陽春三月，深圳樓市再現(xiàn)井噴行情，根據(jù)深圳市國土房管局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，三月份的前兩周，深圳市共成交新房3483套，環(huán)比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更達(dá)到623套，樓市終于有了一些回暖的跡象，那些去年在深圳一度掀起斷供潮的業(yè)主們，又如何面對(duì)眼下的市場？我們的記者再次找到他們。

 

深圳斷供潮演變成白送樓？

　　從去年6月份就已經(jīng)斷供的李先生，今年開始想把自己從沒有住過的房子趕快處理掉，盡管他在購買房子的時(shí)候，已經(jīng)交納了16萬多元的首付款，而且還交了一年的按揭貸款有5萬多元。

　　斷供業(yè)主李先生：“我寧愿我的首期不要，加上我的月供我也不要，我就賣給你算了，或者比市場上再低一點(diǎn)，我自己再貼個(gè)兩三萬元給你我都愿意?！?SPAN lang=EN-US>

　　李先生購買的房子在深圳的寶安區(qū)，也就是當(dāng)?shù)厝怂f的關(guān)外，是一個(gè)叫碧水龍庭的樓盤，他購買的是72多平方米的兩居室，當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格是每平方米11300元，總價(jià)是81萬多元。

　　在2007年深圳樓價(jià)最高峰的時(shí)候，碧水龍庭的房子平均價(jià)格都在每平方米13000元左右，而最高的價(jià)格要到16000元，之后，這里的房價(jià)就一路下跌，現(xiàn)在，這里的房價(jià)每平方米也只有八九千元，盡管很多報(bào)道稱現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場在回暖，成交量上升，但是碧水龍庭并沒有出現(xiàn)價(jià)格上升的跡象。

　　記者：“有沒有價(jià)格再低一些的？”

　　碧水龍庭售樓人員：“也有，樓層低一點(diǎn)。”

　　盡管價(jià)格比2007年下跌了近40%，甚至還可以再優(yōu)惠，但是記者在售樓處里看到，這里依然冷冷清清，幾乎沒有什么客戶來這里看房。

　　斷供業(yè)主李先生：“我這邊又得租房，那邊又得供房，你說雙重壓力我能不大，工資又不是很高，一個(gè)月就幾千元錢，還要吃飯，還要養(yǎng)家，你哪頂?shù)米　！?SPAN lang=EN-US>

　　2008年7月，包括李先生在內(nèi)的70名碧水龍庭業(yè)主集體斷供，碧水龍庭成為深圳市斷供最多的樓盤，因?yàn)橛袛喙┑牟涣加涗?，銀行把他們的名字列入了黑名單。

　　在面臨銀行起訴的情況下，李先生他們搶先把開發(fā)商告上了法庭，認(rèn)為開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，增加容積率，而且存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，他們希望通過訴訟，使得開發(fā)商能夠最終能解除合同，把房子收回去。

　　劉子孺是李先生的代理律師，他在深圳專門代理跟房地產(chǎn)有關(guān)的官司，他告訴記者，去年關(guān)于斷供的咨詢電話非常多，都是關(guān)心斷供之后會(huì)有什么后果，但是今年的咨詢已經(jīng)明顯變化。

　　廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺：“就是說很多都已經(jīng)是被法院起訴了，現(xiàn)在很多人想怎么樣逃避這個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)，更有一部分人甚至考慮到轉(zhuǎn)移其他財(cái)產(chǎn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　正是處于這樣的考慮，一些業(yè)主開始通過中介公司賠錢出售自己的房子，只要有人愿意接手繼續(xù)供樓，前面的首付和已經(jīng)繳納的月供白送，甚至再倒貼一點(diǎn)都可以。

　　劉子孺：“已經(jīng)沒有辦法償還月供了，但是他又不想失去銀行的信用，那我再找一個(gè)買家來買他這套房子，你只要幫我償還銀行的月供，這套房子就歸你了，替供現(xiàn)在在關(guān)外特別多?！?SPAN lang=EN-US>

　　李先生告訴記者，去年很多業(yè)主選擇斷供，是因?yàn)樗麄兛床坏綐鞘械南Ｍ?，覺得房價(jià)會(huì)一直這么跌下去，如果不脫手，自己就像掉進(jìn)了一個(gè)無底洞，然而，當(dāng)今年深圳樓市出現(xiàn)小陽春，成交量急劇放大的時(shí)候，他們?yōu)槭裁催€是不惜首付和前期還貸的損失，仍然堅(jiān)決地出手房產(chǎn)呢？

