訪21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副董事長(zhǎng)葉宏偉

　　記者：你如何看待目前杭州樓市這波比較迅猛的降價(jià)潮？

　　葉宏偉：杭州房產(chǎn)降價(jià)最早從萬(wàn)科開(kāi)始，最近杭州本土開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始大規(guī)模降價(jià)，從海天城、西溪山莊到最近的金色錢(qián)塘都是這樣。從降價(jià)區(qū)域來(lái)看，杭州周邊地區(qū)房產(chǎn)降價(jià)幅度相對(duì)較大，有的樓盤(pán)甚至可能出現(xiàn)了虧本銷(xiāo)售的情況。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)降價(jià)還是有顧忌的。年初政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度降價(jià)，這是一種外部支持。從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，去年開(kāi)始杭州各房產(chǎn)公司銷(xiāo)售情況比較慘淡，也迫切需要降價(jià)促銷(xiāo)提高銷(xiāo)售量。從目前降價(jià)結(jié)果來(lái)看，現(xiàn)在是誰(shuí)降價(jià)誰(shuí)就賣(mài)得動(dòng)，一些按兵不動(dòng)的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售量就明顯不好。這種結(jié)果鼓勵(lì)了更多的開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)行列，于是，降價(jià)就像傳染病一樣蔓延開(kāi)來(lái)。

　　記者：目前看來(lái)，杭州此波降價(jià)潮直接刺激了成交量，房市似乎有開(kāi)始回暖的跡象了，真實(shí)情況如何？

　　葉宏偉：從春節(jié)過(guò)后到現(xiàn)在，無(wú)論是一手房還是二手房的銷(xiāo)量，都有了較大幅度的提升。當(dāng)然這主要也是由于各大開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)行為。從中可以看到，老百姓對(duì)房子的剛性需求還是比較大的，目前這些買(mǎi)家都是真正需要房子的人，而不是炒家。此前房市變數(shù)較多，百姓都在觀望；最近房子一降價(jià)，人們紛紛出手了。

　　人們可能已經(jīng)注意到了，現(xiàn)在杭州四周幾個(gè)降價(jià)樓盤(pán)降價(jià)幅度普遍是在7折左右，并且在這個(gè)點(diǎn)獲得了不錯(cuò)的成交量，這說(shuō)明杭州的老百姓認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)存在30%的泡沫。當(dāng)然，區(qū)域不同，泡沫程度也不一樣。城郊房?jī)r(jià)大約有30%的泡沫，城區(qū)房?jī)r(jià)因?yàn)橛袆傂孕枨蟮闹С郑菽潭刃∫恍?SPAN lang=EN-US>20%或者10%。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)幅度只有達(dá)到這個(gè)臨界點(diǎn)，才會(huì)有市場(chǎng)響應(yīng)。

　　目前房市回暖，這主要是成交量的回暖，而不是房?jī)r(jià)的回暖。另外我還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是房市的回暖首先是從二手房開(kāi)始的。從我們公司目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，二手房的交易量確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，也比一手房要好。

　　記者：目前杭州樓市降價(jià)范圍主要在郊區(qū)，你覺(jué)得杭州市區(qū)也會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮嗎？

　　葉宏偉：目前杭州市區(qū)降價(jià)現(xiàn)象確實(shí)不明顯，有一些優(yōu)惠也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城郊區(qū)塊降價(jià)的力度。這主要是因?yàn)楹贾菔袇^(qū)房子的供應(yīng)量比較小，同時(shí)需求比較大。市區(qū)房子買(mǎi)了之后可以出租，有長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益；而城郊的房子就很難租出去，租金也比較低。再比如市中心學(xué)區(qū)房需求強(qiáng)勁。種種因素使得杭州市區(qū)購(gòu)房剛性需求很大。這就意味著杭州市區(qū)房?jī)r(jià)不太會(huì)有大幅的跳水。

　　其實(shí)，杭州城區(qū)也有一些樓盤(pán)已在打折促銷(xiāo)，像野風(fēng)現(xiàn)代景苑，還有文二路某大盤(pán)今年年初基本上八折暗暗促銷(xiāo)，城北某小盤(pán)每平方米低于周邊樓盤(pán)2000元左右開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)得都不錯(cuò)。不過(guò)城區(qū)樓盤(pán)降價(jià)幅度不會(huì)像郊區(qū)那樣大，這主要是城區(qū)樓市供求關(guān)系決定的。

　　記者：你認(rèn)為杭州樓市沿著目前的態(tài)勢(shì)會(huì)怎么走？

　　葉宏偉：去年以來(lái)，我一直認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)是要下調(diào)的。從3月中下旬開(kāi)始到4月底，會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)中來(lái)，會(huì)從“個(gè)別跳水”演變成“集體跳水”。主要原因是實(shí)實(shí)在在的降價(jià)效果，讓更多的開(kāi)發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)，而老百姓、政府，包括媒體對(duì)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也都是有較為正面的認(rèn)知，種種因素都會(huì)促使開(kāi)發(fā)商將降價(jià)促銷(xiāo)變成一種習(xí)慣。杭州五月有一個(gè)房交會(huì)，與其在五月份不如在三四月份降價(jià)促銷(xiāo)，占得先機(jī)。再次目前很多樓盤(pán)降價(jià)已經(jīng)改變了區(qū)域房產(chǎn)的定價(jià)標(biāo)桿，比如下沙的海天城的降價(jià)，直接造成了下沙板塊的房?jī)r(jià)標(biāo)桿由7000～10000元/平方米變成了5000～7000元/平方米，如果附近其他的樓盤(pán)還采用原來(lái)的標(biāo)桿定價(jià)，那么銷(xiāo)售量肯定上不來(lái)。因此，跟著先降價(jià)者一起降價(jià)會(huì)是很多開(kāi)發(fā)商的選擇。

　　至于下半年杭州樓市的變化，目前還很難判斷?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈都比較緊張，各種政策都還沒(méi)有完全明朗化，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)什么時(shí)候會(huì)好轉(zhuǎn)也很難說(shuō)。這些都為下半年杭州樓市變化留下了很多不確定性。但是總體上來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為今年杭州樓市會(huì)比去年要好。這主要體現(xiàn)在成交量上，而不是房?jī)r(jià)上。