與樓市成交量相伴隨，土地公開市場也迎來了一個“小陽春”。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心信息顯示，3月前半個月成交量已超過前兩個月總和，中原地產(chǎn)研究院對北京、上海、深圳等12個城市土地成交的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2月土地成交總量較1月增長近一倍。土地公開市場的“小陽春”似乎已于2月悄悄來臨。

然而，底價成交、四成流拍以及成交金額大幅縮水，很難證明土地市場回暖已經(jīng)確立。

 

　　土地“小陽春”

　　相較樓市，土地市場“小陽春”似乎來得有點晚。

　　3月16日，北京首開集團旗下的全資公司——北京城市開發(fā)有限公司在北京昌平區(qū)，出資2.1億連續(xù)拍下回龍觀區(qū)域的兩幅土地。

　　2月，在北京土地公開市場成交的5塊土地當中，其中就有兩宗居住用地均以高出底價成交，其中德勝門外地塊還經(jīng)過了26輪的激烈競價，報價從最初的1.8103億元猛漲到2.12億元成交。26輪的輪番報價在低迷時期的土地交易市場實屬難見。

　　北京土地整理儲備中心信息顯示，3月前半個月北京公開成交土地有6塊，總規(guī)劃建筑面積約為23萬平米，超過前兩個月總和。據(jù)悉，北京1月份沒有土地成交，2月份共成交土地5塊。

　　面對這種“熱銷”，就連北京土地整理儲備中心的有關(guān)工作人員也不禁表示，“3月北京的確出現(xiàn)了一個成交小高潮”。

　　不僅在北京，上海、杭州、天津等地土地市場也有重新“萌動”跡象。

　　3月6日，上海第6、7號土地出讓公告12幅經(jīng)營性用地出讓結(jié)果產(chǎn)生，除其中青浦一幅土地因無人報名競買而流標之外，其余地塊都最終找到了買主。2月，杭州新天地在杭州下城區(qū)連取8幅地皮，上海綠地集團近期已基本敲定上海的3個項目，又在天津獲得千畝土地儲備，保利地產(chǎn)(600048,股吧)再次在貴陽拿地，項目總建筑面積近百萬平方米。蘇寧環(huán)球(000718,股吧)在其大本營南京拿下了3幅土地，總占地面積達35.63萬平方米。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)對12個城市土地成交的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2月土地的成交總量由1月份的112幅近484公頃上升至162幅927公頃，成交土地總面積上升近一倍，其中居住用地增幅最為明顯，成交幅數(shù)由1月份的15幅上升至27幅，成交面積由77公頃大幅飆升至247公頃，增加近3倍。

　　據(jù)記者了解，“小陽春”已激起了部分地方政府的供地熱情。

　　北京市土地整理儲備中心的有關(guān)人士透露，近期將再推多塊土地，“具體地塊和推出時間待定”。有業(yè)內(nèi)人士分析，北京將在4月開始交易的土地就有8塊，加上3月延續(xù)下來的出讓地塊，4月份北京土地公開市場的成交量或?qū)⒊^10塊，可謂是節(jié)節(jié)攀升。

　　3月23日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布今年第23號土地公告，推出14幅經(jīng)營性用地，其中包括總建筑面積達65.3萬平方米的8幅住宅用地。這是今年以來上海土地市場首次住宅用地供應大餐。

 

以價取量

　　令人關(guān)注的是，土地市場成交“小陽春”的背后推手之一是地價下跌，給人“以價取量”印象。

　　中原地產(chǎn)分析師宋莉認為，土地成交量增加，與政府土地出讓價格連續(xù)走低有關(guān)。

　　一個典型的個案就是，廈門某幅地塊去年10月曾經(jīng)流拍，今年3月份，上述地塊重新降價3000萬元再次掛牌上市。

根據(jù)中原地產(chǎn)對12城市2月成交地塊的監(jiān)測數(shù)據(jù)，平均成交價只有882元/平方米，僅為1月成交均價的2/3左右。其中，居住用地的成交均價更是由1月份的每平方米2092元，下跌至1329元每平方米。

　　克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天也透露，2月全國經(jīng)營性用地的平均樓板價為1039元/平方米，比1月下跌了15%。