　　記者在深圳的房地產(chǎn)中介公司了解到，進(jìn)入到2009年，深圳二手房的成交量明顯放大，特別是跟去年相比，增長放大幾倍。

　　中原地產(chǎn)代理公司區(qū)域經(jīng)理黃昔飛：“最近從1月份、2月份、3月份來看，大概是每個(gè)月成交在4000多套，5000套左右，到今天（3月12日）統(tǒng)計(jì)，我們二手房成交是在2000套左右?！?SPAN lang=EN-US>

　　跟去年最蕭條的時(shí)候相比，深圳的樓市今年的確表現(xiàn)活躍，但是價(jià)格卻沒有隨著成交量的急劇盤升而上漲，根據(jù)深圳售房透明網(wǎng)的信息，2月份新房的成交均價(jià)為10987元/平方米，環(huán)比下降0.42%，同比下降24.48%。

　　中原地產(chǎn)代理公司區(qū)域經(jīng)理黃昔飛：“目前大家普遍的觀點(diǎn)就是說微漲，可能10%到15%左右的幅度，因?yàn)楝F(xiàn)在大家都認(rèn)為普遍的經(jīng)濟(jì)不是太好，那么房價(jià)再這樣繼續(xù)上漲的空間不是太大，應(yīng)該是維持在一個(gè)平穩(wěn)的水準(zhǔn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　作為深圳房地產(chǎn)行業(yè)有名的經(jīng)紀(jì)人，風(fēng)語認(rèn)為，各地政府出臺(tái)的一系列政策成為今年樓市成交量活躍的最大動(dòng)因。

　　深圳風(fēng)語置業(yè)者聯(lián)盟盟主風(fēng)語：“因?yàn)閲以诮迪?，還有減稅，出臺(tái)了一系列的救市政策之后，很多人對(duì)樓市未來的預(yù)期就比較看好。”

 

從拐點(diǎn)論到觸底論，房價(jià)持續(xù)下跌的可能性還有多打大？

　　關(guān)于深圳的房價(jià)，有一個(gè)人的聲音一直特別受到關(guān)注，他就是萬科集團(tuán)董事長王石，2007年底，在開發(fā)商、炒房客還沉浸在樓市瘋狂中的時(shí)候，王石發(fā)出預(yù)警，樓市即將出現(xiàn)拐點(diǎn)，而前不久，在香港舉行的萬科2008年報(bào)發(fā)布會(huì)上，王石又表示：珠三角樓市基本觸底，進(jìn)一步下調(diào)的空間幾乎沒有，從拐點(diǎn)論到觸底論，深圳樓市是否完成一輪調(diào)整，即將再度上揚(yáng)？因?yàn)橥跏辉賴鴥?nèi)，我們也采訪了萬科的總裁郁亮。

　  最近一段時(shí)間，關(guān)于深圳樓市價(jià)格的走向成了大家關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，各種言論不絕于耳，在眾多的聲音中，萬科的聲音因其在房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大地位特別引人關(guān)注，他們對(duì)房價(jià)的走勢是怎么看的？

　　萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮：“過去一年深圳房地產(chǎn)的平均價(jià)格已經(jīng)從差不多17000左右調(diào)到12000左右，調(diào)了30%左右，這調(diào)整幅度是比較大的?！?SPAN lang=EN-US>

　　我們得到這樣一組數(shù)據(jù)，從2007年到今年2月份，深圳樓市的價(jià)格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%，正是基于以上數(shù)據(jù)，萬科的董事長王石放言，珠三角樓市調(diào)整已基本觸底。

　　郁亮：“因?yàn)槲矣X得珠三角地區(qū)，尤其深圳這樣的它在底部運(yùn)營并不代表著房地產(chǎn)這個(gè)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束了，因?yàn)閯偛耪f一個(gè)底部運(yùn)營之后，還需要一個(gè)持續(xù)的活躍的成交量來支持。”

　　萬科認(rèn)為，由于北京等很多城市的存量房數(shù)字仍然巨大，因此這些城市房價(jià)仍然存在下跌空間，深圳的樓市并不能代表其他地方，萬科還是會(huì)根據(jù)各地的市場情況作出相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整。

