因降息導致的購房能力上升其實是一種幻覺,如果開發(fā)商利用這種幻覺繼續(xù)提高房價,耗盡購房人在低息環(huán)境下的全部支付能力,則在未來的加息周期中,泡沫將以更快的速度破滅。

　　今天的中國似乎正在重蹈美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅的老路——降息和優(yōu)惠利率放大了購房人的支付能力,但隨著加息周期的到來,月供收入比從24%上升到37%,泡沫在2007年最終破滅。

如今的中國,降息下公積金貸款的月供額下降了15%,商業(yè)貸款在降息和七折優(yōu)惠利率的雙重“照顧”下月供額下降了24%,結果在房價幾乎沒有下降的情況下,月供收入比從2007年四季度的50%左右降至32%。

　　這種表面的購房能力上升其實是一種幻覺,可怕的是如果開發(fā)商利用這種幻覺繼續(xù)提高房價,耗盡購房人在低息環(huán)境下的全部支付能力,則在未來的加息周期中,泡沫將以更快的速度破滅。 美國地產(chǎn)泡沫:降息下的幻覺

　　從2001年12月底到2005年三季度,美國30年期抵押貸款利率從7.07%下降到5.58%,房價增速達到年均12%,顯著高于同期人均可支配收入4%的增幅,只是在降息的作用下,這一時期美國的月供收入比一直保持在25%以下,與租金收入比相當。

　　2005年下半年房地產(chǎn)推動的泡沫開始成為整個經(jīng)濟的泡沫,人均收入的增速提高到5%以上,但房價年均增速更是達到18%。同時,美聯(lián)儲為抑制通漲壓力開始加息,30年期抵押貸款利率從5.58%上升到6.66%。雙重壓力下,月供收入比從24%上升到37%,而那些低收入、享受次貸低首付“照顧”的房主月供收入比則達到40%以上,超出了承受能力,從而導致了房地產(chǎn)泡沫的最終破滅。

　　盡管月供收入比快速上升始于2005年三季度,但美國房地產(chǎn)泡沫起源于2002年的降息。從2002年1月到2005年9月,盡管房價已上漲55%,而同期人均可支配收入僅增長16%,但月供收入比基本維持在25%以下——上漲的房價被降息的好處所吸收,從而給人們造成了貸款購房能力上升的幻覺。

　　據(jù)測算,當利率從2001年12月的7.07%下降到5.58%時,一筆10萬美元30年期抵押貸款的月還款額將從670美元減少到573美元,下降14.5%,再加上次貸給予低收入人群的低首付優(yōu)惠和購房頭幾年的低利率優(yōu)惠,使很多購房人感覺自己的購買能力上升了20%以上,在這種幻覺的推動下,房價加速上升。即使后來進入加息周期,但上漲的動量仍在繼續(xù)推高房價,在上漲的慣性下,越來越多的投機者加入到買房的隊伍中來,直到房價和利息已高到人們無法承受的地步,泡沫才最終破滅。 月供收入比走高房市現(xiàn)拐點

　　2006年至2007年,中國國內(nèi)平均房價漲幅達到11%,部分地區(qū)新建商品房價格更是翻倍。2007年時,在北京一個擁有平均收入的三口之家,要購買一套100平米的住宅,在首付30%、30年期貸款的情況下,即使使用公積金貸款,按照當時的貸款利率(5.22%),月供額也將達到4107元,相當于家庭收入的63%;而如果使用商業(yè)貸款(基準利率下浮15%)的話,月供額將達到4794元,相當于月收入的74%。

　　2007年四季度,上海、廈門、深圳、廣州等城市當?shù)仄骄杖爰彝ベ徺I100平米住房,月供收入比雖略低于北京,但用公積金、商貸情況下的月供收入比也多在45%-60%、55%-70%之間。

　　以上數(shù)據(jù)顯示,在許多一線城市,房價已經(jīng)遠遠超出了一個平均收入家庭的負擔能力——即使考慮中國兩代人供一套房的特殊背景,月供額也已顯著超出了普通家庭的承受能力。

　　不僅一線城市如此,在很多二線城市也出現(xiàn)了房價超出支付能力的情景。根據(jù)測算,在2007年四季度,35個大中城市平均的月供收入比(公積金貸款)為42%,商業(yè)首套貸款的月供收入比已經(jīng)高達49%。這也就難怪在2007年四季度中國的樓市出現(xiàn)拐點,成交量自此開始大幅萎縮了。 降息和優(yōu)惠利率放大購房杠桿