　　兩組數(shù)據(jù)所透露出的信息基本一致。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的報告指出，在成交價格上，全國主要城市住宅地塊底價成交成主流，土地溢價水平普遍低于10%。這些城市2月成交69宗住宅用地，其中59宗底價成交，另外10宗有9宗溢價水平低于10%，僅有北京成交的一宗地塊溢價水平為17%，高于10%。

　　中原地產(chǎn)則透露，跟蹤的12個城市2月份成交的土地，有超過91%是以底價成交。

　　以北京為例，北京今年總共通過招拍掛的方式成交土地39宗，交易金額約17.7億元。而去年1至2月份，土地成交38宗，收入額約254億元。從254億元下降到不足18億元，北京前兩月的土地成交金額，除暴跌近90%之外，其樓面價的跌幅也可見一斑。

　　焦點網(wǎng)給出跟蹤數(shù)據(jù)，2月北京整體地塊底價成交率為71%。

 

　　土地回暖尚早

　　通過“以價取量”方式，土地市場迎來了久違的“小陽春”，其持續(xù)性如何？

　　宋莉認為，由于房地產(chǎn)界普遍認為目前的樓市回暖僅僅只是暫時現(xiàn)象，所以，大部分房地產(chǎn)公司在購買土地時顯得猶豫不決，擔心一旦買入，資金就會被套牢。這使得土地市場的真正回暖缺乏堅實基礎。

　　富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力在近日舉行的“中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上的一席講話或可代表目前開發(fā)商的拿地心態(tài)：“在未來的1-2年，我們買地的速度會放慢，除非是很好、很便宜的地才買，不像去年那樣瘋狂地去買。同時，減少開工面積，把開工面積停在按照市場需要去開工，我們的開支也會少，也控制好整個資金鏈的運作?！?SPAN lang=EN-US>

　　一位京城房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示，目前開發(fā)商在拿地問題上非常謹慎和迷茫，首先是宏觀經(jīng)濟前景尚不明晰，其次是不少企業(yè)還在消化大量存量土地。

　　日前，戴德梁行對外發(fā)布的報告稱，1998至2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，有約12億平方米的土地滯壓在發(fā)展商手中。

　　土地市場還有一個新現(xiàn)象就是，大型開發(fā)商熱衷于靠并購項目拿地，而中小開發(fā)商堅持現(xiàn)金為王，真正到了公開的土地市場，結(jié)局也許并不是土地主管部門所想看到的。

　　“已有項目價格幾乎跌了一半，開發(fā)商拿地熱情肯定將有所放緩?！苯?，SOHO中國董事長潘石屹坦言，開發(fā)商更注重已建或者在建項目的“充分利用”。

　　以北京為例，來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)字表明，1至2月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費用僅為25.9億元，比上年同期下降57.8%。

　　正是有了像富力的“謹小慎微”和SOHO中國的“曲線救國”，衡量土地市場回暖的另外兩個重要指標——流拍率以及供應量仍無大的起色。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，2月的土地流拍也十分嚴重，全國主要城市住宅用地的流拍率高達40%，焦點網(wǎng)的數(shù)據(jù)則透露，2月北京土地流標率為33%，南京6折出讓土地仍遭流拍。

　　就土地供應量來看，雖有北京、上海近日的供地“升溫”，但全觀而論，2月全國60個大中城市共推出土地542宗，同比減少18%，推出土地面積2419.4萬平方米，同比減少17%。其中，推出住宅用地121宗，推出土地面積622萬平方米，環(huán)比下降5%。

　　中國指數(shù)研究院分析師張琪就此指出，政府供地量的減少，正反映出目前的土地市場還沒有真正回暖。

　　西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一位領(lǐng)導無奈地向記者表示，今年的主要工作并不是推地，而是配套建設以及城中村改造。成都市也有意放緩了推地節(jié)奏。

　　看來，除了開發(fā)商拿地熱情，地價企穩(wěn)以及成交活躍之外，政府推地力度的重振或?qū)⑹峭恋厥袌稣嬲嘏豢苫蛉钡牧硪幻妗?