　　郁亮：“我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒結(jié)束，還需要更多的時(shí)間來觀察?！?SPAN lang=EN-US>

　　郁亮認(rèn)為，深圳在短時(shí)間內(nèi)回暖并不代表全國樓市的走向，還有很多前期存量比較大的城市，房價(jià)持續(xù)下跌的可能性還很大，他的說法是否準(zhǔn)確？我們再來看看北京的情況。

　　一家樓盤位于北京市南四環(huán)邊上，他們參加了北京春暖樓市降價(jià)活動(dòng)，走進(jìn)售樓部記者看到，這里除了幾名銷售人員，看房的人很少，售樓大廳顯得十分冷清，而銷售人員似乎也沒有什么情緒。

　　“現(xiàn)在有優(yōu)惠嗎？”

　　“貸款98折，全款95折。”

 

　　從這份價(jià)格走勢圖上記者看到，去年3月這個(gè)樓盤開盤的均價(jià)是13248元，在去年6月一度上沖到14432元，此后半年的時(shí)間里，價(jià)格一直在13000元上下徘徊，就在今年2月，該樓盤的成交價(jià)格突然下降了500多元，達(dá)到12572元，不過即便是這樣，買房人似乎并不買賬。

　　“不好賣嗎？”

　　“對(duì)，銷售不是很火爆?！?SPAN lang=EN-US>

　　記者在銷售部呆了半個(gè)小時(shí)，只見到一個(gè)來看房的人，事實(shí)上，從去年3月開盤至今，這家樓盤一直賣得不好，除了去年7月成交49套以外，其它的月份每個(gè)月的成交都不超過10套，如此冷清的交易也難怪銷售人員都沒有了熱情，銷售人員告訴記者，在4月初的北京房展會(huì)上，他們將推出大幅度的降價(jià)。

　　“幅度大不大我們想知道?！?SPAN lang=EN-US>

　　“據(jù)說不小吧，10900元的均價(jià)，四五十套房。”

　　從13000多元的價(jià)格下調(diào)到11000元左右，降價(jià)幅度大約是15%左右，這里的工作人員告訴記者，他們希望借降價(jià)來吸引更多的買房人，打破如今成交極其清淡的局面，不過降價(jià)以后買房人究竟會(huì)不會(huì)愿意買單，他們心里也沒有底，只有等到4月初的房展會(huì)上才知道。

 

降價(jià)幅度最大的樓盤銷售仍然冷清 專家判定房價(jià)還有40%到50%降價(jià)空間

　　對(duì)北京樓市最近幾年的變化，有句順口溜，2007年買房難，2008年倒房難，2009年賣房更難，確實(shí)今年北京樓市不僅成交量依然萎縮，成交價(jià)也在迅速下滑，尤其五環(huán)以外，地理位置偏遠(yuǎn)的樓盤已經(jīng)打折成風(fēng)，那么這次京城26家房產(chǎn)商聯(lián)合大降價(jià)到底能不能吸引購房者的眼球呢？

在這次26家房產(chǎn)商聯(lián)合大降價(jià)中，位于北京西四環(huán)的中堂樓盤，聲稱是這次聯(lián)合行動(dòng)中降價(jià)幅度最大的，降幅高達(dá)16%，那么，它的銷售情況怎樣呢？

　　中堂售樓人員：“我們從昨天到現(xiàn)在將近訂了6套房了，這套、這些都是昨天剛訂的。”

　　然而，記者在這里看到，幾百平米的銷售大廳，除銷售人員外，僅有一個(gè)人坐在沙發(fā)上看報(bào)紙。

　　售樓小姐告訴記者，中堂樓盤僅剩下了23套房子還沒有銷出去，這次全部拿出來參加聯(lián)合行動(dòng)，而這23套房中僅有幾套房子是不到100平方米的小戶型，但是朝向都不好，其余的大部分面積都在150平米以上的，總價(jià)都比較高，而且所有參加降價(jià)的房子是有條件的。

　　售樓小姐：“全款是82折，50%是91折，看你的付款方式，你沒有付到50%以上，我們是沒有折扣的?！?SPAN lang=EN-US>

　　售樓小姐給記者計(jì)算了一套26層的155平方米的房子，如果按首付50%，享受9。1折計(jì)算的話，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，也是一筆很難承受的數(shù)目。

