大企業(yè)資金鏈接不上也會(huì)“猝死”

　　天津日?qǐng)?bào)　許佳：銀監(jiān)會(huì)主席和央行副行長(zhǎng)相繼表示，政府工作報(bào)告的表述并不是放開(kāi)二套房貸限制。您對(duì)此怎么看？

　　潘石屹：放開(kāi)對(duì)第二套房貸的限制，的確對(duì)目前的住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。溫總理在政府工作報(bào)告中對(duì)此問(wèn)題也非常重視，專門講了對(duì)符合條件的第二套住房比照第一套住房的按揭貸款執(zhí)行。至于什么樣的是“符合條件”的，具體政策當(dāng)然是由人民銀行和銀監(jiān)會(huì)去制訂的。

不過(guò)我們看到，幾個(gè)月來(lái)銀行、政府已經(jīng)竭盡全力地從政策的各個(gè)方面來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，種種措施實(shí)際上已經(jīng)見(jiàn)到一些成效了。

　　北京晨報(bào)　王麗婭：對(duì)于近來(lái)樓市成交量逐漸回暖，也有不少人認(rèn)為是在消化2008年的市場(chǎng)需求存量，后市新增需求還難跟上。潘總怎么判斷？理由是什么？樓市"小陽(yáng)春"是大勢(shì)反轉(zhuǎn)還是階段反彈？

　　潘石屹：我們看到最近兩個(gè)月房地產(chǎn)的成交量的確在回升，最近幾個(gè)星期就更明顯了。我聽(tīng)見(jiàn)有人預(yù)測(cè)這種回暖在2009年將經(jīng)歷一個(gè)“倒V字型”，我不這樣認(rèn)為。房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能回暖最重要是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能不能回暖，如果有中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的。

　　京華時(shí)報(bào)　魯歡：星河灣控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔在接受媒體采訪時(shí)明確表示反對(duì)救市，您如何看待黃總的發(fā)言？

　　潘石屹：對(duì)于“救市”，大家的理解不一樣。我對(duì)救市的理解實(shí)際上是“松綁”，就是把前些年附加在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些限制解除，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。

　　我也不贊成政府直接投多少錢去救市。房地產(chǎn)與別的行業(yè)不一樣，只要政府不壓制，市場(chǎng)上的基本需求是很大的。

　　京華時(shí)報(bào)　魯歡：數(shù)據(jù)顯示中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率明顯提高，同時(shí)，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)兩會(huì)后將有3成房企消失，您如何看待新一輪房企洗牌？大魚們能順利吃到小魚嗎？

　　潘石屹：市場(chǎng)上有各種說(shuō)法：有的人認(rèn)為三成的開(kāi)發(fā)商要倒閉；有的人認(rèn)為一半開(kāi)發(fā)商會(huì)倒閉；甚至有的人認(rèn)為七成的開(kāi)發(fā)商要倒閉。而我看這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌不是按照大魚或者小魚來(lái)區(qū)分的，而是看企業(yè)的資金鏈條是不是緊張。有一些小企業(yè)資金鏈條健康，在這一輪洗牌中不會(huì)被淘汰掉。相反，有一些大企業(yè)，甚至巨無(wú)霸企業(yè)，因?yàn)橘Y金鏈緊張，接不上，有可能就會(huì)在這輪洗牌中受到很嚴(yán)重的影響，甚至倒閉。在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整過(guò)程中，最重要的、也是一個(gè)企業(yè)的生命線，就是看它的資金鏈，而企業(yè)資產(chǎn)的多或少，企業(yè)規(guī)模的大或小都不重要。假如有一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)跌了50%，只是規(guī)模縮小了，不會(huì)死的。另一個(gè)企業(yè)盡管它的資產(chǎn)很大，但是資金鏈接不上，在全球金融危機(jī)的環(huán)境中，可能馬上“猝死”。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體　王小明：全國(guó)工商聯(lián)提出了一個(gè)觀點(diǎn)"房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用有一半流落到政府的腰包里了"，對(duì)此，有官員否認(rèn)該說(shuō)法，您對(duì)此說(shuō)法有何見(jiàn)解？

　　潘石屹：我也注意到媒體上報(bào)道的全國(guó)工商聯(lián)的這個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)樗麄兡贸隽舜_切的數(shù)據(jù)。根據(jù)我們?cè)谝痪€開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。

