這個(gè)春天，本屬于傳統(tǒng)淡季的一季度房產(chǎn)市場(chǎng)意外走強(qiáng)，高成交量推動(dòng)了上海商品房“去庫存化”的步伐。記者日前從上海市房地產(chǎn)交易中心獲悉，最近兩個(gè)月，上海新建商品住宅成交量環(huán)比增幅均在30%以上，而整個(gè)一季度，上海房產(chǎn)市場(chǎng)存量房交易面積達(dá)到328.8萬平方米，雖然比去年同期依舊是呈現(xiàn)下降8.9%的態(tài)勢(shì)，但降幅比1-2月快速縮小19個(gè)百分點(diǎn)。其中存量住宅交易面積282.95萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1-2月縮小25.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，從近兩個(gè)月的環(huán)比數(shù)據(jù)看，上海房產(chǎn)“去庫存化”的態(tài)勢(shì)在提速。2月份存量房交易面積環(huán)比增長37.6%，3月份環(huán)比則增長40.3%。其中存量住宅交易的增長速度最快，2月份環(huán)比增長32%，3月份環(huán)比增長53.4%。上海統(tǒng)計(jì)局人士表示，從數(shù)據(jù)分析，存量房的交易增長，主要是積聚了一年半左右時(shí)間的市場(chǎng)剛性需求在近期有所釋放。2007年10月份央行“二套房貸”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品住宅成交出現(xiàn)萎縮。近期一些樓盤價(jià)格有所松動(dòng)，導(dǎo)致動(dòng)拆遷、結(jié)婚及改善性購房等需求有所釋放。

 

　　新開工和竣工面積一降一升

　　面對(duì)去年本應(yīng)是黃金銷售時(shí)期的四季度的低迷情況，上海房地產(chǎn)商不約而同地減緩了今年的新房開工和施工速度，削減了投資，同時(shí)壓縮了開工面積。在“壓面積”方面，上海統(tǒng)計(jì)局人士表示，今年一季度，上海商品房新開工面積521.16萬平方米，比去年同期下降8.6%。其中商品住宅341.94萬平方米，下降22.4%。

　　而在“減速度”方面，今年一季度，上海商品房竣工面積401.9萬平方米，雖然仍比去年同期增長4.3%，但增幅同比已經(jīng)回落15.6個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅竣工面積256.29萬平方米，同比下降13.2%。

　　在“減投資”方面，數(shù)據(jù)顯示，一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資324.99億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的36%，比重同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重比去年同期出現(xiàn)下降。

　　易居中國研究院分析師楊紅旭表示，3月全國市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯回暖的態(tài)勢(shì)，絕大部分城市成交量環(huán)比、同比均呈現(xiàn)上揚(yáng)，且都超過去年成交量月均值。在成交回暖的帶動(dòng)下多數(shù)城市快速消化存量，存量呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。

 

　　房企開發(fā)信貸同比增長近一成

　　讓房產(chǎn)開發(fā)商松一口氣的，不僅是存量房的逐漸消化，更有來自資金信貸的支持，從而讓前期繃緊的現(xiàn)金流開始松弛。房產(chǎn)分析師薛建雄表示，隨著央行貨幣政策逐步寬松、法定存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)、信貸規(guī)模的擴(kuò)大和房企自有資本的降低，作為資金密集行業(yè)的房地產(chǎn)融資難度相比前段時(shí)期有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金信貸出現(xiàn)增長。

　　上海統(tǒng)計(jì)局表示，一季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共到位資金720.45億元，比去年同期增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款233.8億元，增長19.4%（而去年同期下降5.1%），占本年資金來源的32.5%，比重同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金242.3億元，增長9.9%；其他資金205.49億元，下降8.8%，其中個(gè)人按揭貸款受銷售回暖影響達(dá)到37.84億元，增長9.6%。

