房地產(chǎn)商任志強日前在博客上發(fā)布《批判〈北京藍(lán)皮書〉》一文，針對藍(lán)皮書觀點，任志強并未在房價問題上著墨太多，他表示，房地產(chǎn)市場具有剛性需求，而且北京購房人具備支付能力，單純討論房價收入比沒有意義，還需將房改時低價獲得的存量房記入居民的購房支付能力中。而潘石屹則套用了時下流行的“結(jié)構(gòu)性”來解釋房地產(chǎn)市場庫存問題，認(rèn)為樓市的高成交量還會上升或者保持。

隨即，北京社科院社會學(xué)所副所長、《北京藍(lán)皮書》主編之一戴建中對任志強的問題進(jìn)行回應(yīng)，并號召“一直要堅持到房價理性回歸，個人能夠承受再買房?！蓖瑫r，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海也提出，未來北京房價還有40%—50%降價空間。

 

　　交鋒一  樓市回暖可否持續(xù)

　　進(jìn)入3月份，北京住宅成交量出現(xiàn)了明顯的回升。潘石屹認(rèn)為，眼下樓市的“小陽春”是觀望的剛性需求爆發(fā)的體現(xiàn)，來源于市場的力量。他表示，將樓市銷售量恢復(fù)的原因歸結(jié)于個別人或房地產(chǎn)商的炒作，“太高抬了房地產(chǎn)商”。

　　他認(rèn)為有兩大原因催生市場表現(xiàn)：一是北京市政府出臺15條促進(jìn)房地產(chǎn)政策；二是開發(fā)商主動下調(diào)銷售房屋價格，降價進(jìn)一步激發(fā)了市場上的購買力。他預(yù)計，未來幾個月，由于二手房銷售活躍，樓市的高成交量還會保持。

　　曹建海則認(rèn)為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予了政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢，有的項目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但事實上，這并不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地產(chǎn)商的自我炒作。此外，也有一些假按揭現(xiàn)象出現(xiàn)，造成了樓市虛假的繁榮。

　　戴建中認(rèn)為，造成回暖現(xiàn)象很重要的原因是房地產(chǎn)價格在下降。目前部分人觀望、部分人入市并存的局面還會持續(xù)，但如果不繼續(xù)保持降價，等這一波回暖過去了，成交量將繼續(xù)僵持。

　　對于接下來的走勢，戴建中表示并不樂觀，他認(rèn)為會不會繼續(xù)回暖要考慮幾種因素。首先是經(jīng)濟(jì)因素，金融危機對中國的影響還很難預(yù)測，各國政府救市的措施也沒有見到明顯的效果。如果美歐減少購買量，將會對我國出口造成影響，從而出現(xiàn)比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)總量下降，房地產(chǎn)市場也將因此受到影響。其次是政策因素。房地產(chǎn)商的資金鏈主要是來自于銀行，而且?guī)缀趺考曳康禺a(chǎn)公司的貸款期限都已經(jīng)到了，銀行幾乎全部給他們展期，如果不延期，可能房企資金鏈早就斷裂了，房價早就下跌了。因此，政府應(yīng)繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，保障低端住房，鼓勵中端住房，由市場決定高端住房。

 

　　交鋒二  剛性需求是否存在

　　針對《北京藍(lán)皮書》中提出的買房問題上不存在剛性需求，任志強反駁認(rèn)為，住房與吃飯一樣具有剛性需求，而一個社會是否具備剛性需求，應(yīng)從成套率水平、最低住房標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)來判斷。

　　他表示，目前我國城鎮(zhèn)的成套率水平約為1：0.8，而亞洲四小龍中最后一個達(dá)到成套率1：1水平的臺灣也早在30年前完成這一進(jìn)程。從最低住房標(biāo)準(zhǔn)來看，許多國家將困難標(biāo)準(zhǔn)定為人均少于1.9間房。從大多數(shù)發(fā)達(dá)國家歷史看，當(dāng)一個國家的人均居住面積在35—45平方米之間時，則進(jìn)入了總體消費平衡階段，此后的住房建設(shè)速度會大大下降，此階段剛性需求才會相對減弱。而我國離這個目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。

　　“任志強把需要和需求弄混了?！贝鹘ㄖ姓J(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)明確分清消費需要和消費需求，經(jīng)濟(jì)活動的起點就是滿足人的需要，但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要是通過市場來滿足的。從需求和價格的關(guān)系而言，價格可以鼓勵也可以抑制需求，從這一角度來講，需求就沒有“剛性”一說。

　　他舉例說，房地產(chǎn)商總說婚房是剛性需求，但去年有24萬人結(jié)婚，一共才賣了9萬多套房子，還有大量結(jié)婚的人沒有買房，還在繼續(xù)觀望。這說明住房不是剛性需求。“住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市?！贝鹘ㄖ刑岢?，一直要堅持到房價理性回歸，個人能夠承受再買房。

 

　　交鋒三  房價未來會否“腰斬”

　　社科院報告認(rèn)為，北京存量房面積為1000萬平方米，預(yù)計未來兩年房價將下降40—50%。對此，潘石屹反駁，如果北京存量房達(dá)到1000萬平方米，按100平方米建筑面積一戶推算，就是10萬套房子，這不足北京一年的消化量，“這樣的庫存我認(rèn)為是合理的”。他同時表示，庫存項目中一定有一些由于地理位置及周圍配套位置不好，難以銷售出去。但根據(jù)1000萬平方米的存量下結(jié)論認(rèn)為北京的房價將下跌近一半，未免太武斷。

　　曹建海認(rèn)為，樓市跟整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，整個經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不看好，所以降價將是趨勢。他認(rèn)為將房價保持在2004、2005年時的價格水平比較合理，即北京房價還要有40%-50%的下降空間，谷底可能在兩年后。

　　曹建海認(rèn)為，首先，從房屋供求格局看，北京目前面臨嚴(yán)重的過剩局面。再加上目前經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價格下降，所以房價還有繼續(xù)下降的空間。其次，經(jīng)濟(jì)形勢不支持房價上漲。房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是土地的價格，而土地價格完全依賴于地租，也就是新創(chuàng)造的社會產(chǎn)品分配給土地所有者的部分。這個價格在經(jīng)濟(jì)高速增長時，可能價格上漲明顯；但經(jīng)濟(jì)不景氣時，則先于其他行業(yè)而發(fā)生價格暴跌。

　　戴建中認(rèn)為，住房建設(shè)需要一個周期，近幾年開工的廉價房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，到2010年以后將能大量推出，屆時將進(jìn)一步壓低房價。繼續(xù)推進(jìn)政策性住房建設(shè)，不但能夠逐步解決低收入群體住房問題，也可以通過把這部分人群的住房要求從商品房市場需求中轉(zhuǎn)移出來，從而對商品房的高價位起到釜底抽薪的作用。

 

　　交鋒四  房價收入比是否合適

　　任志強認(rèn)為，藍(lán)皮書中數(shù)據(jù)只計算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達(dá)83%，這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買能力，而發(fā)達(dá)國家所說的房價收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。他指出，當(dāng)市場中的商品房升值時，存量住房也在升值，并大大地提升了改善型消費的支付能力。

　　曹建海認(rèn)為，目前居民收入跟房價之間的差距仍然過大。國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美國在1980-2000年時全國中位數(shù)房價-家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左右，2001年以后才有所上漲，但最高也只有4.6倍?，F(xiàn)在北京現(xiàn)有家庭收入約6.9萬元，按1.4萬元/平米、90平米小戶型計算，房價收入比約為20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際水平。