“大家好！”李思廉走進(jìn)會(huì)客室的時(shí)候，心情很好。

　　這是3月19日，富力地產(chǎn)(2777.HK)發(fā)布2008年年報(bào)兩天后，董事長(zhǎng)李思廉在廣州總部接受媒體采訪。剛剛公布的年報(bào)數(shù)據(jù)中，富力去年利潤(rùn)同比下降41%，但還有31.53億元；凈利潤(rùn)同比下降23.33%，也有22.9億元，而手頭上有14.5億元現(xiàn)金，李思廉笑稱“是非常大的一筆數(shù)字了”。

整個(gè)訪談過(guò)程，李思廉對(duì)于2008年報(bào)數(shù)字和2009年220億元的銷售目標(biāo)很自信。富力能在2009年自救重生或源于三方面：受益于政策因素，富力重組銀行負(fù)債，并不斷增加銀行信貸；手握一定現(xiàn)金流；商業(yè)地產(chǎn)正在貢獻(xiàn)租金收入，并且隨著市場(chǎng)的回暖，2009年住宅銷售協(xié)議金額已超過(guò)50億元，商業(yè)地產(chǎn)大額交易的可行性在加大。

　　李思廉透露，富力在回歸A股出現(xiàn)變數(shù)之后，就轉(zhuǎn)向了公司債，并在3月17日發(fā)布年報(bào)后第一時(shí)間向證監(jiān)會(huì)遞交了一份年報(bào)，“剩下的就是證監(jiān)會(huì)的流程了”，而由于申請(qǐng)了公司債，其他的證監(jiān)會(huì)將“先放一旁”。

 

　　“現(xiàn)有負(fù)債率是合理的”

　　富力正加緊資金回收。關(guān)于巨額負(fù)債率的傳聞，李思廉輕輕帶過(guò)，“我們沒(méi)有很困難”，他表示去年富力100多億元的吞吐量中，除了25.3億元的稅收之外，還剩31億元利潤(rùn)，這表明還是賺的。從物業(yè)重估升值的角度而言，銀行只要抵押物有增加，貸款額度就放大了。

　　“我們通過(guò)大部分銀行負(fù)債重組，重新增加貸款，實(shí)際上，我們公司2007年、2008年的總借貸額是增加的?！崩钏剂f(shuō)，只有開(kāi)發(fā)量和施工量增加，才有可能增加銀行信貸。

　　顯然，李思廉的資本策略越來(lái)越有力，今年的目標(biāo)是把凈利率調(diào)回到2007年的水平，即51%。李在預(yù)算全年的資金回報(bào)時(shí)候留有相當(dāng)大的空間：富力2008年有200億的可售存量，而今年大概增加可售貨量有170億元，370億元的存量如果能賣掉60%，就有220億元的銷售額了，而截至3月18日，富力已經(jīng)有超過(guò)50億元的銷售額?！耙患径葧?huì)超額完成銷售額?！?SPAN lang=EN-US>

　　“今天你問(wèn)我能否完成2009年計(jì)劃銷售額，我會(huì)非常樂(lè)觀，”李思廉表示，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整策略，目前為止，北京市區(qū)樓盤的資金回收很厲害，五環(huán)內(nèi)承接力很大，總價(jià)300萬(wàn)元左右的別墅是市場(chǎng)能接受的心理價(jià)位；而廣州珠江新城的心理價(jià)位在1.6萬(wàn)元/平方米-2萬(wàn)元/平方米，廣州天河區(qū)、荔灣區(qū)內(nèi)，1.2萬(wàn)元/平方米左右的樓盤就有較強(qiáng)的市場(chǎng)承接力。

　　“這兩天做年報(bào)發(fā)布，也遇到很多分析員問(wèn)市場(chǎng)回暖的狀態(tài)會(huì)否持續(xù)，我只能說(shuō)樓市和股市一樣，是很難預(yù)測(cè)的，”李思廉說(shuō)，富力在今年1、2月份能去大量存貨，主要是因?yàn)?SPAN lang=EN-US>2008年減少了1/3的銷量。下一步“個(gè)別樓盤會(huì)嘗試性提一點(diǎn)價(jià)，1%-2%”。

　　不妨按照“負(fù)債率=負(fù)債總額/總資產(chǎn)”的公式給富力負(fù)債率算一筆賬。按照李思廉所述，除了銀行負(fù)債資產(chǎn)重組，富力還將控制運(yùn)營(yíng)總支出在160億元以內(nèi)，去年90億元債務(wù)加上今年大約50億元的負(fù)債，除以總資產(chǎn)150億元加上模擬利潤(rùn)30億元，則得出80%的負(fù)債率，李思廉認(rèn)為，一家公司80%-100%的負(fù)債率是合理的，“只有正在發(fā)展中的公司，才會(huì)有高負(fù)債率”。據(jù)透露，富力目前回收的50億元還將繼續(xù)投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去。

 

　　加快商業(yè)地產(chǎn)銷售

　　李思廉說(shuō)：“市場(chǎng)價(jià)量齊跌的時(shí)候，企業(yè)能抵抗的方法很少?！睕](méi)錯(cuò)，2008年的市場(chǎng)讓從來(lái)沒(méi)預(yù)計(jì)錯(cuò)過(guò)銷售目標(biāo)的富力，少了幾十億元的資金回收。李思廉坦承，如果此前稍微放慢一點(diǎn)激進(jìn)的步伐，2008年的富力地產(chǎn)可能都不會(huì)過(guò)得那么緊張，導(dǎo)致公司效率有所降低。

　　去年富力把一定的人力、物力、財(cái)力都轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上，23萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的建成，占用了60多億元現(xiàn)金流，“是較吃力的情況”，進(jìn)入2009年，富力的速度明顯放慢了，但商業(yè)地產(chǎn)銷售速度一直在加快。

　　今年富力地產(chǎn)在建面積有550萬(wàn)平方米，其中有兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交付使用：包括重慶7萬(wàn)平方米的商場(chǎng)和成都熊貓城20萬(wàn)平方米。而天津、重慶、海南等地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在建當(dāng)中。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都有連貫性?！崩钏剂畯?qiáng)調(diào)的是，2009年3個(gè)已投入使用的酒店，每家管理公司都將向業(yè)主交付5000萬(wàn)元；北京富力廣場(chǎng)出租率高達(dá)80%，今年1月份已經(jīng)貢獻(xiàn)1000萬(wàn)元租金，此前建成的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2008年也有1億多元租金收入。而在李思廉的預(yù)算中，成都熊貓城今年10月將投入使用，到2010年10月，將達(dá)到2億多元租金收入。

　　李思廉的規(guī)劃是，5年后，當(dāng)富力地產(chǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到100億元的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)租金收入可以占比20%?！按饲坝捎谑袌?chǎng)因素影響，投資者基本上都是來(lái)壓價(jià)的”，而“目前比較認(rèn)真地在談的，是君悅酒店的寫字樓部分”。