4月8日上午，廣州白云區(qū)法院開庭審理了一起簡(jiǎn)單而又特殊的案子：多戶業(yè)主起訴全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目--廣州保利西子灣，并拒絕收樓。全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目陷入了維權(quán)風(fēng)波。

　　從當(dāng)初萬(wàn)人爭(zhēng)搶的“香餑餑”，到如今遭人棄購(gòu)、棄住。全國(guó)首個(gè)限價(jià)房遭遇的尷尬處境，到底折射出了什么？

 

　　導(dǎo)火線：限價(jià)房的部分質(zhì)量問題被部分業(yè)主質(zhì)疑

2006年11月，保利地產(chǎn)以6500元／平方米的最高銷售限價(jià)和2557元／平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得了廣州白云區(qū)金沙洲一幅地塊，這塊地建成后就是全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房保利西子灣，第一期只推出843套限價(jià)房，但卻有8426人申請(qǐng)購(gòu)買。

　　2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而這一天卻有很多戶業(yè)主拒絕收樓。據(jù)保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說，“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，地板也出現(xiàn)浮皮，這讓我們很失望。而且當(dāng)時(shí)保利西子灣也無法提供竣工驗(yàn)收備案表，不具備交樓條件，因此拒絕收樓?！?SPAN lang=EN-US>

　　對(duì)此，保利地產(chǎn)則回應(yīng)說，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，不存在延期交樓問題，只要業(yè)主提出的整改意見，公司馬上跟進(jìn)。

　　不過，不少業(yè)主卻并不認(rèn)同保利公司的說法。住在西子灣7棟8樓的葉先生認(rèn)為，每個(gè)樓盤都會(huì)有一些觀感上的瑕疵，這個(gè)可以諒解。但是限價(jià)房不能限品質(zhì)，不能漏水，而且業(yè)主提出了合理的修改意見，保利就應(yīng)該進(jìn)行整改。

　　經(jīng)過4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)而拒收樓，而部分業(yè)主則在怕折騰的心態(tài)下選擇了收樓。已于2月9日收樓的吳燕仍對(duì)樓盤質(zhì)量深表?yè)?dān)憂，“由于急著用新房，只好收了，但是目前房子仍未整改完畢，依然不能入住，而且我對(duì)這種表面的修修補(bǔ)補(bǔ)很不放心，擔(dān)心重新漏水?！币虼吮M管她已收樓，但仍要繼續(xù)通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

　　據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前部分限價(jià)房業(yè)的主要訴求為：一要求對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改、修繕；二要求保利賠償逾期交房違約金。

　　事實(shí)上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目，售價(jià)只有4000元／平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認(rèn)為房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重因此拒絕收樓，并正在進(jìn)行維權(quán)。

 

　　 深層原因：限價(jià)房失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)部分業(yè)主心態(tài)失衡

　　“從表面來看，限價(jià)房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源?！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為。

　　廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是樓價(jià)的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)處于上漲態(tài)勢(shì)。在2007年底2008年初，市民申購(gòu)限價(jià)房時(shí)，廣州樓價(jià)仍在萬(wàn)元／平方米以上。然而2008年底收樓的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)回落至8000元／平方米，下降了近3000元／平方米。而限價(jià)房周邊的部分商品房?jī)r(jià)格也跌至每平方米六千多元，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。面對(duì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣、心態(tài)難免失衡，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實(shí)上，樓價(jià)下滑也直接導(dǎo)致廣州限價(jià)房銷售由熱轉(zhuǎn)冷，少有人問津，以至于現(xiàn)在仍有一些限價(jià)房沒有人申購(gòu)。據(jù)悉，廣州市目前批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價(jià)房，但部分限價(jià)房樓盤最低認(rèn)購(gòu)率不足六成?！岸c此同時(shí)，開發(fā)商建設(shè)限價(jià)房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣出去，占?jí)毫似髽I(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困局?！睋?jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露，保利西子灣限價(jià)房的利潤(rùn)率只有3%。

　　而根據(jù)記者調(diào)查，限價(jià)房遭遇的問題還不只是這些。原本熱銷的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購(gòu)，那么賣不出去的限價(jià)房又該如何處理？拍賣出去的限價(jià)房用地又該如何處置？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前，已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　“事實(shí)上，限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)?！饼埍蟊硎?，“雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性。而且限價(jià)房的價(jià)格也是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息變化的市場(chǎng)，尤其是當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，商品房供過于求，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場(chǎng)拋棄?！?SPAN lang=EN-US>

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房?jī)r(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù)。經(jīng)過兩年來的實(shí)踐，現(xiàn)在看來，似乎限價(jià)房并不能讓"夾心層"滿意，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　何去何從：考驗(yàn)政府智慧

　　面對(duì)限價(jià)房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺接受媒體采訪表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象，拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房，以此來消化存量和在建的限價(jià)房。

　　廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限價(jià)房作為一種新生事物，在探索過程中不可避免地出現(xiàn)問題，而且限價(jià)房目前出現(xiàn)的問題都可以通過調(diào)整銷售范圍、靈活掌握用地供應(yīng)規(guī)模來解決，因此廣州限價(jià)房的政策是一個(gè)比較穩(wěn)定的政策，仍將堅(jiān)持限價(jià)房政策，調(diào)控樓市。

　　對(duì)此，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生認(rèn)為，“在樓價(jià)高漲的情況下，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí)、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾"居有其所"，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。”

　　“調(diào)控房?jī)r(jià)未必一定要使用限價(jià)房這個(gè)調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價(jià)17350元／平方米調(diào)整至2008年12月均價(jià)10979元／平方米，完全是在市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒有受到限價(jià)房的影響?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒則認(rèn)為，限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)間的分界線?！?SPAN lang=EN-US>

　　一些專家甚至認(rèn)為，現(xiàn)階段，沒必要大規(guī)模推出限價(jià)房解決“夾心層”的住房難題，而實(shí)際上，那些買得起6500元／平方米限價(jià)房的也可以通過市場(chǎng)租賃或者二手房市場(chǎng)解決。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在廣州限價(jià)房申購(gòu)人群中，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處于人生創(chuàng)造財(cái)富的黃金時(shí)期，不應(yīng)該伸手"討要"政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。政府最應(yīng)該做的是，集中主要精力解決最需要幫助的群體?！?SPAN lang=EN-US>

　　目前，廣州已經(jīng)停止出讓限價(jià)房用地，并開始減少限價(jià)房供應(yīng)，然而北京、天津等不少城市卻仍正在建設(shè)限價(jià)房。對(duì)此，韓世同表示，“由于各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度不一樣，何時(shí)暫停限價(jià)房并無統(tǒng)一時(shí)間，但關(guān)鍵的是限價(jià)房不能限品質(zhì)?！?SPAN lang=EN-US>