　　2007年隨著美國次貸危機的爆發(fā),全球經(jīng)濟陷入衰退,中國經(jīng)濟要啟動內(nèi)需,房地產(chǎn)再次被推向前沿。除了多次降息外,首套住房的利率優(yōu)惠幅度從15%擴大到30%,二套房的利率上浮政策也被取消。結果公積金貸款利率從5.22%下降到3.87%,30年期100萬貸款的月供額從5503元下降到4700元,降幅達到14.6%,而對于商業(yè)貸款的政策刺激力度就更大,首套房的貸款利率從6.66%下降到4.16%,同樣的30年期100萬貸款的月供額從6423元下降到4866元,降幅達到24.2%。

　　月供額的降低使人們的月供收入比得到了大幅改善。仍以北京為例,2008年人均收入為29252元,一個擁有平均收入的三口之家的月收入為7313元,2008年四季度北京房屋銷售均價為10981元/平米。100平米住房、30%首付、30年期公積金貸款的月供額為3612元,月供收入比從2007年末的63%下降到49%,如使用商業(yè)貸款,則月供額為3740元,月供收入比從2007年末的74%下降到51%。

　　上海、廈門、深圳、廣州等城市亦是如此。全國35個大中城市公積金貸款的平均月供收入比從2007年四季度的42%降至2009年初的32%,商業(yè)首套貸款的月供收入比從49%降至32%——多數(shù)城市的月供收入比都已下降到50%以內(nèi),部分城市甚至降至30%水平,中國的房地產(chǎn)市場似乎進入了良性的老百姓可承受的范圍內(nèi)了。但真是如此嗎？

　　盡管自2007年四季度以來房屋成交量大幅萎縮,但很多城市的房價降幅較小,有些地區(qū)2009年初的房價仍高于2007年四季度房價。實際上,如果利率恢復到2007年四季度水平,即使商業(yè)貸款客戶仍可以享受七折優(yōu)惠利率,北京和深圳地區(qū)的月供收入比也將再次上升到60%,廈門將上升到50%以上,35個大中城市公積金貸款的月供收入比將上升到36%-37%。

　　以上數(shù)據(jù)還是國家統(tǒng)計局在綜合考慮經(jīng)濟適用房和二手房等低價房后的月供收入比,如果以發(fā)改委公布的36城市集中成交均價計算(一般要比國家統(tǒng)計局公布的均價高出20%以上),則在利率恢復到2007年四季度水平時,36個大中城市的公積金貸款月供收入比將達到44%,商業(yè)貸款將達到45%,北京地區(qū)的月供額將超過一個平均收入家庭的全部月收入。

　　綜上,在2009年初樓市成交量放大的小陽春中,房價的真實降幅較小,是利率的下降和優(yōu)惠利率政策,給了購房人一種購房能力放大的幻覺,很多購房人感覺自己的購房能力上升了20%以上,從而給了房價更多上升空間。 今天的中國,2002年的美國

　　今天的中國很像2002年的美國,降息拉低了房貸收入比。但是,房貸收入比是一個危險的指標,盡管它被很多購房人當作衡量購房能力的指標,甚至被一些分析師當作衡量整體市場健康程度的指標,但實際上,月供收入比并不是一個科學的度量真實房價的指標,它隨利率變化頻繁變動。

　　也因此,國際上衡量房價高低的指標不是月供收入比,而是房價收入比和房價租金比。一般來說,當房價收入比大于6倍時就進入了房價過高的警戒區(qū)間,而目前我國35個大中城市的房價(100平米)收入比已達到7.9倍,在北京深圳等地達到10倍以上,顯著超越了國際警戒水平。

　　實際上,即使在美國月供收入比最高的2007年二季度,房屋中間價與人均可支配收入比也剛剛6倍,與中等家庭毛收入比才3.4倍。此外,從房價租金比看,國際上將房價大于月租金的300倍定為警戒線,在美國房價租金比最高的2007年二季度為303倍,而中國,多數(shù)城市的租金收益率不到3%,房價租金比在330倍以上,也已超越了安全警戒。

　　當然,中國的人均收入水平在快速上升,所以如果房價維持在當前水平,那么房價收入比和租金收入比可以隨收入的上升而逐步降低到安全區(qū)間內(nèi)。但問題是,暫時的低息給了開發(fā)商繼續(xù)提價的空間,而這種貸款能力放大的幻覺其實是在過度透支未來的償付能力,結果在未來利率上升的過程中,開發(fā)商、銀行和購房人將共同面對房價泡沫破滅的災難。