提要：一些房地產(chǎn)開發(fā)商，一看到住房開始有銷售，就叫嚷房地產(chǎn)市場回暖了，引導(dǎo)房價(jià)再來上漲，這無疑是在讓剛剛走好一點(diǎn)的房地產(chǎn)市場打回原形。

　　最近，隨著一些地方房地產(chǎn)市場的銷售增加，就有房地產(chǎn)開發(fā)商及媒體在說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始回暖了?？吹竭@樣的報(bào)道，一般民眾都會(huì)十分詫異。早一兩個(gè)月還在呼天搶地叫喊救市的房地產(chǎn)行業(yè)，沒過幾天就回暖了，這可能嗎？可以說，從這兩種截然不同的現(xiàn)象(房地產(chǎn)陷入絕境及房地產(chǎn)回暖)來看，如果這兩種現(xiàn)象都成立的話，那么或是早幾天房地產(chǎn)開發(fā)商說房地產(chǎn)陷入絕境在夸大其詞，或是當(dāng)前房地產(chǎn)市場根本就沒有回暖。否則，這兩種現(xiàn)象同時(shí)成立是不可能的。

撇開這些現(xiàn)象不談，我們現(xiàn)在來看看當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場到底發(fā)生了什么。從2008年下半年以來，全球金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)全面衰退，國際市場大宗商品價(jià)格全面向下調(diào)整，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性調(diào)整。在這種情況下，作為經(jīng)濟(jì)全球化一個(gè)環(huán)節(jié)的中國經(jīng)濟(jì)，遭遇沖擊是不可避免的。特別是那些外向性過高的地區(qū)與行業(yè)，其受到的影響與沖擊更大。比如，石油、鋼鐵、建筑材料等行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格全面下跌，產(chǎn)品價(jià)格都出現(xiàn)嚴(yán)重的周期性向下調(diào)整。在這種情況下，當(dāng)全球、全國各行各業(yè)都出現(xiàn)周期性的調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)市場能夠置之度外嗎？我曾說過，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場想不出現(xiàn)周期性的向下調(diào)整，那么除非中國的房地產(chǎn)市場在地球之外。既然國內(nèi)的房地產(chǎn)市場要隨全球經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整，那么它能夠出現(xiàn)忽然陷入困境忽然回暖的情景嗎？這是根本不可能的。

　　從2007年下半年以來，國家房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性的變化，政策要求對(duì)房地產(chǎn)市場的投資與消費(fèi)購買有嚴(yán)格區(qū)分。對(duì)于消費(fèi)者，政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場；對(duì)于投資者，政策要求其按照市場價(jià)格進(jìn)入。即使在2008年131號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)與投資嚴(yán)格區(qū)分的政策仍然沒有改變。也正是在這樣的政策基礎(chǔ)上，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性的變化，房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個(gè)以居民住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。在這樣的市場中，不僅住房投資者不可能享受住房購買的各種優(yōu)惠，而且在資產(chǎn)價(jià)格全面下跌的情況下，住房投資者也不會(huì)進(jìn)入。反之，早前進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者，還會(huì)逐漸退出市場。

　　為什么不少地方房地產(chǎn)的銷售在逐漸增加？這是房地產(chǎn)商通過降價(jià)引導(dǎo)出來的居民住房消費(fèi)的需求在起作用，但這種住房消費(fèi)需求的釋放受制于房地產(chǎn)商價(jià)格調(diào)整的程度。如果調(diào)整得深，那么這種住房消費(fèi)需求釋放程度就大；反之，則這種消費(fèi)需求釋放是十分有限的。因?yàn)?，?duì)于一個(gè)龐大的房地產(chǎn)消費(fèi)市場來說，住房消費(fèi)購買者的收入水平、財(cái)富持有、個(gè)人對(duì)住房價(jià)格預(yù)期都有千差萬別，只要房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，總是有相應(yīng)層次的居民進(jìn)入這個(gè)市場。任何一個(gè)房地產(chǎn)市場，決不會(huì)是所有的購買者在同一時(shí)間、同一價(jià)格進(jìn)入同一市場。因此，在房地產(chǎn)的政策效應(yīng)及房地產(chǎn)市場價(jià)格下調(diào)效應(yīng)的雙重作用下，一些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場購買屬于正常的事情。在目前的情況下，盡管一些地方的住房購買增加了一些，但是并不表明這是房地產(chǎn)市場的回暖，而是房價(jià)調(diào)整引導(dǎo)部分居民進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。

　　也就是說，在2008年住房銷售下降20%以上、國家又出臺(tái)這樣多的激勵(lì)房地產(chǎn)市場政策的情況下，一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不是房地產(chǎn)市場回暖。只有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價(jià)格全面調(diào)整，大量居民都有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)庫存迅速減少時(shí)，房地產(chǎn)市場的回暖才會(huì)出現(xiàn)。顯然，在目前價(jià)格水平和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的雙重作用下，房地產(chǎn)市場的回暖還是遙遠(yuǎn)的事情。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商，一看到住房開始有銷售，就叫嚷房地產(chǎn)市場回暖了，引導(dǎo)房價(jià)再來上漲，這無疑是在讓剛剛走好一點(diǎn)的房地產(chǎn)市場打回原形。房地產(chǎn)開發(fā)商這樣做，不僅不能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖，相反只會(huì)進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)市場的調(diào)整，讓房地產(chǎn)市場的調(diào)整時(shí)間拉得更長。這就是市場之邏輯，但愿房地產(chǎn)開發(fā)商看清楚整個(gè)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展之大勢(shì)，不要自己折騰自己。(作者系中國社科院金融研究所研究員)