“銀行針對(duì)房地產(chǎn)的信貸有所松動(dòng)，但大部分中小開(kāi)發(fā)商還是很難貸到資金，即使愿意承擔(dān)較高利率。”3月24日，在得知銀行信貸再次松動(dòng)的消息后，上海一家小開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人朱軍(化名)有些忿忿不平，他表示，“錢(qián)都貸給大房地產(chǎn)商了”。

　　3月23日，央行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)的文件，房地產(chǎn)企業(yè)再次成為重要“呵護(hù)”對(duì)象：做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù)、支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

正如朱軍切身感受的，銀行方面加大力度支持房地產(chǎn)的信貸額度，其實(shí)用在了少量?jī)?yōu)質(zhì)、大型開(kāi)發(fā)商身上。

 

　　“漢斯現(xiàn)象”

　　美國(guó)漢斯地產(chǎn)，按照開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，可算全球最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然是個(gè)“外來(lái)和尚”，但本報(bào)記者從知情人士處獲悉，漢斯目前在中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括北京、上海各3大項(xiàng)目，均得到了國(guó)內(nèi)銀行的“大力支持”。

　　目前，漢斯在上海有三大項(xiàng)目，即浦東小陸家嘴(600663,股吧)的21世紀(jì)大廈、新江灣城C5地塊以及蘇州河邊一個(gè)項(xiàng)目。

　　“這三個(gè)項(xiàng)目，工商銀行上海分行均與漢斯有合作，提供相應(yīng)貸款?！痹撝槿耸客嘎叮渲?SPAN lang=EN-US>21世紀(jì)大廈，工行為漢斯提供了約8億－10億元的獨(dú)家貸款。

　　而國(guó)內(nèi)甚至上海本土的許多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，很難敲開(kāi)銀行如此大規(guī)模信貸支持的大門(mén)。

　　某國(guó)有銀行上海分行的一位部門(mén)負(fù)責(zé)人這樣告訴本報(bào)：從去年底尤其是今年春節(jié)后開(kāi)始，國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)信貸支持等“政策暖風(fēng)”頻吹，各大銀行也確實(shí)在逐步嘗試增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，加大信貸額度，但其實(shí)，這些額度大部分用在了銀行的少量主要客戶(hù)身上，并未增加客戶(hù)數(shù)量。

　　換言之，類(lèi)似上述“漢斯現(xiàn)象”主要緣于銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上的“抓大放小”，而隨著國(guó)家逐步放寬房地產(chǎn)信貸，反而表現(xiàn)為進(jìn)一步“抓大放小”。

　　“漢斯現(xiàn)象”并非特例，國(guó)內(nèi)其他被列為銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的地產(chǎn)大鱷，近期也紛紛獲得了銀行巨額資金支持。2月12日，香港瑞安集團(tuán)獲得中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的130億元授信，其中，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)將得到80億元用于項(xiàng)目發(fā)展；3月4日，SOHO中國(guó)(0410.HK)獲得中國(guó)銀行(601988,股吧)北京市分行各類(lèi)授信和融資金額共計(jì)100億元；3月20日，世茂集團(tuán)獲得中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行150億元授信；綠城集團(tuán)也于近期獲得200億元授信額度。

　　“銀行也有自己的難處，控制風(fēng)險(xiǎn)始終是第一位的。”這位國(guó)有銀行的部門(mén)負(fù)責(zé)人坦言，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩依然比較厲害，大部分銀行原先看好的房地產(chǎn)項(xiàng)目如酒店地產(chǎn)等，一直是支持的，但現(xiàn)在看來(lái)，實(shí)際情況并沒(méi)有想象的那么樂(lè)觀。

　　記者從其他銀行方面得到了類(lèi)似信息，各大銀行整體而言，是“謹(jǐn)慎介入房地產(chǎn)”。此外，銀行信貸松動(dòng)的額度，很大一部分將分流到城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域。

 

