幾乎是一次政府與市場進行的慘烈博弈，直到重慶市政府用完所有彈藥的時候，市場方才回暖。

 

　　政策的無奈

　　2月初的重慶，天氣依然有些陰冷。這并沒有影響到張先生一家去看樓的熱情。事實上，張先生會在這個時候去看樓買房還有些無奈。

　　張先生一家三口居住在重慶沙坪壩的一棟老舊的房子，一室一廳，一廚一衛(wèi)，面積不到50平方米，樓齡超過20年。而像這樣的房子，在這個原國營單位的家屬小區(qū)里排列著5棟。

但這里的位置實在是很好，往上走5分鐘就是歌樂山和重慶的兩所著名高校，外下走2分鐘就是通往沙坪壩區(qū)中心的馬路，周邊的超市、餐館、銀行等配套齊全，連到磁器口老鎮(zhèn)坐車也只要15分鐘。

　　于是，這里被劃入了重慶2008年舊城改造的范圍。按照原計劃，2008年內(nèi)，這里的居民將全部搬走，政府出面給予了幾種不同方式的補償。

　　一是全部買斷，按照不同房屋面積大小一次性補償數(shù)萬到十余萬不等的金額，居民拿到錢后是重新買房、到哪里買房都與政府無關(guān)；二是原地換房，一些不愿意離開這里的居民，在新的住宅小區(qū)建成后可優(yōu)先選一套喜歡的樓房，舊房的已有面積和新房的面積相抵，多出來的按照均價計算。

　　顯然，張先生選擇了第一種方式。2008年，張先生開始準備搬遷。

　　一場突如其來的大地震中斷了這場搬遷，重慶政府考慮到地震的影響，決定把這次搬遷的最后日期延長到2009年。

　　隨著日期一天天的臨近，選房成為了最急切的問題。

　　按照張先生的想法，他們在這里居住了幾十年，早已熟悉周圍的環(huán)境，不愿意搬到重慶其他區(qū)域。

　　還有一個問題是，張先生的父母與他居住在同一個小區(qū)，也是這次搬遷戶之一，為了方便就近照顧老人家，他們決定在同一個小區(qū)同一棟樓買兩套房子。

　　于是，在附近的現(xiàn)房，價格在5000元/平方米之內(nèi)，成為了張先生考慮的重點。

　　春節(jié)期間的一天，張先生一家三口再加上父母二人，就到周圍的樓盤銷售中心看房去了。因為目標明確，需求清晰，僅一天時間，張先生就看中了相隔不遠的一個樓盤，直接下定要了同一棟樓的2套現(xiàn)房。

　　張先生坦言，會這么快就決定要買什么房子是很無奈的事情，因為他們需要有一套房子可以馬上搬家，沒時間去等期房。也因為他們對房子的需求很清楚，所以重慶的房價是會繼續(xù)跌還是繼續(xù)漲都不是很重要。

　　事實上，張先生對重慶政府出臺的相關(guān)的房地產(chǎn)政策并不清楚。2月初，在全國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)炒得風風火火的重慶購房退稅政策，張先生表示以往聽都沒聽說過，還是在買房以后，才聽認識的朋友提到有這樣一個政策。

　　張先生表示，買房這種大事，平時沒需要的話是不會去關(guān)注的，所以不知道有什么政策，再好的優(yōu)惠政策在不需要的時候也是沒用的。只有真正要買房子了，才會留心這方面的事情。

　　張先生買房的經(jīng)歷仿佛映襯了政策的無奈，事實上在大多數(shù)有購房需求的購房者當中，他們并未意識到政策到底能給自己帶來多少優(yōu)惠。但他們一旦進入市場便開始關(guān)心各種政策，張先生目前正為房貸的問題操心，據(jù)他所知，申請房貸7折利率在重慶成為異常困難的事情。

　　張先生也許是整個重慶房地產(chǎn)市場當中，最無心的博弈者。

 

　　火爆的樓市

　　無論老百姓對待買房的真實態(tài)度如何，重慶幾乎是在房地產(chǎn)市場調(diào)整過程當中對救市最為熱衷的城市之一。早在2008年上半年，中央政府依然卡緊房地產(chǎn)調(diào)控的時候，重慶就開始研究拯救房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，并成為率先發(fā)起“救市”的城市之一。2008年，重慶市政府百般折騰幾乎用盡所有的方法仍未讓一路下滑的重慶房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)。但進入2月，一切開始變化了。

　　2月份，重慶主城商品房成交達到17691套，成交建筑面積共163.33萬平方米，總成交金額59.90億元。重慶金科實業(yè)(集團)有限公司的副總裁李戰(zhàn)洪顯然對春節(jié)后的市場回暖感到很滿意，他說金科近期在重慶主打的樓盤小城故事“僅2月份的銷售，就漲了800%多”。

