作為二線城市房地產(chǎn)市場的“風向標”,成都樓市在2008年遭遇了比任何一個城市都更為沉重的“雙重打擊”:國際金融危機和“5·12”大地震。

　　然而,就是在這樣的“雙重打擊”之下,今年以來,成都房地產(chǎn)市場卻在全國率先逆勢回暖,而且速度驚人。繼2月份交易量大幅增長之后,3月份的成都樓市在一片疑云中繼續(xù)走紅。領(lǐng)跑二線城市與西部地區(qū)的成都樓市,是否將由此迎來“滿城春色”呢?

 

“這是一個結(jié)構(gòu)性回暖”

　　據(jù)成都市房管局統(tǒng)計,今年1至3月,成都市累計成交商品房600萬平方米,為歷年同期最高,比去年一季度增長78%,比2007年一季度增長24%。

　　在一季度的市場表現(xiàn)中,3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區(qū)成交商品住宅15249套,成為歷史上首個突破15000套的月份,超過了成都被確定為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之時創(chuàng)下的高峰。

　　在一系列數(shù)據(jù)面前,成都房地產(chǎn)市場交易量上升已成不爭的事實。但是,與逐漸火熱的成交量相比,成都的房價變化卻并不明顯。

　　成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長楊運坤告訴記者,經(jīng)過連續(xù)上漲后,成都中心城區(qū)房價在2008年1月達到最高點,均價約6000元。但是,隨后即出現(xiàn)了連續(xù)13個月的波段下跌,今年1月達到最低點,均價5000元多一點。經(jīng)過一季度的“小陽春”之后,目前中心城區(qū)房價均價仍維持在5100多元。

　　與此同時,成都房市的“小陽春”還表現(xiàn)出另一個鮮明特點:中小戶型為主,低價樓盤“唱主角”。據(jù)統(tǒng)計,在2、3月份的成交量中,多是以60至90平方米為主的小戶型。其中,部分星期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,戶均成交面積約為85平方米,遠低于前幾年房市高峰期時戶均面積98平方米的水平。

　　四川大學房地產(chǎn)研究專家李蔚認為,當前成都房地產(chǎn)市場可劃分為三個板塊:一是高價盤,或叫挺價房;二是適價盤,或叫性價比相當房;三是低價盤,即價位在三千元左右的小戶型。

　　“大家要搞清楚,現(xiàn)在交易活躍的不是高價盤,也不是適價盤,而是低價盤?！崩钗嫡f“換句話說,這是一個結(jié)構(gòu)性回暖?！?

 

　　三股“春風”吹熱樓市

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和專家解讀中可以看出,創(chuàng)造成都房市“小陽春”的三股最為暖人的“春風”,就是宏觀調(diào)控后剛性需求初步釋放、連續(xù)的扶持政策刺激和人們對市場價格回歸相對合理水平的認可。

　　一些房地產(chǎn)專家認為,成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正?，F(xiàn)象。他們認為,自2007年下半年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期之后,市場觀望氛圍較濃,許多購房者持幣待購。到現(xiàn)在為止,等待時間已近兩年,部分剛性需求進入了釋放期,交易量自然要上升。

　　同時,自2008年以來迅速增加的城市拆遷戶,也為這種剛性需求增加了力量。據(jù)了解,2008年成都市舊城改造面積高達180多萬平方米,2009年又將增加至250萬平方米。這些以貨幣安置為主的拆遷戶,成為推動房地產(chǎn)市場升溫的重要力量。

　　其次,各級政府部門的扶持政策起到了適時的引導和刺激作用。成都市房管局局長何立祥說,汶川大地震之后,成都市迅速出臺了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》,通過鼓勵社會力量參與災后重建、加大金融支持服務力度、依法落實各項扶持政策、降低公積金貸款首付比例等措施,穩(wěn)定市場預期。2008年底遭遇金融危機之后,成都市又迅速出臺了《成都市人民政府關(guān)于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》,通過加大舊城改造、降低交易費用、加強配套建設等措施促進房地產(chǎn)市場盡快回暖。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵政策相結(jié)合,極大地推動了房地產(chǎn)市場的復蘇。而一些更加細化的刺激政策,也從不同側(cè)面為成都房市回暖添柴加火。

　　此外,李蔚認為,成都房地產(chǎn)價格已基本回歸到消費者認可的接受價位,也是推動“小陽春”現(xiàn)象的重要原因。以一座宜居城市的考量,現(xiàn)在成都中心城區(qū)5100多元的均價已被許多人在心理上認可,尤其是一些三四千元的樓盤,更讓部分購房者有了“抄底”的想法。而開發(fā)商營銷手法的多樣化與適當降價,也有力地助推了這一心理影響。

 

　　開發(fā)商仍顯迷茫和不安

　　盡管購房者增多,交易量有所上升,但對于未來的市場形勢,許多開發(fā)商卻并不樂觀。一些開發(fā)商認為,剛性需求得到一定釋放后,市場又會趨于平淡。

　　在位于成都南郊華陽鎮(zhèn)的一處大型樓盤,銷售部負責人郭輝文告訴記者,華陽的住房價格最高的時候曾達到每平方米6000元以上,后來跌了近一半,現(xiàn)在也沒漲回來多少,價格還是每平方米3000多元。最近兩個月,在銷售量回升的情況下,價格反而有所下降,“市場以后怎么走,大家心里沒底?！?

　　成都市某房地產(chǎn)公司負責人范永華告訴記者,就房價來看,目前漲的、跌的都有,情況非常復雜。他分析說“有些樓盤價格略有上漲,因為開發(fā)商想給購房者造成一種印象:房價馬上要回升了,趕緊買;有些樓盤價格不升反跌,因為開發(fā)商急于出手,想盡快收回投資?！?

　　對此,有關(guān)專家分析說,開發(fā)商對當前回暖態(tài)勢的不樂觀,實際上與普通消費者有一個概念錯位問題。從實質(zhì)上來講,開發(fā)商心中的回暖是指利潤空間,也就是房地產(chǎn)價格問題;而現(xiàn)在所說的回暖,是指市場活躍程度,并不是指開發(fā)商或投資者所期待的利潤空間。

 

　　回暖釋放多重積極信號

　　與春天一樣暖人的成都樓市,在金融危機寒意仍濃之時引起廣泛關(guān)注。雖然目前對其未來走向仍眾說紛紜,但這一現(xiàn)象透露出來的多重積極信號,至少為人們提供了些許重要參考。

　　在一季度銷售統(tǒng)計中,雖然購房者仍以成都本地人為主,但外地購房者比例明顯上升。今年1至3月,外地居民共購走中心城區(qū)商品住房11653套,創(chuàng)歷史同期最高紀錄。與此同時,曾經(jīng)因地震而一度滯銷的高層樓盤銷售業(yè)績不斷回升,甚至有加大趨勢。

　　何立祥認為,這些現(xiàn)象說明,成都房地產(chǎn)市場正在擺脫地震陰影,逐漸走上正常軌道。外地購房者增加,說明成都城市形象得到了有效恢復,重新贏得了人們對成都安全、宜居的認同和信心。而這些才是成都房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最有力、最持久的支撐。

　　與成都類似,今年一季度,全國一些城市或多或少地出現(xiàn)了交易量上升的回暖趨勢,這也引發(fā)了新一輪房價走勢分析討論熱潮。借著回暖的熱度,3月26日,中國房地產(chǎn)高峰論壇在成都舉辦。在這次論壇上,建設部政策研究中心主任陳淮說了這樣一句觀點鮮明、耐人尋味的話:“樓市是否能回暖?沒問題。房價會不會漲?不一定。”