　　土地成本在房屋成本中占的比例最近幾年確實(shí)非常高，在2007年達(dá)到了極點(diǎn)，所以就出現(xiàn)了所謂“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴”的現(xiàn)象?！懊娣蹆r(jià)格比面包價(jià)格貴”就意味著土地的成本不僅高出了同樣地段項(xiàng)目的成本，甚至高出了同樣地段項(xiàng)目房屋的銷售價(jià)格。

　　但土地的成本在項(xiàng)目總成本中所占的比重中并不是固定不變的，一般的趨勢(shì)是：越是大型城市，越是在繁華地段，這種比重越高。例如，在北京最繁華地段，土地的成本可能占到總成本的70%。但在北京偏遠(yuǎn)的懷柔、平谷區(qū)，土地的成本可能僅占總成本的20%、30%。

 

多建廉租屋，少建經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房

　　京華時(shí)報(bào)　魯歡：在房地產(chǎn)商會(huì)《關(guān)于振興房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的提案》中，提出了降低房地產(chǎn)稅收、適時(shí)調(diào)整或取消土地增值稅、改革土地招拍掛制度、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，盡快開(kāi)放REITs通道的政策建議。您如何看待這一提案？

潘石屹：這些建議都非常好，都是市場(chǎng)化的建議，能夠真正讓土地、資金能夠流通起來(lái)。尤其是土地增值稅，十幾年來(lái)一直爭(zhēng)論不斷，各個(gè)地方收取的辦法也各有不同，造成了很大的不公平。

　　搜房網(wǎng)　王?。嚎偫韴?bào)告中提及加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。而有政協(xié)委員提出取消90/70政策。您覺(jué)得這二者應(yīng)該如何統(tǒng)一？

　　潘石屹：關(guān)于要不要取消90/70限制的問(wèn)題，自這條政策出臺(tái)之起，大家就一直進(jìn)行著熱烈的討論，現(xiàn)在有一些地方政府已開(kāi)始變相取消90/70限制了。我想，這個(gè)政策既然是由建設(shè)部下發(fā)的，應(yīng)該也由建設(shè)部來(lái)提出調(diào)整更為妥當(dāng)一些。

　　溫總理在政府工作報(bào)告中提出的未來(lái)三年990萬(wàn)套保障性住房的供應(yīng)，實(shí)際上是解決了許多中低收入人群的住房問(wèn)題，這990萬(wàn)套差不多占到住宅市場(chǎng)的二分之一。

　　焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)　李斐：有全國(guó)人大代表呼吁把大學(xué)畢業(yè)生納入廉租住房的保障對(duì)象；在接受廉租房申請(qǐng)時(shí)，向外地生源大學(xué)生放寬限制。你是否支持這一建議？

　　潘石屹：今年的大學(xué)生就業(yè)的確面臨著很大困難，政府多建一些廉租房，租給那些家庭困難和暫時(shí)就業(yè)困難的大學(xué)生，是個(gè)好辦法。

　　在政府的保障性住房中，應(yīng)該多建一些廉租屋，因?yàn)榱馕莸漠a(chǎn)權(quán)是屬于政府的，可以隨時(shí)去幫助那些住房困難的人群。比如幫助剛畢業(yè)的大學(xué)生就是一個(gè)很好的例子，剛畢業(yè)就遇到經(jīng)濟(jì)不景氣，他們找不到工作，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)困難一些。但隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，他們找到了理想的工作，就可以不用政府的幫助，把這些廉租屋再租給其他更困難，更需要的人群。雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房就缺少這種靈活性。

　　新浪樂(lè)居　呂洲科：多名兩會(huì)代表委員建議要建好廉租房，少建或停建經(jīng)適房，您如何看？

　　潘石屹：這些代表和委員們的建議很好，應(yīng)該多建廉租屋，少建經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。

 

　　08年SOHO中國(guó)預(yù)售金額比07年翻番

　　天津華商報(bào)　張艷：您此前透露公司旗下中關(guān)村(000931,股吧)SOHO項(xiàng)目3月份將亮相，可否介紹具體情況？

　　潘石屹：我們?cè)诤５韰^(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目“中關(guān)村SOHO”將在3月23日正式亮相。這是處在中關(guān)村核心區(qū)域的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。亮相后，它的銷售和租賃將同步啟動(dòng)。