　　“春節(jié)后市場自然就活起來了?！苯鹂粕踔翛]有為小城故事多打多少廣告。

　　而事實的數(shù)據(jù)是，二月，重慶市場的成交量居全國第一。

　　大多數(shù)人認為重慶本身的救市政策與中央鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)交織在一起成就了這個“小陽春”。

　　事實上，進入2008年末，重慶市政府的救市政策達到了“赤裸裸”的地步。

　　2008年12月5日，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆表示，對購買第一套自住商品房的市民，將返還此前所繳納的個人所得稅。購房退稅開始成為全國性房地產(chǎn)救市政策的討論熱點之一。

　　事實上，重慶早在2008年10月23日開幕的2008年秋交會上，二手房交易首次全免契稅和營業(yè)稅，通過買賣成交的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論參展與否，其商品住房都可以享受契稅和登記費在現(xiàn)行執(zhí)行標準基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠政策。

　　而09年2月20日，重慶市政府又在回暖的市場上加了一把火，重慶市國土房管局20日發(fā)布了《促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見》，17條措施涵蓋了調(diào)整稅費征收和入戶政策、加大信貸支持力度等，欲全面提振樓市。重慶“救市17條”中最引人關(guān)注的是：住房契稅稅率打“5折”，房屋交易手續(xù)費減半，按揭抵個稅、千元個稅省400元，主城放寬外來購房者入戶限制等。

　　重慶成為極少數(shù)同時落實“購房落戶”和“購房退稅”兩個政策的城市之一。而此前，重慶頒布的15000億經(jīng)濟啟動計劃當中，房地產(chǎn)業(yè)分到了最大的一杯羹。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，2009年的“小陽春”與救市有關(guān)，但張先生顯然不會認同這樣的說法。另一個解釋則是，2009年春節(jié)后進入重慶房地產(chǎn)市場的大多數(shù)購房者并不是像張先生這樣的對房地產(chǎn)了解不多，因迫于現(xiàn)實需求而進入市場的購房者，而是那些對市場和政策有著敏銳嗅覺的購房者。

 

　　博弈

　　在政策與市場的博弈當中，顯然政策開始占據(jù)主動，無論是哪一種購房者進入市場，對于重慶市而言，他們顯然希望看到這個市場的好轉(zhuǎn)。

　　這讓重慶市政府舒了一口氣。2008年，重慶市政府公布的重慶市去年引進外資的數(shù)量，房地產(chǎn)行業(yè)占了36%。在重慶，房地產(chǎn)對個整個經(jīng)濟的拉動、貢獻的能力是遠遠超越于其他的行業(yè)。

　　“重慶跟其他的城市不一樣，我認為重慶市政府一直都是跟開發(fā)商站在一條線上。”重慶容磁房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理王雪松對《觀點》說。他強調(diào)重慶去年出臺了1.5萬億的救市政策，其中有一個表述就是希望15000億希望是房地產(chǎn)投資來帶動?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)本身對重慶何等的重要。

　　“重慶市政府能夠想的救市政策我估計已經(jīng)基本上出臺完了?！蓖跹┧烧f。

　　幾乎是一次政府與市場進行的慘烈博弈，直到重慶市政府用完所有的彈藥的時候，市場方才回暖。有趣的是在整個博弈過程當中，最切實際的參與者房地產(chǎn)開發(fā)商成為現(xiàn)實市場的觀望者。

　　王雪松將當前市場中開發(fā)商的反應(yīng)分為三類：第一類是全國第一線的大開發(fā)商，像萬科、中海、保利這種布局全國的開發(fā)商。這些開發(fā)商機會在這場小陽春當中都選擇觀望。而像金科、龍湖這樣的重慶本土龍頭企業(yè)，他們的行為也趨向于跟全國性開發(fā)商一致。

　　第二類重慶本土的中小開發(fā)商，王雪松認為他們基本傾向于降價促銷。例如隆鑫和協(xié)信。第三類則是項目公司，王雪松認為他們很難，小陽春并沒有降落到這些項目公司身上。

　　也許是因為受政府的“庇護”程度不同，不同的開發(fā)商在市場當中呈現(xiàn)出不同的反應(yīng)，但類似于重慶這樣的城市，顯然開發(fā)商們更愿意看到政府去與市場搏斗，尤以那些進入重慶的國內(nèi)一線開發(fā)商為甚。

　　對于他們而言，市場博弈的原則很簡單，降價，擠垮對手，占有更多的市場份額。這也許恰恰是重慶外來開發(fā)商與重慶市政府并不統(tǒng)一的地方。事實上，在一個新興的市場正處于周期調(diào)整的時候，更多的經(jīng)歷過周期的開發(fā)商希望通過血淋淋的市場競爭來洗禮市場。

　　于是重慶市場最新的消息是，瑞安將自己雄霸重慶一線江景的樓盤降價銷售了，而在他的周邊，招商等國內(nèi)一線地產(chǎn)商還未享受到此前瑞安將該項目定價10000以上帶來的余利。

 

　　本文重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松亦有貢獻