最近，隨著一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增加，就有房地產(chǎn)開發(fā)商和媒體在說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖了?？吹竭@樣的報(bào)道，一般民眾都會(huì)十分詫異。為什么一、二個(gè)月前還在呼天搶地叫喊的房地產(chǎn)行業(yè)就回暖了？這可能嗎？可以說(shuō)，從這兩種截然不同的現(xiàn)象來(lái)看，如果這兩種現(xiàn)象都成立的話，那么不是早幾天房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)房地產(chǎn)陷入絕境是夸大其詞，就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)根本沒(méi)有回暖——因?yàn)檫@兩種現(xiàn)象是不可能同時(shí)成立的。

從2007年下半年以來(lái)，金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)全面衰退，各行各業(yè)都出現(xiàn)周期性調(diào)整，房地產(chǎn)能夠置身度外嗎？再就是，從2007年下半年以來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)政策發(fā)生根本性變化，明確界定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨，即房地產(chǎn)的支柱性就是建立在居民住房條件改善性基礎(chǔ)上。離開了房地產(chǎn)居民條件改善性，房地產(chǎn)的支柱性也就無(wú)從談起。正是在這樣的一種背景與政策基礎(chǔ)上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本性的變化。即房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個(gè)以居民住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這種市場(chǎng)中，不僅住房投資者不可能享受住房購(gòu)買各種優(yōu)惠，而且在資產(chǎn)的價(jià)格全面下跌的情況下，住房消費(fèi)者也不會(huì)進(jìn)入這樣市場(chǎng)。反之，早前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者，還會(huì)逐漸把早前購(gòu)買住房賣出，從而退出這個(gè)市場(chǎng)。這就是為什么最近各地二手房交易增加的原因所在。如果房?jī)r(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購(gòu)買力相符，那么住房消費(fèi)需求就能夠釋放出來(lái)。否則，當(dāng)?shù)刈》啃枨筢尫啪捅容^緩慢。

　　為什么不少地方房地產(chǎn)的銷售在逐漸增加？這就是房地產(chǎn)商通過(guò)價(jià)格釋放出來(lái)居民住房消費(fèi)部分需求，而且這種住房消費(fèi)需求的釋放就在于房地產(chǎn)商價(jià)格調(diào)整程度。如果房地產(chǎn)商的住房?jī)r(jià)格調(diào)整較深，那么這種住房消費(fèi)需求釋放程度就大。反之，如果房地產(chǎn)商住房?jī)r(jià)格調(diào)整較小，盡管也會(huì)有住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)，但這種消費(fèi)需求釋放是十分有限的。因?yàn)椋瑢?duì)于一個(gè)龐大的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)購(gòu)買者其收入水平、財(cái)富持有、個(gè)人對(duì)住房?jī)r(jià)格預(yù)期是千差萬(wàn)別的，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，總是有相應(yīng)層次的居民進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，決不會(huì)是所有的購(gòu)買者在同一時(shí)間、同一價(jià)格進(jìn)入同一市場(chǎng)。因此，在房地產(chǎn)的政策效應(yīng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)效應(yīng)雙重作用下，一些人進(jìn)入房地產(chǎn)購(gòu)買屬于正常的事情。在目前的情況下，盡管一些地方的住房購(gòu)買增加了一些，但是并不是房地產(chǎn)的回暖，而是房?jī)r(jià)調(diào)整讓部分居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在2008年住房銷售下降20%以上、國(guó)家又出臺(tái)這樣多的激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的情況下，一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)全面的調(diào)整，讓大量居民都有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)庫(kù)存迅速減少時(shí)，房地產(chǎn)的回暖才會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還是遙遠(yuǎn)的事情。

　　當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商，看到住房一有銷售，就大打房地產(chǎn)回暖之牌，并隨之讓房?jī)r(jià)上漲，這無(wú)疑讓剛剛好一點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又打回原形。而且房地產(chǎn)這樣做，不僅無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，反之，會(huì)進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間拉得更長(zhǎng)。這就是市場(chǎng)之邏輯，但愿房地產(chǎn)開發(fā)商看清楚整個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展之大勢(shì)，不要自己折騰自己。（易憲容中國(guó)社科院金融研究所研究員）