一波迅猛的上行行情之后，重慶樓市又在綢繆下一波的沖擊。

國家統(tǒng)計(jì)局4月發(fā)布的今年1~3月全國房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶3月份房價(jià)同比下降1%，環(huán)比微漲0.2%，這也是重慶房價(jià)今年以來首次環(huán)比上漲。事實(shí)上，重慶房市熱度從今年年初開始就一直持續(xù)不減，截止到2月底已連續(xù)五周蟬聯(lián)全國銷售冠軍。據(jù)重慶市國土資源和房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)，2月份重慶住宅成交量達(dá)到18個(gè)月以來峰值，僅其主城商品房單月成交量就相當(dāng)于北京、上海的總和。

　　然而爆發(fā)之后，市場開始選擇沉默，3月到4月初的重慶樓市，出現(xiàn)了“惜售”蓄勢的奇特態(tài)勢，當(dāng)?shù)貥鞘心芊衿拼喝胂模鸢负芸赡茉?SPAN lang=EN-US>4月23日召開的春季房交會(huì)上給出。

 

　　價(jià)格穩(wěn)中求漲

　　據(jù)重慶交響房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，重慶在4月第2周的住宅成交均價(jià)為4157.67元/平方米，比前一周上漲647.11元/平方米，比起3月周成交均價(jià)最高為3813元/平方米，其堅(jiān)挺的態(tài)勢非常明顯。

　　然而，清明節(jié)成了重慶樓市短期內(nèi)銷量的拐點(diǎn)時(shí)段。同樣是4月的第二周，全市住宅成交面積約為45.88萬平方米，與上周相比下降了4.58萬平方米，降幅為9.0%。4月12日293套的成交數(shù)字與3月31日的1152套形成了鮮明對(duì)比。不過，業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于3月31日是重慶普通商品房契稅回調(diào)1%的最后期限。在這一天買房，還能享受到0.5%的優(yōu)惠契稅，因此4月初出現(xiàn)的成交小幅下降并不能說明重慶樓市已重歸下滑軌道。

　　“今年的房價(jià)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定！”重慶大學(xué)房地產(chǎn)系副主任黃正軍預(yù)測，重慶未來房價(jià)出現(xiàn)下降的可能性較小。事實(shí)上，3月重慶樓市的“價(jià)格低估”，是由于一些樓盤低價(jià)入市，迎合了因拆遷、改善型住房等帶來的剛性需求而導(dǎo)致。進(jìn)入4月以后，開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生了變化，不再像過去擔(dān)憂后市而急于拋盤，有些尾盤也不愿降價(jià)處理，個(gè)別樓盤甚至還出現(xiàn)了久違的漲價(jià)，每平方米漲了100~200元。

　　但大幅上調(diào)亦不會(huì)是近期重慶房地產(chǎn)市場的主流趨勢，第一太平戴維斯成都及重慶公司董事總經(jīng)理胡裕華表示：“重慶市的住房市場主要是內(nèi)需為主，開放程度并不高?！比ツ甏罅績?nèi)需受到大環(huán)境影響而被壓抑，今年在政策和市場價(jià)格的刺激下大幅反彈是正?，F(xiàn)象。

　　同時(shí)，由于重慶首季度銷售的住宅多為存量房，新增供應(yīng)也帶來市場壓力，隨著春季房交會(huì)的臨近，供應(yīng)的大幅放量即將到來，價(jià)格在短期內(nèi)還會(huì)有所微調(diào)。

 

　　政府出手?！皠傂琛?SPAN lang=EN-US>

　　重慶市政府滿足剛性需求的直接手段，就是規(guī)模巨大的拆遷與安置。

　　2008年，重慶市政府啟動(dòng)了將歷時(shí)3年的舊城推新工程，計(jì)劃動(dòng)遷46萬余人，拆除1200萬平方米危舊房，并提出了相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償措施。僅2009年重慶就計(jì)劃投入320余億元拆遷總共500多萬平方米危舊房。這意味著，重慶在這3年內(nèi)將會(huì)有13萬余戶的居民搬遷入新房。

　　重慶市市長王鴻舉表示，今年要繼續(xù)擴(kuò)大支持區(qū)縣團(tuán)購普通商品房用于拆遷安置。而去年重慶市就曾提出動(dòng)用60億元財(cái)政資金購買商品房安置拆遷戶。

　　副市長黃奇帆則表示，這種方法實(shí)現(xiàn)了雙贏。一方面，可以提高拆遷戶的居住條件；另一方面，團(tuán)購也鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，穩(wěn)定房市。

　　面對(duì)巨大的剛性需求，開發(fā)商紛紛抓住按揭貸款優(yōu)惠和放寬區(qū)縣居民購房入戶限制等政策落地的機(jī)會(huì)，本次房交會(huì)也將是他們針對(duì)此需求全面推盤的極佳時(shí)機(jī)。在當(dāng)?shù)嘏e辦的2009年首場拆遷購房團(tuán)活動(dòng)中，龍湖、金科、融僑、富力、巨成、聚信、陽光匯、駿逸等30多家一線開發(fā)企業(yè)紛紛加入。

