在4月25日由本報主辦、深圳發(fā)展銀行天璣財富冠名贊助的“南都名家講堂”上,瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤女士就樓市這一廣為公眾關(guān)注的話題闡述自己的看法。

　　汪濤認(rèn)為,以房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性而言,政府確保今年經(jīng)濟增長勢必在政策層面對其進行松綁,而中國房地產(chǎn)市場目前面臨的并非純粹的供給過剩問題,而是供給相對需求的結(jié)構(gòu)性失衡。其表示,在政策和市場的雙重驅(qū)動下,中國房地產(chǎn)市場的投資行為將有望在下半年復(fù)蘇,而且房地產(chǎn)行業(yè)目前過于集中高端市場的狀況將得以改變。

 

房地產(chǎn)建設(shè)投資年內(nèi)復(fù)蘇

　　“我一直認(rèn)為房地產(chǎn)的投資今年會復(fù)蘇,這是有別于我其他的同行的看法,因為我們在去年9月份、10月份就提出了這么一個觀點,說中國的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不是一個三五年的調(diào)整,而是一個短期的調(diào)整,今年下半年房地產(chǎn)的投資會開始復(fù)蘇。”汪濤在演講中很明確地提出自己的看法。

　　不過在目前的市場狀況中,盡管今年初房地產(chǎn)市場無論是在建面積、竣工面積和銷售面積等指標(biāo)都呈現(xiàn)出明顯觸底反彈的態(tài)勢,但房地產(chǎn)投資回暖最重要的指標(biāo)———新項目的開工面積卻依然處于下行狀態(tài)。

　　“目前的確是一個喜憂參半的狀況。因為開工面積還在往下走的,開發(fā)商雖然是很樂意見到銷售上升,他可以把現(xiàn)有的庫存賣掉一些,但是第一,今年竣工很多,供給增加會非常多,第二還是有很多的庫存,這種情況下他絕對不會急于先去開發(fā)新的樓盤?！蓖魸硎尽?SPAN lang=EN-US>

　　但是汪濤強調(diào),目前的這種情況,并不影響其認(rèn)為房地產(chǎn)投資在年內(nèi)能夠率先復(fù)蘇的判斷。

　　“首先,我們并不認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在著全國性的供給過剩,并不是說全國建了太多的房子,相對于人們有效的需求來說已經(jīng)超量供應(yīng)了。這跟美國或者其他一些房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的地方是不一樣的,因為中國是一個新興的市場,并不是大部分人想要買房子,只是能買得起房子的人都買了房子。”汪濤表示。

　　汪濤認(rèn)為,造成目前開發(fā)商存貨壓力的主要原因是需求端的突然萎縮,而并非供給端過快的增長。“從存貨/銷售的指標(biāo)來看,存貨壓力最大的時期是2003年上一輪房地產(chǎn)泡沫時期,而在2004-2007年間,存貨銷售比的數(shù)據(jù)一直是逐年下降,直到2008年突然出現(xiàn)拐點反彈。這一指標(biāo)說明的事實是,在2008年之前,房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)存貨擠壓的現(xiàn)象,而且將上一輪泡沫形成的存貨壓力也消化了?！?SPAN lang=EN-US>

　　但是供給端并非沒有問題。汪濤表示,中國房地產(chǎn)在過去幾年中一直是新興的市場,最先買房子的都是比較富裕的人,而開發(fā)商主要針對的目標(biāo)市場也是這個比較富裕的人群,市場的這一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)造成了諸多問題。

　　“我認(rèn)為市場有一個錯配,這個錯配就是說高端比較積壓,但是大家的住房主要集中在中檔。如果北京真的有8000元/平方米的房子在五環(huán)或是四環(huán)的話,我認(rèn)為有很多的需求,這也是我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資會復(fù)蘇的一個重要觀點。而且現(xiàn)在的買房成本也已經(jīng)大幅降低了,除了稅費,按揭的利率也降低了很多。銷售的反彈,北京、上海和廣州的銷售反彈非常明顯,從城市來看這三個地方表現(xiàn)最突出,其他的數(shù)據(jù)沒有這么及時?！?SPAN lang=EN-US>

　　汪濤認(rèn)為,這一需求結(jié)構(gòu)的明顯變化亦將直接影響房地產(chǎn)市場未來的取向。

　　“盡管中檔市場的利潤不高,但在目前情況下肯定會有發(fā)展商愿意介入這一市場。因為一些發(fā)展商基于現(xiàn)金流的壓力,將不得不重新定位市場,利潤不高亦遠(yuǎn)好過與市場需求脫節(jié)而沒有利潤,這是一個很簡單的現(xiàn)實。而在地方政府的角度,當(dāng)前保增長的目標(biāo)意味著其必須采取一定措施把房子的成本降下來,以刺激房地產(chǎn)的投資。因為目前房地產(chǎn)在經(jīng)濟中所處的重要地位,政府要確保經(jīng)濟增長,必須保證房地產(chǎn)市場盡快復(fù)蘇?！蓖魸龔娬{(diào)。