　　在去庫存化的樂觀預(yù)期和手頭資金活泛的狀況下，上海房產(chǎn)商開始加大新盤推出速度。尤其在一季度末的3月份，上海新建商品房銷售面積248.47萬平方米，比去年同月增長35.9%，環(huán)比增長30.1%。其中商品住宅銷售面積237.59萬平方米，同比增長37.8%，環(huán)比增長32.9%。

 

　　旺季歸來還是跌回“望季”

　　——福州“五一”看房記

　　像國內(nèi)不少大中城市一樣，福州樓市今年一季度顯現(xiàn)“小陽春”行情，房價(jià)隨之看漲。然而4月份以來，“回暖”勢(shì)頭明顯回落，以致“五一”期間的樓市讓人難以分辨是旺季歸來，還是又將深跌回觀望狀態(tài)。

　　在福州市金山新城，記者2日隨機(jī)探訪兩家被吹捧為全市銷量排名前列的樓盤，記者在這兩家售樓部看到，銷售場(chǎng)面卻是比較冷清，好不容易來了一群看房客，來去匆匆，售樓小姐連端茶送水的機(jī)會(huì)都沒有。

　　在一家售樓部展示大廳，巨大的模型沙盤上“矗立”著十幾棟商品樓房，大多數(shù)的“樓頂”上都插著“保留房源熱銷中”的牌子。記者向售樓小姐一番詢問得知，插著那些牌子的房子都已有客戶預(yù)訂，售樓部就暫時(shí)把房子都“保留”起來，但多數(shù)預(yù)訂房子的客戶還未支付訂金，所以仍被繼續(xù)“熱銷”。“如果看中哪套房子，拿現(xiàn)金來預(yù)訂，為別人保留的房子也是可以先給你的?！笔蹣切〗闱那牡馗嬖V記者。

　　在另一家售樓部，樓層低的、中小戶型的都被告之“已售罄”，現(xiàn)正熱銷中的竟是高層、大戶型的優(yōu)質(zhì)房源。再問房價(jià)，每平方米7000元起的價(jià)格頓時(shí)讓不少年輕的看房者目瞪口呆?！斑@個(gè)樓盤去年底剛推出時(shí)均價(jià)為每平方米5800元，春節(jié)后就漲到6000元以上，現(xiàn)在又漲了一截。要買得起，只有再等等看?！币粚?duì)年輕男女對(duì)記者說。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年一季度出現(xiàn)一波“小陽春”行情，并非是這些地方樓市降價(jià)促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺(tái)減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使交易迅速地活躍起來。

　　進(jìn)入4月，福州樓市的“回暖”勢(shì)頭開始明顯回落。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，一季度釋放的高性價(jià)比房源現(xiàn)已基本被市場(chǎng)消化完；另一方面，由于前一段時(shí)間成交量持續(xù)走好，部分開發(fā)商暗漲房價(jià)，對(duì)剛性需求群體的影響比較大。

　　從5月1日、2日兩天的成交量來看，福州樓市存在跌回“望季”的可能。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記網(wǎng)的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，這兩天福州城區(qū)日均商品房成交量僅為100套左右，與4月份日均成交量相比進(jìn)一步下降。

　　房產(chǎn)專家認(rèn)為，一季度樓市“回暖”缺乏經(jīng)濟(jì)基本面的支持，只是市場(chǎng)調(diào)整階段的正常波動(dòng)，“回暖”將是短期的、局部的和階段性的。近幾年來，房價(jià)的大起大落逐漸讓購房者更趨理性，樓市在進(jìn)一步的調(diào)整過程中，買賣雙方博弈也將更趨激烈。

　　記者觀察到，福州開發(fā)商現(xiàn)為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房總面積估計(jì)達(dá)800萬平方米，相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的2倍左右。

　　“過去房子好賣的時(shí)候，銀根也松，依靠銀行貸款，開發(fā)商只要有地，可以同時(shí)開工建設(shè)四五個(gè)樓盤?，F(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開發(fā)商資金都套在了開工的樓盤上，以前貸的款沒有及時(shí)還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸款?！边@位負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開發(fā)商們的緊日子真的要開始了?！?SPAN lang=EN-US>