　　“你要50%是180萬左右，189萬多，首付90萬左右?！?SPAN lang=EN-US>

　　記者同時(shí)調(diào)查了離中堂幾公里的遠(yuǎn)洋沁山水，這個(gè)樓盤也是被列入了聯(lián)合降價(jià)的名單，然而，這里的售樓人員卻告訴記者，沁山水樓盤既沒有降價(jià)，也沒有參加聯(lián)合降價(jià)的行動(dòng)。

　　“目前我們售樓中心這里還沒有得到消息?！?SPAN lang=EN-US>

　　“首付多少會(huì)有一個(gè)折扣？”

　　“50%，可以打99折。”

　　“99折，這給沒打一樣?！?SPAN lang=EN-US>

　　“對(duì)，就省點(diǎn)事，太少了，99折等于沒打，全款才97折?！?SPAN lang=EN-US>

　　在北京的樓市上，如今打折已經(jīng)不是新聞，即使把折扣打到最低，對(duì)市場的沖擊力也只是強(qiáng)弩之末，為什么一直被認(rèn)為只漲不跌的北京樓市如今也出現(xiàn)賣不動(dòng)的情況？再來聽聽另一個(gè)樓市上的重量級(jí)聲音。

　　對(duì)于北京26家房產(chǎn)企業(yè)商品房首次聯(lián)合大降價(jià)的行動(dòng)，北京地產(chǎn)界的人士怎么看呢？

　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：“根本不是那回事，沒有組織起來的時(shí)候，就可能已經(jīng)降了，去年12月建委監(jiān)測的260個(gè)樓盤里，就有96個(gè)樓盤降價(jià)，今年2月初，北京政協(xié)組織的調(diào)查，有接近300個(gè)樓盤都在降價(jià)?！?SPAN lang=EN-US>

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)告訴記者，21家房產(chǎn)商商品房聯(lián)合大降價(jià)并不是什么新鮮事，從去年底到現(xiàn)在，北京市90%的樓盤都在以各種形式進(jìn)行降價(jià)促銷。北京市統(tǒng)計(jì)局去年12月份的統(tǒng)計(jì)表明，北京三環(huán)以內(nèi)的房價(jià)，每平米平均下降了4000元，四環(huán)到五環(huán)之間，每平米平均下降了800元左右，而北京的燕郊地區(qū)，降價(jià)的幅度有的超過了50%。那么，這次北京26個(gè)樓盤聯(lián)動(dòng)調(diào)價(jià)，是不是說明北京的房價(jià)還有進(jìn)一步下調(diào)的空間？

　　任志強(qiáng)：“我不認(rèn)為是，我剛才舉了很多例子，有的要看企業(yè)情況，有的要看樓盤情況，為什么有泡沫？有的人把粉絲當(dāng)魚翅賣，當(dāng)房價(jià)上漲的時(shí)候，有的開發(fā)商的房子并不是很好，但是他也提了一個(gè)很高的價(jià)格，他就該降價(jià)，但是有些人本身做的就是魚翅，你還非要那個(gè)魚翅降價(jià)，說別人都降了，你為什么不降，那房子不一樣啊?！?SPAN lang=EN-US>

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，地段、建筑質(zhì)量不一樣，使樓房的價(jià)格也不平均，北京大部分地方房價(jià)已經(jīng)降到很低了，真正沒有到底的只是個(gè)別樓盤，消費(fèi)者不能指望高檔樓盤，也降到普通樓房的價(jià)格。

　　任志強(qiáng)：“我認(rèn)為7、8萬的房子，降一半你也買不起，就不該討論它，就像我們買汽車的時(shí)候討論勞斯萊斯，他和汽車降價(jià)有什么關(guān)系，你本來也不是坐勞斯萊斯的人，老百姓更關(guān)心的在15000以下的房子。”

　　任志強(qiáng)告訴記者，今年以來，上海、北京、深圳和重慶等地，都出現(xiàn)了樓房交易量上升的跡象，這并不是因?yàn)楦鞯胤课萁祪r(jià)促銷搞得好，而是春節(jié)前國家出臺(tái)了二手房交易減免稅費(fèi)的政策，使二手房交易迅速的活躍起來，同時(shí)也帶動(dòng)了一手房和新房的交易上升，這是不是意味著房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇？樓房不再會(huì)有降價(jià)的空間？

　　任志強(qiáng)：“那就要看市場和政策，如果宏觀經(jīng)濟(jì)向上，可能就沒有空間，如果宏觀經(jīng)濟(jì)接著往下跌，一塌糊涂的話，那不降價(jià)，也得降價(jià)?！?SPAN lang=EN-US>