 

　　又見“圈地”信號(hào)

　　在房價(jià)環(huán)比回升的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也在回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示今年1到3月份，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資171.65億元，同比增長了17%。

　　“由于近期市場交易活躍，加上政策效應(yīng)，外地炒房團(tuán)紛紛入渝。”中國指數(shù)研究院西南分院分析師郭雨明表示，在兩江新區(qū)和保稅港等政策規(guī)劃項(xiàng)目和58億元地方債的刺激下，國內(nèi)外的投資者加大了對(duì)重慶房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

　　據(jù)了解，自2月萬科集團(tuán)總裁郁亮秘密入渝后，富力地產(chǎn)董事長李思廉也在3月份低調(diào)入渝。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，近期地產(chǎn)大鱷頻繁入渝，或許將再次出現(xiàn)抄底重慶樓市的“圈地運(yùn)動(dòng)”。各代理機(jī)構(gòu)也均表示，年初以來能明顯感覺到老牌海外基金以及大的投資機(jī)構(gòu)入渝動(dòng)作頻頻。

　　重慶富力城房地產(chǎn)副總經(jīng)理譚國翔表示，重慶引來無數(shù)投資者青睞是因?yàn)槠偷牡貎r(jià)和房價(jià)。以目前重慶樓市均價(jià)3600元/平方米算，減去10%的利潤，就是成本價(jià)，而沿海的房價(jià)則是重慶的2~3倍以上，同比在地價(jià)上的投入也是重慶地塊的2~3倍以上。

　　重慶房地產(chǎn)市場泡沫低也是能吸引到投資的主要因素。胡裕華分析，由于重慶地產(chǎn)市場開放程度不高，一直以來外資并不是市場的主力，這也間接保證了房地產(chǎn)市場受到國際金融危機(jī)的影響不大，市場良好穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢自然會(huì)吸引到成熟的投資者。同時(shí)，相較一線城市，重慶樓市目前的低價(jià)格，也意味著具備充足的未來上行空間。

 

　　信心復(fù)蘇 投資復(fù)蘇

　　年初國務(wù)院發(fā)布了3號(hào)文件，專門針對(duì)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展做出規(guī)劃，將重慶市的發(fā)展上升到了國家戰(zhàn)略。國家把重慶作為西部發(fā)展的龍頭建設(shè)，直接增強(qiáng)了投資者的投資信心。作為西部地區(qū)的惟一直轄市，國家在對(duì)重慶地區(qū)的政策支持上，是其他地方所無法享有的，包括剛提出的西三角、中國經(jīng)濟(jì)第四極等，都是重慶吸引投資開發(fā)最硬性的投資要素。

　　去年7月，重慶市政府提出了“五個(gè)重慶”戰(zhàn)略的論述（宜居重慶、暢通重慶、森林重慶、平安重慶和健康重慶）。重慶市發(fā)改委主任楊慶育表示，保守估計(jì)，實(shí)施“五個(gè)重慶”戰(zhàn)略，將撬動(dòng)上萬億元商機(jī)。針對(duì)城市住宅、商圈及配套建設(shè)的“宜居重慶”計(jì)劃，預(yù)計(jì)投資總量就高達(dá)8000億元。除了8000億元的直接規(guī)劃投資，還會(huì)帶來總量達(dá)400億~500億元的延伸商機(jī)，這無疑給房地產(chǎn)市場帶來了巨大商機(jī)。

　　經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇更是刺激需求的直接利好。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)字，今年一季度，該市的企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)，比起前一個(gè)季度分別上升了5.3和11.1個(gè)點(diǎn)。

　　在重慶多家銀行悄然為二次置業(yè)貸款利率“松綁”的背景下，改善型甚至投資型需求的入市，有了更充足的理由。

　　同時(shí)，一度沉寂的土地市場也逐漸有了復(fù)蘇跡象，復(fù)蘇的“萌芽”率先出現(xiàn)在工業(yè)用地市場。根據(jù)重慶市國土房管局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，僅今年2月份，該市出讓的工業(yè)用地就有9塊，已超過去年前3個(gè)月的總和?！捌髽I(yè)拿地并非是為了"抄底"，他們的底氣來源于經(jīng)濟(jì)形勢的回暖?！秉S正軍認(rèn)為，去年的經(jīng)濟(jì)形勢其實(shí)“逼退”了一些意欲擴(kuò)大規(guī)模的企業(yè)，隨著重慶市產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等系列利好政策的出臺(tái)，企業(yè)也恢復(fù)了擴(kuò)大生產(chǎn)的“底氣”。