一季度對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說利好不斷，伴隨著樓市成交量的回升，套在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的資本金比例也開始松動(dòng)。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定下調(diào)11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動(dòng)。

“這一變動(dòng)釋放出信貸政策調(diào)整的信號(hào)，可以說是對(duì)當(dāng)前樓市的加溫信號(hào)?！蹦撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理馬越5月6日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“下調(diào)降低了進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，也提高了資金的利用效率?！?SPAN lang=EN-US>

　　據(jù)記者了解，商品住房開發(fā)資本金下調(diào)由國(guó)家發(fā)改委制定并由國(guó)務(wù)院審議發(fā)布。“下調(diào)資本金旨在減少企業(yè)投資困難，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資?！眹?guó)家發(fā)改委投資研究所原所長(zhǎng)張漢亞表示，“下調(diào)少了沒有多大意義，怎么也得下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　而根據(jù)第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)據(jù)保守計(jì)算，如果商品住房資本金投資比例下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商全年可以新增開發(fā)資金至少在5000億以上。

　　但是，接受記者采訪的開發(fā)商并沒有表現(xiàn)出“拿地、開發(fā)、復(fù)工的積極性”。“消費(fèi)者觀望讓企業(yè)沒有信心投資，當(dāng)前開發(fā)的首要任務(wù)還是在消化庫(kù)存上?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)姜煒5月6日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

 

　　放松銀根意在刺激投資

　　商品住房投資資本金比例下調(diào)，凸顯了國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變。

　　“放松銀根，意在利用信貸杠桿刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資?！苯獰樈邮苡浾卟稍L表示。

　　中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過熱進(jìn)行調(diào)控始于2004年。2004年4月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫，2006年8月，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)自2007年10月以來開始步入深度調(diào)整周期，2008年走入了低迷?！坝捎诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)異變，消費(fèi)者持續(xù)觀望，開發(fā)商整體遭遇銷售艱難、資金回籠緩慢的局面，整個(gè)行業(yè)遭遇了資金短缺的壓力?！鄙虾７康禺a(chǎn)分析師陳真誠(chéng)表示。

　　此前，政府采取的“救市”措施都是減稅和拉動(dòng)購(gòu)買等。由于拉動(dòng)樓市消費(fèi)措施并未起到預(yù)定功效，很多開發(fā)商選擇減少開工甚至停工，造成了與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、服務(wù)等多個(gè)上下游行業(yè)出現(xiàn)萎縮，

　　“下調(diào)資本金比例主要是為了緩解開發(fā)商資金短缺。由于此前房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致持幣觀望，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)銀行開始惜貸?！弊〗ú空哐芯恐行??xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />鐘庭軍博士認(rèn)為，“但在全面刺激投資的大環(huán)境下，房地產(chǎn)作為一個(gè)重要行業(yè)，必然成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要籌碼?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　釋放5000億天量資金

　　一個(gè)項(xiàng)目的資本金到位與否，成為獲得相關(guān)審批手續(xù)后能否正式開工建設(shè)的關(guān)鍵。下調(diào)多少成了開發(fā)商目前最為關(guān)注的問題。

　　投資項(xiàng)目資本金是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金。根據(jù)規(guī)定，所有項(xiàng)目資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。

　　“資本金比例的下調(diào)，實(shí)際上意味著既定資金量下主體投資能力的增強(qiáng)。”馬越表示，“下調(diào)至30%是正常，到25%也是有可能的?！睆垵h亞也表示：“怎么也得下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款2545億元。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，“在一季度的信貸條件和假設(shè)企業(yè)自有資金總額不變的前提下，25%自有資本準(zhǔn)備金比例要求下能貸到的開發(fā)貸款為4111.1538億元，比35%自有資本準(zhǔn)備金比例要求下所能貸到的2545億元開發(fā)貸款多出1566.1538億元，平均每降低1個(gè)百分點(diǎn)能增加貸款156.6154億元?！标愓嬲\(chéng)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)新增開發(fā)貸款還不包括降低房地產(chǎn)開發(fā)門檻后新進(jìn)入的資金，如此計(jì)算，2009年全年房地產(chǎn)新增資金至少5000億以上。

 

　　地產(chǎn)投資短期難恢復(fù)

　　記者采訪多日發(fā)現(xiàn)，資本金比例下調(diào)的確減輕了開發(fā)商的資金壓力，但開發(fā)商似乎并沒有表現(xiàn)出投資的積極性。

　　“能否刺激投資者入場(chǎng)，還要依賴政府后續(xù)政策的完善?！瘪R越告訴記者。他表示，在經(jīng)濟(jì)保八的壓力下，地方政府之前已經(jīng)采取相應(yīng)的措施，比如開發(fā)商拿地后，政府可以將土地出讓金從一個(gè)月內(nèi)付清延遲到3個(gè)月內(nèi)付清。但是，這些舉措的效果并不好。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，但比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過七成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“市場(chǎng)信心不足是導(dǎo)致企業(yè)缺乏投資信心的原因?！苯獰槺硎荆霸诮衲耆?kù)存化和信貸寬松條件下，開發(fā)商有資金壓力，但不大。”

　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰更是表示：“下調(diào)資本金比例有利于緩解開發(fā)商的資金壓力，但開發(fā)商不愿意拿地或開工的關(guān)鍵不在于資本金?！?SPAN lang=EN-US>

　　“房市疲軟必然導(dǎo)致投資信心不足?！辩娡ボ姳硎?，“問題的關(guān)鍵是市場(chǎng)自我調(diào)整沒有到位，即房?jī)r(jià)沒有調(diào)整到消費(fèi)者可以承受的價(jià)位。”

　　這一點(diǎn)，開發(fā)商有所意識(shí)?！捌鋵?shí)，開發(fā)商也意識(shí)到房?jī)r(jià)過高是造成當(dāng)前樓市低迷的原因。”馬越表示，“我認(rèn)為，最好保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，暴跌和暴漲對(duì)行業(yè)都是不利的?！?SPAN lang=EN-US>

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去庫(kù)存化成了開發(fā)商當(dāng)前首要的任務(wù)?！安还艹雠_(tái)什么政策，房子賣出去才是硬道理?！狈康禺a(chǎn)專家易憲容表示。