　　而以目前政府采取的各項措施看,自去年12月份中央經(jīng)濟工作會議之后,對房地產(chǎn)行業(yè)的松綁即已經(jīng)成為現(xiàn)實?！罢恼咭欢〞潘蓪Ψ康禺a(chǎn)的限制,這是我們判斷其今年能夠復(fù)蘇的關(guān)鍵所在。我覺得下面的政策肯定會越來越松,因為中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)表態(tài)政府不是限制這個行業(yè),而是怎么去健康發(fā)展的一個問題。如果沒有這些政策支持,這一輪的下調(diào)和回升可能時間要長一些,而且政府政策主要的專注就是刺激中低端的市場?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　房價收入比:真實的謊言

　　而在當(dāng)前市場,堅信房地產(chǎn)市場價格在年內(nèi)仍將持續(xù)深度調(diào)整意見的人,通常以“房價收入比”這一指標(biāo)作為支撐觀點的證據(jù)。其認(rèn)為,與國外通常4-6倍的房價收入比相比,目前國內(nèi)高達(dá)10多倍的房價收入比將意味著房價還有近50%的調(diào)整空間。

　　但是汪濤并不如此看待這一問題。“中國的房價收入比的確在10多倍之間,但是我們比的是平均房價和平均的城市收入。想想中國買房子的是不是平均收入的人在買房子？中國的商品房的普及率是不是已經(jīng)高到隨便一個平均收入的人、隨便一個打工的人都能買得起？沒有。所以對于買房的人來說,他的收入房價比絕對不是10多倍,因為如果真的是這樣的話,他哪來的錢去買得起這樣的房子呢？相對他的收入來說,我們認(rèn)為中國的房子比也只是5-6倍而已,并不是十幾倍?！?SPAN lang=EN-US>

　　汪濤舉例稱,鑒于中國房地產(chǎn)市場在過去十年間才發(fā)展起來,以這十年間商品房的銷售面積簡約估計,中國的住房擁有率水平處于相當(dāng)?shù)偷乃??！耙?SPAN lang=EN-US>120平米一套計算,過去十年總共才賣出了3千多萬套房子,這也意味著在全國范圍內(nèi)購買房子的人相對收入都比較高。因此簡單地以房價收入比過高而認(rèn)為房價一定會深度下調(diào),這一結(jié)論不能站住腳。”

　　汪濤表示,實際上從1999年至今,平均名義房價的增長一直低于個人平均名義收入的增長速度。

　　“從房價收入比的分析中,我的結(jié)論有三:第一,房價增長,平均房價比平均的收入增長要低;第二,房價應(yīng)該說目前的房子是偏向于較為高檔的房子,因為按這個比來說他是比較高的,并不是針對平均收入的人;第三,平均收入大家可能覺得只漲百分之十幾,還是跟不上樓盤漲價的幅度。雖然平均的收入漲這么多,但是在這個增加的時候,有更多的收入比較高的人出現(xiàn),能夠買得起這樣的房子?！蓖魸J(rèn)為。

　　而基于上述分析,目前政府已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策指向便非常明確,即力挺大眾型住房。

　　汪濤以北京市場為例,闡述其對大眾性住房的看法?！昂芏嗳藛栁艺f什么是大眾型住房,什么價位是大眾型住房。每個城市不一樣,我住在北京,北京什么樣的房子是大眾型房子呢？北京現(xiàn)在房子均價大概是1.3萬/平米,我想北京的收入,一個中上等收入的三口之家,小兩口工作,然后有一個小孩,這是一個城市比較平均的家庭,他們的收入如果一年有15-20萬,應(yīng)該算是小康之家中上的,不是富有的,但也不是說平均或者低于平均的,絕對不屬于經(jīng)濟適用房能照顧得到的家庭。這樣的人能花多少錢買房子呢？應(yīng)該是75萬-100萬,按這個5倍來看,再多可能負(fù)擔(dān)不起了。如果是買100平米的話,這個房價是多少呢？7500-10000元/平方米,在北京,這是極難找到的,五環(huán)以外的均價都已經(jīng)在1萬以上了,如果你坐公車1個小時之內(nèi)能夠上班的地方,7500-10000元的房子是極為難找的?！?SPAN lang=EN-US>

　　但房地產(chǎn)投資在大眾性市場的復(fù)蘇對房地產(chǎn)價格并不意味著良好的支撐。“這樣來看,我認(rèn)為下半年的住宅方面的投資,開工、建設(shè)等等這些開始復(fù)蘇了,這些可能對于房地產(chǎn)價格并不見得有很好的支撐作用,尤其是看均價的話,如果你建了很多的低檔和中檔的,跟高端一平均,價格肯定就下來了,并不表示說現(xiàn)在高端的房子會降到那個水平?！蓖魸龔娬{(diào)。