　　北京晨報(bào) 王麗婭：SOHO中國(guó)近日獲得中國(guó)銀行(601988,股吧)100億元授信額度，潘總表示將全部用于新項(xiàng)目的收購(gòu)和兼并，目前有什么意向？現(xiàn)在是否是抄底時(shí)機(jī)？

　　潘石屹：SOHO中國(guó)的負(fù)債率很低，沒(méi)有短期要償還的銀行貸款，工程所需的資金也很充裕。中國(guó)銀行這100億元的授信和我們公司100億的現(xiàn)金，主要用來(lái)收購(gòu)和兼并新的項(xiàng)目。

　　天津華商報(bào) 張艷：您如何看待全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的沖擊？

　　潘石屹：今天世界經(jīng)濟(jì)是緊緊連在一起的，中國(guó)是這個(gè)經(jīng)濟(jì)體中的一部分，誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。我們每天都會(huì)從新聞上看到金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響：工廠關(guān)閉，建筑工地停工，農(nóng)民工返鄉(xiāng)，地方財(cái)政收入減少等等。這次金融危機(jī)對(duì)中國(guó)造成的影響是生產(chǎn)過(guò)剩，勞動(dòng)力、原材料、土地全面地過(guò)剩。中國(guó)政府為了刺激經(jīng)濟(jì)，減少失業(yè)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，迅速推出了4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃和十大振興行業(yè)，但我們看到這些措施的大部分是增加生產(chǎn)，有些措施可能加劇了生產(chǎn)過(guò)剩。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，大量的保障性住房擠壓了住宅市場(chǎng)的空間。

　　不過(guò)，我們也看到政府出臺(tái)了一些積極政策刺激消費(fèi)市場(chǎng)，因?yàn)橹挥袊?guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)才能從根本上解決生產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。比如房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列積極的政策：下調(diào)利息30%；放開(kāi)對(duì)外國(guó)人購(gòu)房的限制；降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)……這些措施都會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 李斐：請(qǐng)問(wèn)下一步SOHO中國(guó)的策略是什么？

　　潘石屹：基于對(duì)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的看法，SOHO中國(guó)的策略主要有三條：

　　第一， 避開(kāi)住宅；

　　第二， 聚焦商業(yè)地產(chǎn)；

　　第三， 限于北京、上海的繁華地段。

　　在市場(chǎng)過(guò)剩的環(huán)境中，企業(yè)比的不是土地儲(chǔ)備和資產(chǎn)規(guī)模，而是銷售額。SOHO中國(guó)的策略就是以產(chǎn)品創(chuàng)新和品牌推廣來(lái)加強(qiáng)銷售。在過(guò)剩的市場(chǎng)中，唯有創(chuàng)新的產(chǎn)品才會(huì)給市場(chǎng)的銷售帶來(lái)新的活力，從而吸引到消費(fèi)者。當(dāng)然，品牌不僅僅是漂亮的廣告，更是創(chuàng)新、誠(chéng)實(shí)、負(fù)責(zé)任精神的體現(xiàn)。

　　天津華商報(bào) 張艷：2008年SOHO中國(guó)的銷售業(yè)績(jī)?nèi)绾危?SPAN lang=EN-US>

　　潘石屹：2008年SOHO中國(guó)取得了非常輝煌的業(yè)績(jī)，2008年預(yù)售金額高達(dá)77億元人民幣，與2007年相比幾乎翻番。銷售價(jià)格比2007年上漲了36%。

　　由于奧運(yùn)會(huì)的影響，有43億人民幣的預(yù)售收入未能計(jì)入2008年的銷售收入。受此影響，約有10億人民幣的利潤(rùn)延遲到了2009年才能計(jì)入。

　　公司至2008年12月31日持有現(xiàn)金107億元人民幣，每股現(xiàn)金折合港幣2.34元。公司凈負(fù)債率為-46%，是所有上市房地產(chǎn)公司中唯一是負(fù)值的凈資產(chǎn)負(fù)債率。公司具有充足的融資空間。

　　鑒于2008年SOHO有輝煌的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，雖因受奧運(yùn)會(huì)的影響，有部分業(yè)績(jī)未能計(jì)入2008年的利潤(rùn)，但為了回報(bào)股東，公司董事會(huì)決定的派息率為130%。