香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)今日刊發(fā)署名文章，以上海為例分析近期樓市回暖現(xiàn)象，稱(chēng)多項(xiàng)因素導(dǎo)致剛性需求得以釋放，使樓市成交量屢創(chuàng)新高，但文章指出，目前的成交回暖改變不了房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)，樓市極有可能重踏過(guò)去兩年“前高后低”的走勢(shì)。

    上海樓市屢創(chuàng)新高

    文章稱(chēng)，3月9~15日，全市共成交商品住宅32.38萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升38.3%。這是上海樓市自2007年底因宏觀調(diào)控而下滑以來(lái)近70周的新高。3月份前22天商品住宅成交量已接近100萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)整個(gè)3月成交量將超過(guò)140萬(wàn)平方米，接近樓市熱銷(xiāo)的2007年11月的成交量。

    文章還援引易居中國(guó)分析師薛建雄觀點(diǎn)稱(chēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月上海樓市會(huì)迎來(lái)一輪成交高峰，但隨后的需求可能會(huì)重新疲軟。因此，除了個(gè)別前期超跌熱銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)上調(diào)價(jià)格外，多數(shù)樓盤(pán)仍將以平價(jià)或降價(jià)為主。

    突然回暖因素較多

    薛建雄認(rèn)為，近期市場(chǎng)的突然回暖，與以下因素的共同作用有關(guān)：

    1、投資客乘低筑底，溫州炒房團(tuán)春節(jié)后重回上海樓市。例如，3月10日，古北國(guó)際花園推出了112套帶租約的酒店式公寓出售，五天內(nèi)成交的42套房源均價(jià)達(dá)27,740元/平方米。另外，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，該案還有40套已付定金未簽約的房源。這批明顯為投資用途的房源，多數(shù)可能被溫州客購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)榘雮€(gè)月前有超過(guò)80人的溫州購(gòu)房團(tuán)曾考察過(guò)該案。

    2、大量香港商人都緊跟長(zhǎng)實(shí)、新鴻基投資上海的步伐而北上置業(yè)。在宏觀經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)的背景下，香港兩大地產(chǎn)巨頭分別公布了史無(wú)前例的投資上海地產(chǎn)計(jì)劃，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)啟動(dòng)了其在滬上最大真如地產(chǎn)項(xiàng)目，新鴻基則啟動(dòng)了18萬(wàn)天價(jià)的濱江凱旋門(mén)有關(guān)項(xiàng)目。這兩家香港最大地產(chǎn)公司逢低作高的行為非常明顯。

    在其號(hào)召下港人北上置業(yè)的熱情劇增，國(guó)際基金公司對(duì)上海樓市的信心也重拾，溫州炒房團(tuán)與本地的高端投資者更是聞風(fēng)先動(dòng)。

    另外，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟直接指出：房地產(chǎn)商價(jià)格深度調(diào)整的項(xiàng)目，對(duì)于成交回升具有巨大的意義。

 

  可能重踏“前高后低”走勢(shì)

    文章指出，在此全國(guó)房地產(chǎn)交易普遍回暖之際，樓市“多空之辯”乍起。

    空方認(rèn)為本輪成交量上升的主因是政府不斷救市的結(jié)果，包括金融貸款政策放松、房屋買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)減免等，而這些導(dǎo)致剛性需求得以釋放。然而主流房地產(chǎn)上市公司土地儲(chǔ)備負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，平均土地開(kāi)發(fā)年限達(dá)到9.29年，加之庫(kù)存房源至少需要消化一年以上，而自住購(gòu)買(mǎi)者具有“出手即退場(chǎng)”，不再進(jìn)行買(mǎi)房活動(dòng)的特性，按正常推論，這波小陽(yáng)春應(yīng)不具持續(xù)力道。

    多方則提列出一堆數(shù)據(jù)，左證樓市的回春不僅是現(xiàn)在，也將是未來(lái)進(jìn)行式。譬如，在樓市探底階段受創(chuàng)最深的深圳，2月份新房成交面積達(dá)48.84萬(wàn)平方米，同比大增580%。始終是全國(guó)房?jī)r(jià)堡壘的上海也不遑多讓?zhuān)?月商品住宅成交面積78.76萬(wàn)平米，同比增加129%。而精明的港商與海外基金也已重新入市，要么啟動(dòng)大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，要么尋找抄底商機(jī)，說(shuō)明樓市已然見(jiàn)底反彈。

    文章還報(bào)道，陸騎麟認(rèn)為，上海近期商品住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高，與媒體報(bào)道開(kāi)發(fā)商即將漲價(jià)，促使購(gòu)房者提前入市“抄底”不無(wú)關(guān)系，但是在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定地回暖。薛建雄也表示，目前的成交回暖改變不了房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)。他認(rèn)為，雖然看房潮給了市場(chǎng)回暖的感覺(jué)，但是這些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的都是實(shí)惠型房源。這對(duì)成交回暖雖然有積極的意義，但是還有大量的樓盤(pán)因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高而長(zhǎng)期滯銷(xiāo)，所以?xún)r(jià)格調(diào)整還將繼續(xù)。另外，在如今全球性低迷的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，指望2009或2010年房?jī)r(jià)能夠大漲，來(lái)消化近兩年積壓下來(lái)的1500萬(wàn)平方米房源顯然是不可能的。

    由此，文章分析指出，房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)短期內(nèi)難于改變，樓市極有可能是因?yàn)閯傂璧募竟?jié)性觀望和釋放，重踏過(guò)去兩年“前高后低”的走勢(shì)。