金融危機(jī)下，市場對商業(yè)地產(chǎn)的多空分歧明顯。作為主營商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)商，金融街(000402,股吧)（000402）同樣面臨市場調(diào)整中的資產(chǎn)減值壓力和公允價值變動對業(yè)績造成的負(fù)面影響。不過，對于未來的公司戰(zhàn)略和市場形勢，金融街有著自己的思路和判斷。

　　日前，金融街總經(jīng)理劉世春在接受中國證券報記者專訪時表示，公司依然看好一線城市核心地段的商務(wù)地產(chǎn)項目。今年，公司安排投資30億元新增項目儲備，布局主要選擇北京等一線城市。在項目開發(fā)中，逐步提高自持物業(yè)的比重。2009年，公司還將發(fā)行不超過56億元的公司債和短期融資券，以平衡公司在項目拓展中的資金需求。

 

冷靜面對行業(yè)調(diào)整

　　中國證券報：在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和未來走勢充滿不確定性，對此您怎么看？不少外資研究機(jī)構(gòu)紛紛看淡商務(wù)地產(chǎn)，金融街將如何應(yīng)對？

　　劉世春：由于外部環(huán)境在2007、2008年發(fā)生了很大變化，房地產(chǎn)行業(yè)也在本輪的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中受到?jīng)_擊，我們認(rèn)為這是行業(yè)運行規(guī)律的表現(xiàn)，是正常的調(diào)整。

　　從發(fā)展趨勢上看，中國整體經(jīng)濟(jì)比較健康，在城市化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展的背景下，我們對行業(yè)今后的前景有信心。公司將通過不斷增持優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，分散房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險，實現(xiàn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。

　　中國證券報：從您掌握的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)市場、尤其是商務(wù)地產(chǎn)的庫存和空置情況，是否像預(yù)計的那樣嚴(yán)重？

　　劉世春：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自去年以來，北京地區(qū)商務(wù)寫字樓供應(yīng)總量上升，空置率呈上升態(tài)勢，但是不同區(qū)域、不同項目的租售前景不同。

　　目前，公司持有的商務(wù)地產(chǎn)項目均位于北京金融街，客戶群體基本為國內(nèi)各大金融機(jī)構(gòu)或大企業(yè)集團(tuán)總部，這些企業(yè)業(yè)務(wù)狀況穩(wěn)定，相對于外資機(jī)構(gòu)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊影響較小，租賃情況比較穩(wěn)定，抗危機(jī)能力較強(qiáng)。目前金融街成熟區(qū)域的寫字樓出租率保持在90%以上。

　　中國證券報：今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)下行，開工率和土地價格也在下降，這對房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略將產(chǎn)生什么影響？

　　劉世春：我們也看到了前三個月行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，與高速發(fā)展期相比，投資額、開工率等處于一個相對較低的位置，同時一些城市的土地價格有所下降。我們認(rèn)為這是合理的，是符合經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的運行規(guī)律的；但我們也應(yīng)該看到，上述數(shù)據(jù)是一個平均值，而一些重點城市、核心區(qū)域的土地價格并沒有大的波動。

　　公司堅持商務(wù)地產(chǎn)的戰(zhàn)略不會因此而發(fā)生改變，今后會利用有利時機(jī)積極尋找優(yōu)質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)項目，提高商務(wù)地產(chǎn)在公司土地儲備中的比例，優(yōu)化商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有的比例關(guān)系，減少公司業(yè)績的波動。

 

　　提高“收租”物業(yè)比重

　　中國證券報：公司計劃今年投資30億元新增項目儲備，這在區(qū)域布局上將有什么考慮？重點將發(fā)展哪些城市，拓展哪些區(qū)域？

　　劉世春：2009年公司總體思路是穩(wěn)步拓展公司新項目儲備，重點關(guān)注北京等一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)項目。去年公司新獲得規(guī)劃建筑面積約115萬平米，其中，位于北京的項目規(guī)劃建筑面積約80萬平米。北京依然是公司的戰(zhàn)略重心。

　　公司開發(fā)產(chǎn)品的主要定位依然是一線城市核心地段的商務(wù)地產(chǎn)項目，這在今后較長時間內(nèi)也不會改變。主要原因是公司在商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)方面有充足的經(jīng)驗、良好的品牌優(yōu)勢和開發(fā)能力。

