究竟是政府綁架了開發(fā)商還是開發(fā)商冤枉了政府？日前，針對(duì)全國(guó)工商聯(lián)提出的“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用有一半流落到政府的腰包里”，SOHO中國(guó)總裁潘石屹在回答觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)提問時(shí)明確表示：“工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是真實(shí)可靠的?！边@與日前上海市長(zhǎng)韓正回應(yīng)該觀點(diǎn)的說法剛好相反，韓正認(rèn)為全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是有誤的。

 

調(diào)查數(shù)據(jù)

　　在日前召開的兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下》的書面發(fā)言稿中提出，房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府是房?jī)r(jià)高企的主要原因。

 

　　工商聯(lián)的結(jié)論來源于其對(duì)全國(guó)9個(gè)一二線城市的一個(gè)調(diào)查，工商聯(lián)從中選取了62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了分析研究，從中得出了這個(gè)結(jié)論。

　　調(diào)研報(bào)告指出，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中占直接成本最高的一個(gè)指標(biāo)，達(dá)到58.2%，而在開發(fā)項(xiàng)目的總支出中，也有49.42%的費(fèi)用最終流向了政府。

　　同時(shí)，調(diào)查還顯示，在土地成本支出之外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)也占到了總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。開發(fā)項(xiàng)目中有37.36%的銷售收入流向了政府，如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中的話，那么政府的收入份額還將超過40%。

 

　　觀點(diǎn)博弈

　　“土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)的首要因素?！睋?jù)此，很多業(yè)內(nèi)人士均得出了這樣的結(jié)論，但是日前參加兩會(huì)的上海市長(zhǎng)韓正在接受媒體采訪時(shí)卻表示：“工商聯(lián)的數(shù)據(jù)有誤，政府并沒有拿開發(fā)商那么多錢?！?SPAN lang=EN-US>

　　韓正市長(zhǎng)也并未提供其認(rèn)為“正確的數(shù)據(jù)”，只強(qiáng)調(diào)上海市在舊城改造中免收土地出讓金：“大家可以找土地規(guī)劃部門核實(shí)?！?SPAN lang=EN-US>

　　據(jù)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在其博客中表示了支持全國(guó)工商聯(lián)的觀點(diǎn)，并表示：“請(qǐng)韓正市長(zhǎng)也用數(shù)據(jù)（正確的數(shù)據(jù)）來說服大家。”

　　爭(zhēng)論由此開始升級(jí)，住房與建設(shè)部官員此時(shí)站了出來：“影響各地區(qū)房?jī)r(jià)的因素之一是土地成本，但住建部也沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來表現(xiàn)房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例，消費(fèi)者應(yīng)自行理解?！币荒_把“皮球”踢了回來。

　　“根據(jù)我們?cè)谝痪€開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，工商聯(lián)提供的這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的?！迸耸僭诼犅劰ど搪?lián)的觀點(diǎn)后表示：“土地成本在房屋成本中占的比例最近幾年確實(shí)非常高，在2007年達(dá)到了極點(diǎn)，所以就出現(xiàn)了所謂‘面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴’的現(xiàn)象?！泵娣蹆r(jià)格比面包價(jià)格貴就意味著“土地的成本不僅高出了同樣地段項(xiàng)目的成本，甚至高出了同樣地段項(xiàng)目房屋的銷售價(jià)格”。

　　據(jù)工商聯(lián)詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年重慶全市有一半的財(cái)政收入依靠房地產(chǎn)稅收，達(dá)到400多億元，而在上海、北京、廣州這三個(gè)一線城市，開發(fā)商分別有65%、48%、47%的開發(fā)成本流向了政府，也有統(tǒng)計(jì)顯示近3年來上海僅通過土地批租就進(jìn)賬了近千億元，地方政府似乎成為了房地產(chǎn)利益鏈中最大的受益者。

　　“土地的成本在項(xiàng)目總成本中所占的比重中并不是固定不變的，一般的趨勢(shì)是：越是大型城市，越是在繁華地段，這種比重越高。例如，在北京最繁華地段，土地的成本可能占到總成本的70%。但在北京偏遠(yuǎn)的懷柔、平谷區(qū)，土地的成本可能僅占總成本的20%、30%”。潘石屹補(bǔ)充說明道。

　　不少學(xué)者也都表示支持工商聯(lián)的觀點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容稱，房地產(chǎn)稅費(fèi)過高多少與我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不成熟有關(guān)，但地方政府土地出讓金過高導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高仍是基本的：“無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上來看，還是從日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，誰都知道主要原因何在，也知道住房的價(jià)格到底是如何決定的?！?SPAN lang=EN-US>

　　北京師范大學(xué)鐘偉則認(rèn)為寄托于地方政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控“恐怕難以實(shí)施”，畢竟此舉對(duì)于其財(cái)政收入和當(dāng)期的GDP會(huì)產(chǎn)生影響。

　　房?jī)r(jià)之高究竟的誰的錯(cuò)？爭(zhēng)論的焦點(diǎn)顯然集中在于：誰來承擔(dān)高房?jī)r(jià)的責(zé)任？政府表露出的態(tài)度當(dāng)然是不愿意充當(dāng)高房?jī)r(jià)的“冤大頭”，但目前又苦于沒有強(qiáng)有力的“數(shù)據(jù)”來證明自己的“清白”，而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是否就真的可以在這場(chǎng)“高房?jī)r(jià)責(zé)任”爭(zhēng)論中置身事外？

　　“但愿作為房地產(chǎn)企業(yè)的最高代言機(jī)構(gòu)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)此舉不是為了將開發(fā)商的責(zé)任推的一干二凈?！贬槍?duì)這場(chǎng)爭(zhēng)論有分析人士表示。