4月，魏博決定修正自己的觀點(diǎn)。

　　以一名房地產(chǎn)分析師的身份，魏博對(duì)二季度投資策略的預(yù)測(cè)是：地產(chǎn)股將同步大市。3月，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出乎意料地大幅上漲，但價(jià)格并沒(méi)有大跌。這一輪行情被稱(chēng)之為“小陽(yáng)春”。和大多數(shù)專(zhuān)家一樣，魏博認(rèn)為“小陽(yáng)春”并不能持久。

　　真正令魏博轉(zhuǎn)變看法的是：國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,決定調(diào)整11類(lèi)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,其中包括商品住房。

“僅僅是銷(xiāo)售好，頂多是‘去庫(kù)存化’；只有激活投資，房地產(chǎn)行業(yè)才能夠確定性地復(fù)蘇。”魏博說(shuō)。

 

　　搭產(chǎn)業(yè)振興末班車(chē)

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例。

　　2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　自1996年起，國(guó)家對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，開(kāi)始試行資本金制度。項(xiàng)目資本金是指在項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額。資本金屬于自有資金。對(duì)資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項(xiàng)目，投資管理部門(mén)不發(fā)給投資許可證，金融部門(mén)不予貸款。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)一直沒(méi)有產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，此次下調(diào)項(xiàng)目資本金比例，某種程度上也是搭上了產(chǎn)業(yè)復(fù)興的末班車(chē)?！币晃徊辉竿嘎缎彰你y行高管如是評(píng)價(jià)。

　　魏博分析說(shuō)，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占有很大比例，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大。在GDP增長(zhǎng)速度下滑、保投資的背景下，出臺(tái)這樣的政策意圖明顯：促進(jìn)房地產(chǎn)投資。

　　值得注意的是，去年下半年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速和新屋開(kāi)工面積增速急劇下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月13日數(shù)據(jù)顯示，1-3月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　投資促行業(yè)再生能力

　　自4月29日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，地產(chǎn)股板塊連續(xù)多日集體走強(qiáng)，市場(chǎng)資金流入明顯。魏博認(rèn)為，一方面是受此利好消息的影響，另一方面則是之前成交量的大幅度上升，給市場(chǎng)帶來(lái)的信心。

　　在分析未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，魏博通常會(huì)關(guān)注4個(gè)指標(biāo)，銷(xiāo)售、投資、現(xiàn)金狀況以及業(yè)績(jī)。年報(bào)出來(lái)后，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)公司現(xiàn)金狀況并沒(méi)有想象的糟糕，銷(xiāo)售已經(jīng)回暖的情況下，2009年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已十分確定。唯獨(dú)不能夠確定的是“投資”?！?SPAN lang=EN-US>4月初我去調(diào)研的時(shí)候，很多公司都謹(jǐn)慎表示，還要根據(jù)形勢(shì)來(lái)決定開(kāi)工量，到了4月底，很多公司終于有加大開(kāi)工面積的意愿?！蔽翰┱f(shuō)。他認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備量足夠開(kāi)發(fā)兩至三年的情形下，加大開(kāi)工面積可真正激活整個(gè)行業(yè)，讓整個(gè)行業(yè)重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，恢復(fù)再生產(chǎn)能力。而項(xiàng)目資本金比例的下降，完全可以彌補(bǔ)上市公司毛利率的下降。2008年，上市公司毛利率已經(jīng)由平均40%左右下降到30%左右。下調(diào)項(xiàng)目資本金比例可以有效加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，以更少量的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。

　　伴隨于新政策的是，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)看法發(fā)生著轉(zhuǎn)變。盡管一季度，74家上市房企凈利潤(rùn)同比下降27％，股東減持接近2億股，而增持股份還不足2000萬(wàn)股。但一季度基金對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)配置環(huán)比繼續(xù)增加。“基金公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)的分歧正在逐漸減小。房地產(chǎn)業(yè)的前景仍舊被看好。”一位不愿透露姓名的基金經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。雖然對(duì)今后交易量是否能維持高位并不報(bào)以肯定態(tài)度，該基金經(jīng)理仍舊認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)暖。

　　盡管如此，降低地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例還有“一公里路”要走。前述銀行高管對(duì)本報(bào)記者表示，每家銀行有不同的策略和放貸偏好，眾多產(chǎn)業(yè)中是否會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)傾斜還不一定。而宏觀經(jīng)濟(jì)尚未見(jiàn)底，一些地產(chǎn)企業(yè)還未從財(cái)務(wù)危機(jī)中完全擺脫出來(lái)，銀行對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的放貸仍舊謹(jǐn)慎。此外，具體比例還未確定。該高管表示，降低至20%不太可能，目前還在等銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。