　　公司2009年開復(fù)工面積為187萬平米，新開工面積為89萬平米。在公司2009年開復(fù)工項目中，商務(wù)地產(chǎn)項目開復(fù)工面積比例為63%，住宅項目開復(fù)工面積比例為37%。

　　中國證券報：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，會逐步增加持有型物業(yè)的比例，對于這種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，您怎么看？公司在建和擬建項目中，有多少將自身持有？

　　劉世春：從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展初級階段的主要甚至唯一的利潤來源，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)營模式的升級，會更加注意可持續(xù)發(fā)展，此時，單純的開發(fā)—銷售模式將不再是唯一的利潤來源。

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響很大，而近年來土地成本的高漲使單純靠開發(fā)業(yè)務(wù)來實現(xiàn)利潤的空間不斷減小，公開市場拿地的不確定性又使業(yè)務(wù)持續(xù)性受到考驗，因此，單純開發(fā)業(yè)務(wù)的收益將會有較大不穩(wěn)定性。

　　從成熟市場房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，持有型物業(yè)為企業(yè)的發(fā)展提供了可持續(xù)的利潤貢獻(xiàn)。目前在內(nèi)地，持有型物業(yè)也逐漸成為地產(chǎn)類上市公司重要的資產(chǎn)配置。

　　公司在高端酒店、優(yōu)質(zhì)寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心經(jīng)營中積累了較多經(jīng)驗，持有物業(yè)越來越能充分顯現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、聚集效應(yīng)。

　　目前公司在北京地區(qū)擁有的持有型項目建筑面積約為44萬平方米，其中大部分已開業(yè)。不斷增持優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)、調(diào)整持有性物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是公司的長期戰(zhàn)略安排。

　　中國證券報：在目前的形勢下，公司項目的銷售價格是否會下調(diào)？金融街區(qū)域的西擴(kuò)計劃，目前進(jìn)展如何？

　　劉世春：公司開發(fā)的項目均采用市場定價原則銷售，由于公司核心資源和優(yōu)勢產(chǎn)品的市場供求關(guān)系比較平衡，公司開發(fā)項目的銷售價格比較穩(wěn)定。

　　金融街西擴(kuò)主要是政府在操作，公司不會介入一級開發(fā)。公司將密切關(guān)注一級開發(fā)進(jìn)展，積極參與二級開發(fā)。

 

　　核心區(qū)物業(yè)貶值風(fēng)險小

　　中國證券報：2008年，金融街主營業(yè)務(wù)保持高增長，但受公允價值會計政策的影響，凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。對于公司投資性房地產(chǎn)項目的市場價值，您怎么看？

　　劉世春：在2008年房地產(chǎn)市場大幅度調(diào)整的情況下，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約56億元，較2007年增長約33%；實現(xiàn)凈利潤約10.39億元，較2007年調(diào)整前凈利潤7.33億元增長約42%。公司在2008年度報告中，根據(jù)《會計準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公允價值計量投資性房地產(chǎn)的會計政策變更對2008年度的期初數(shù)進(jìn)行追述調(diào)整，2008年度凈利潤下降是由于同比基數(shù)受會計政策調(diào)整影響升高至20.03億元的緣故。

　　長期來看，公司持有的投資性房地產(chǎn)項目的價值是從同類可比項目的交易價格中產(chǎn)生出來的，能夠真實客觀地反映公司投資性房地產(chǎn)項目的真實價值，而且公司持有的項目地理位置均處于北京市核心地段，這些項目的市場價值未來貶值的風(fēng)險比較小。

　　中國證券報：對于一、二線城市核心區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，您認(rèn)為市場空間和機(jī)會有多大？

　　劉世春：公司所致力的是商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。與商業(yè)地產(chǎn)相比，商務(wù)地產(chǎn)是更大范圍內(nèi)的現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)的載體。

　　從城市發(fā)展規(guī)律來看，伴隨城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市交通狀況的改善，原來分散的辦公及商務(wù)活動將逐漸聚集以達(dá)到資源共享。

　　從產(chǎn)業(yè)升級來看，2008年國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的北京、上海、天津三個直轄市第三產(chǎn)業(yè)對其GDP貢獻(xiàn)比例平均約為55%，而國外發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對GDP貢獻(xiàn)比例則在70%以上，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的升級，國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對GDP的貢獻(xiàn)占比將穩(wěn)步提高，作為第三產(chǎn)業(yè)重要載體的商務(wù)地產(chǎn)空間廣闊。