　　行業(yè)整合催化劑？

　　央行和銀監(jiān)會(huì)在下發(fā)上述意見(jiàn)的同時(shí)，今年銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的第一次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格控制不良貸款余額和比率，并做到“四個(gè)到位”全面控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　一面是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的支持，一面是控制風(fēng)險(xiǎn)。看似矛盾的背后，則是銀行的“固有邏輯”。

　　上述國(guó)有銀行部門(mén)負(fù)責(zé)人透露，“有這么句話，不找項(xiàng)目是等死，找項(xiàng)目一不小心就是找死”，開(kāi)發(fā)貸款是把雙刃劍，這是各大銀行的共識(shí)。

　　記者另外了解到，工商銀行內(nèi)部已經(jīng)悄然加大對(duì)不良貸款業(yè)務(wù)的處罰力度：2008年4月之后的房地產(chǎn)貸款，若成為不良貸款的額度超過(guò)500萬(wàn)元，相關(guān)責(zé)任人將遭到行政處罰。

　　“正是銀行的這種實(shí)際運(yùn)作情況，造成了開(kāi)發(fā)商富的更富，窮的更窮。這種情形持續(xù)下，房地產(chǎn)的行業(yè)整合無(wú)疑將加速，兼并重組的高潮遲早會(huì)到來(lái)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣判斷，而年前，銀行方面即明確表示將支持企業(yè)的兼并重組，也為房地產(chǎn)的整合高潮埋下伏筆。

　　易居克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天告訴本報(bào)，眾多企業(yè)陷入了盲目擴(kuò)張帶來(lái)的資金困局，2月，30家重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，28家房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)新增土地。

　　但也有部分企業(yè)憑借良好的能力，資金實(shí)力雄厚，且對(duì)市場(chǎng)前景持積極態(tài)度，趁目前低迷，以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地塊，擴(kuò)張意圖明顯。

　　克而瑞的研究報(bào)告把目前業(yè)內(nèi)的百億房企進(jìn)行了資金標(biāo)準(zhǔn)的分類(lèi)，一是資金充沛，有助于企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張；二是資金緊張，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力很大；三是資金問(wèn)題不明顯，但考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這些企業(yè)也具有一定的壓力。萬(wàn)科、中海外、保利、招商、中糧屬于第一類(lèi)，現(xiàn)金預(yù)測(cè)在20億-50億；富力、合生創(chuàng)展，則屬于現(xiàn)金狀況緊張；碧桂園、綠城、金地、世茂、雅居樂(lè)則屬于第三類(lèi)，預(yù)計(jì)現(xiàn)金在0-20億。

　　不過(guò)，即使是上述資金狀況相對(duì)良好的開(kāi)發(fā)商，若沒(méi)有銀行信貸等其他渠道的資金支持，依靠自身財(cái)力，要在行業(yè)整合中實(shí)現(xiàn)大規(guī)模兼并重組，可能性并不大。

　　該國(guó)有銀行部門(mén)負(fù)責(zé)人坦言，央行政策導(dǎo)向歸政策導(dǎo)向，各銀行在具體操作上，往往具有延后性。以央行早已提出的支持兼并重組貸款以及此次企業(yè)發(fā)債的支持政策，其實(shí)，各銀行目前還未有實(shí)際動(dòng)作展開(kāi)，企業(yè)債也主要集中在支持一些大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的發(fā)債業(yè)務(wù)，尚未涉及房地產(chǎn)公司。

　　至于REITS等其他被提及的融資渠道，則似乎更顯得鏡花水月。一位長(zhǎng)期致力于開(kāi)發(fā)REITS產(chǎn)品的公司負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，即使上海、北京等地政府部門(mén)已經(jīng)牽頭在進(jìn)行一些前期的準(zhǔn)備工作，但在中央相關(guān)部門(mén)出臺(tái)正式政策之前，現(xiàn)在所做的基本屬于理論層面，不具備實(shí)際推廣可能。