　　任志強(qiáng)在房地產(chǎn)行業(yè)素有強(qiáng)人之稱，經(jīng)常拋出一些語驚四座的言論，而這次他再次拋出魚翅粉絲論，也給當(dāng)下的樓市投下了一塊石頭，房地產(chǎn)市場這個(gè)春天亂花飛濺迷人眼，到底是以次充好的粉絲在攪局，還是政府出手之后，交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)了量價(jià)背離？再來聽聽專家的意見。

　　對(duì)于這一次北京26家樓盤聯(lián)手調(diào)價(jià)的消息，中國社科院研究員曹建海坦言，他對(duì)其真實(shí)性表現(xiàn)懷疑。

　　中國社科院研究員曹建海：“這里面不排除有的是假降價(jià)?！?SPAN lang=EN-US>

　　在26家調(diào)價(jià)樓盤中，曹建海注意到有這樣一家樓盤的價(jià)格變化。

　　曹建海：“一月份是9175元，2月份9405，那么現(xiàn)在10000元的優(yōu)惠價(jià)實(shí)際上是漲價(jià)了，它這是什么意思，這就是假降價(jià)。”

　　除了部分樓盤的假降價(jià)，更多的樓盤是把朝向不好、樓層不好的房子拿出來做假優(yōu)惠，曹建海說，開發(fā)商打出降價(jià)的旗號(hào)，其真實(shí)的目的不外乎是為了吸引公眾的眼球，做秀而已，實(shí)際上并沒有給購房人太多的優(yōu)惠。

　　曹建海：“應(yīng)當(dāng)是宣稱的目的更強(qiáng)一些，目的是促銷，目的是造勢，目的是形成人們的恐慌心理?！?SPAN lang=EN-US>

　　在曹建海看來，盡管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動(dòng)而成交回暖，但是房價(jià)下降仍然是大勢所趨。

　　曹建海：“我覺得這是一個(gè)短暫的現(xiàn)象，不管是珠三角還是北京，房價(jià)跟居民收入相比仍然是過高，所以下降的趨勢仍然不會(huì)因?yàn)檎仁卸兴淖?。?SPAN lang=EN-US>

　　曹建海說，在國際上，房價(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中國目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。

　　曹建海：“這個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公認(rèn)的合理比例，住房的消費(fèi)住房的購買透支了很多購房者的其它的消費(fèi)。”

　　根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，2008年全國空置房面積達(dá)到1.64億平方米，曹建海認(rèn)為這需要很長的時(shí)間去消化，再加上目前經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房價(jià)還有繼續(xù)下降的空間。

　　曹建海：“那么我的判定是還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能在兩年之后?！?SPAN lang=EN-US>

　　半小時(shí)觀察：房地產(chǎn)：當(dāng)拋掉政策拐杖

　　或許，在第十個(gè)產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃出臺(tái)之前，房地產(chǎn)商們還抱著最后一絲政府出手救市的幻想，但隨著幻想化作烏有，房地產(chǎn)業(yè)界那種只以為是陣痛的擔(dān)憂，很快升級(jí)為對(duì)產(chǎn)業(yè)命運(yùn)的懸疑。盡管眼下的小陽春帶來一絲暖意，但接下來的酷暑如何煎熬，一場真正的考驗(yàn)可能會(huì)即將登場。

　　是誰把樓市帶入了這條險(xiǎn)途？是追漲殺跌的購房者？還是見死不救的銀行？其實(shí)都不是，真正制造了這場噩夢的，正是開發(fā)商自身。任何一家企業(yè)，自己的生存靠的是自身的能力?？晌覀兊姆康禺a(chǎn)行業(yè)，多年來養(yǎng)成了一種通病，一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場的浮躁心理。拄著這樣兩條拐棍的房地產(chǎn)，其實(shí)與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著五彩繽紛的泡沫，而泡沫里面只有越來越多的空虛。當(dāng)泡沫無度膨脹，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離老百姓購買能力的時(shí)候，自然會(huì)破裂，而我們現(xiàn)在就正好處在從識(shí)破泡沫到泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)上。

　　不自救就自斃，而房地產(chǎn)業(yè)的自救之路只有一條，把房價(jià)降到老百姓可以承受的地方，讓利潤回歸到正常合理的位置。