地產(chǎn)商們紛紛秀出的一季度財(cái)報(bào)似乎訴說著這樣一個(gè)“事實(shí)”：負(fù)債減少、資金壓力緩解。但是且慢，這是事實(shí)嗎？

　　仔細(xì)算一算財(cái)報(bào)中的負(fù)債率、短債比例，再環(huán)顧中新地產(chǎn)、綠城中國(guó)等競(jìng)相低價(jià)回購債券的違約舉動(dòng)，不難判斷，地產(chǎn)商們的資金鏈依然緊繃，融資壓力很大，甚至爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)。

　　而且，銀行信貸增長(zhǎng)的勢(shì)頭未必持續(xù)，樓市復(fù)蘇可能是曇花一現(xiàn)。這些將進(jìn)一步增加地產(chǎn)商們的資金壓力。

 

若干地產(chǎn)商銷售金額增多

　　萬科、保利、金地、招商等4家地產(chǎn)商的一季度財(cái)報(bào)顯示，其一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比全部由負(fù)轉(zhuǎn)正。由于一季度加大了銷售力度，4家公司期末的預(yù)收賬款比期初顯著增加。

　　在控制負(fù)債率方面，萬科和招商是佼佼者。一季度，招商地產(chǎn)(000024,股吧)的凈負(fù)債率與去年年末基本持平，低于30%.萬科的凈負(fù)債率由期初的33.1%降至期末的24.5%.

　　此外，在信貸寬松政策下，地產(chǎn)商在資本市場(chǎng)融資難度有所降低。今年，包括世茂地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等在內(nèi)，越來越多的地產(chǎn)商能比較容易地獲得新的銀行貸款。

 

　　大部分地產(chǎn)商資金鏈依然緊張

　　盡管如此，大部分地產(chǎn)商依然負(fù)債率高企，并且短期債務(wù)占比大，資金鏈緊繃。巨大的資金壓力，仍然是地產(chǎn)商們面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

　　瑞銀最近研讀地產(chǎn)商們的財(cái)報(bào)并估算發(fā)現(xiàn)，大部分上市地產(chǎn)商的流動(dòng)性狀況較差，且外幣債務(wù)比重高。

　　截至2008年底，外債占上市地產(chǎn)商的債務(wù)總額的比重從15%到32%不等。瑞銀評(píng)論說，上述比例絕不可等閑視之，因?yàn)槿魏蔚呢泿佩e(cuò)配和推遲償還外幣都會(huì)增加公司被“抓現(xiàn)行”的風(fēng)險(xiǎn)。以4月7日世茂地產(chǎn)配售為例，其關(guān)鍵原因是為了募集外幣(港元)償還外債(美元銀團(tuán)貸款)。

　　而流動(dòng)性狀況更是地產(chǎn)商們縈繞不去的頭痛癥。按照瑞銀的標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)債比率逾70%，或預(yù)測(cè)將超過70%，利息償付倍數(shù)低于2.5倍，短期貸款占債務(wù)總額的三成以上或公司目前現(xiàn)金低于短期債務(wù)等，意味著公司流動(dòng)性糟糕。與上市地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)數(shù)字對(duì)比結(jié)果顯示，包括大型地產(chǎn)商在內(nèi)，大部分地產(chǎn)商的資金鏈緊張。

 

　　低價(jià)回購債券債務(wù)危機(jī)爆發(fā)

　　并且，在嚴(yán)峻的資金壓力下，一些地產(chǎn)商已經(jīng)支撐不住，不惜違約低價(jià)回購債券。

　　4月21日，綠城中國(guó)宣布提前贖回4億美元無擔(dān)保債券，以每1000美元本金支付850美元對(duì)價(jià)，目的是要對(duì)票據(jù)契約進(jìn)行修改，以大幅消除或修訂限制性承諾以及違約事項(xiàng)等條款，避免自身違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為此，標(biāo)普將綠城中國(guó)的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“B+”，列入負(fù)面信用觀察名單。

　　此前，中新地產(chǎn)也發(fā)出了4折回購債券的要約，并被債權(quán)人拒絕。按照標(biāo)普的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，中新地產(chǎn)已經(jīng)構(gòu)成違約。

 

　　 信貸改善或難持續(xù)

　　在標(biāo)普副董事、評(píng)級(jí)分析師符蓓看來，還可能有更多的地產(chǎn)商爆發(fā)類似的債務(wù)危機(jī)。她認(rèn)為，盡管融資狀況改善，住宅銷售有所好轉(zhuǎn)，但這種改善趨勢(shì)能否持續(xù)仍然存在不明朗性，可能只是曇花一現(xiàn)。

　　在剛剛結(jié)束的亞洲博鰲論壇2009年年會(huì)上，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也表示，在一季度新增貸款中，地產(chǎn)商得到的份額非常有限。他同時(shí)提醒，相較于其它行業(yè)，政府對(duì)房地產(chǎn)的支持力度很小。

　　而就已經(jīng)獲得“支持”的少數(shù)地產(chǎn)商來說，符蓓分析，銀行往往將授信額度的用途限制在項(xiàng)目建設(shè)，這意味著開發(fā)商無法將貸款自由用于其他目的，例如對(duì)到期債務(wù)的再融資。而且，銀行信貸今年以來的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭未必可以持續(xù)，銀行貸款環(huán)境有可能在今年晚些時(shí)候發(fā)生變化。

　　同時(shí)，盡管銷售增長(zhǎng)，但庫存依舊居高不下，開發(fā)商接下來的銷售業(yè)績(jī)也很不明朗。

　　而這些，對(duì)于債務(wù)壓身的地產(chǎn)商們來說，都是一根根可能繼續(xù)墜下的“稻草”。