%被套牢”，而2008年，珠江新城各個項(xiàng)目的投資者比例明顯縮小，從20%下降到5%的水平，目前這個城市中心區(qū)域的房產(chǎn)投資回報(bào)率也下跌至5%以內(nèi)。

 

　　退地壓力阻房價下行？

　　積極去庫存化的同時，開發(fā)商害怕“斷炊”，開發(fā)商手上可供短期內(nèi)開發(fā)的土地已不多?，F(xiàn)實(shí)圖景正如胡在新所描述，未來行業(yè)的市場供應(yīng)呈現(xiàn)趨緊的態(tài)勢，主要原因是：2007、2008年，政府批復(fù)的土地量，或者開發(fā)商吸納的土地量有限。

　　根據(jù)各家公司年報(bào)，2008年富力地產(chǎn)土地儲備2540萬平方米，合生創(chuàng)展土地儲備2570萬平方米，保利地產(chǎn)土地儲備2234萬平方米，恒大地產(chǎn)4300萬平方米，碧桂園4500萬平方米，萬科目前權(quán)益土地儲備為1793萬平方米。

　　DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，開發(fā)商手頭上的土地儲備普遍存在三大問題：地價過高現(xiàn)階段開發(fā)會加大經(jīng)營成本；區(qū)域指標(biāo)導(dǎo)致地塊手續(xù)辦理滯后，未達(dá)到開發(fā)條件；大部分二手市場拿回來的土地面臨拆遷難題。黎慶文透露，不少上市公司年報(bào)中可觀的土地儲備數(shù)量，有相當(dāng)大部分受限于區(qū)域土地指標(biāo)而未辦完手續(xù)，例如佛山地區(qū)，去年一年的土地指標(biāo)只有1000多畝。黎認(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)下不會大幅漲價，但要加大供應(yīng)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，而加大供應(yīng)量的源頭——可即時開發(fā)的土地資源，就成了其與政府部門博弈的關(guān)鍵。

　　越秀城建地產(chǎn)(0123.HK)今年的供貨量為歷年最高，但該公司在市區(qū)的項(xiàng)目“五一“前后幾乎都銷售一空，僅剩下珠江新城的高檔盤星匯云錦5月正式開售，大部分項(xiàng)目均分布在近郊。

　　張力甚至認(rèn)為，政府部門年內(nèi)起碼要放出價值五六百億元的土地?cái)?shù)量，才能平抑市場短期內(nèi)可能帶來的房價漲幅。據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，2008年廣州土地出讓的總收入為113億元。去年廣州市政府曾將住宅土地供應(yīng)計(jì)劃從最初的500萬平方米調(diào)整為250萬~400萬平方米，之后再次縮減61%至180萬平方米。

　　“對于在樓市高峰期拿下的地王，政府部門只能通過地價延期的辦法與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，而如果現(xiàn)在大量供地，地價大幅縮水也會加重地王退地的壓力，同樣會讓政府部門陷入尷尬?！?一位開發(fā)商說。恒大員村地塊、金地番禺地王、保利地產(chǎn)金沙洲地王，都相繼傳出退地，“一旦房價下跌，前兩年高價拿地的地王因?yàn)殚_發(fā)成本太高，更會要求退地。”

　　據(jù)悉，廣州市有關(guān)部門表示，年內(nèi)商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模將控制在2.5平方公里左右，并已著手研究制定支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。

　　5月1日，廣州市房管局發(fā)布國有土地使用權(quán)公開出讓公告，出讓珠江新城M1－5地塊，用地面積10677平方米，出讓樓面底價為3500元/平方米。