房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)早春的季節(jié)，似乎有回暖的跡象，面對(duì)各地房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，老百姓該如何解讀呢？央視經(jīng)濟(jì)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》專(zhuān)訪了中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。聽(tīng)聽(tīng)她是怎么說(shuō)的。

 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有兩個(gè)原因

　　進(jìn)入2、3月份以來(lái)，包括上海、北京、重慶這些城市，一手房、二手房成交量不斷增長(zhǎng)，有人士就說(shuō)，現(xiàn)在可以說(shuō)進(jìn)入2009年3月份以后，早春氣息已經(jīng)吹到房地產(chǎn)業(yè)界。您認(rèn)為目前這樣一個(gè)成交比較火爆的情況是短時(shí)間出現(xiàn)的情況，還是真正的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇？

聶梅生說(shuō)：“我認(rèn)為房地產(chǎn)全國(guó)性成交量上漲，比去年能夠有所恢復(fù)，這是一個(gè)全國(guó)性的情況，而形成這個(gè)原因卻是多方面的，我認(rèn)為主要是兩個(gè)原因。一個(gè)是2008年整個(gè)成交量下降，全國(guó)普遍下降4成，有些城市到了5成，這種情況下壓制了一部分本來(lái)去年要買(mǎi)房的，等了一年，現(xiàn)在要釋放，這是一個(gè)。第二個(gè)去年10月底，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政，這對(duì)交易量恢復(fù)起了非常大的作用。你看現(xiàn)在交易量恢復(fù)主要是這么兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是首次購(gòu)房，然后屬于自住性購(gòu)房，而且是普通商品房，這部分去年10月底以后，政府出臺(tái)新政當(dāng)中刺激的一部分?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)促使房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇

　　在出臺(tái)了一系列有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的的政策以后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)刺激作用，對(duì)此聶梅生說(shuō)：“政策出臺(tái)以后，有一個(gè)消化的過(guò)程，在4個(gè)月以后現(xiàn)在開(kāi)始釋放，我認(rèn)為這兩個(gè)原因促成了全國(guó)性交易量回暖?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　房地產(chǎn)新政策的出臺(tái)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，在2月份房?jī)r(jià)還處在下行通道，房?jī)r(jià)處于下行的通道，而成交量卻在不斷增長(zhǎng)，這兩者之間是不是矛盾？對(duì)此聶梅生說(shuō)：“我認(rèn)為不矛盾，房?jī)r(jià)在下行空間這是在預(yù)料當(dāng)中的，不光光是房地產(chǎn)，包括我們國(guó)家其他一些商品房，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的情況之下，國(guó)際的、國(guó)內(nèi)的，整個(gè)商品價(jià)格都在下降，包括我們的CPI、PPI指數(shù)都在下降，這是一個(gè)普遍的情況。所以我認(rèn)為商品房的價(jià)格在今年，尤其在去年一季度還是在比較高位的情況之下，同比肯定是下降的，但是交易量會(huì)逐步恢復(fù)，這兩個(gè)恰恰是我們希望得到的一個(gè)結(jié)果，也是我們政策、新政出臺(tái)以后，希望房?jī)r(jià)比較平抑，大家能夠買(mǎi)得起，但是交易量要恢復(fù)，因?yàn)槲覀円瓌?dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　市場(chǎng)復(fù)蘇是否會(huì)促使房?jī)r(jià)再反彈需要再觀察

　　從目前市場(chǎng)成交情況來(lái)看，一批稱(chēng)之為政策支持或者剛性需求的成交量它的增長(zhǎng)，隨著它的增長(zhǎng)量不斷擴(kuò)大，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇回暖，使得整個(gè)成交價(jià)格迅速抬高呢？對(duì)此聶梅生說(shuō)：“這個(gè)需要觀察一段，因?yàn)楝F(xiàn)在正在2、3月份第一部分開(kāi)始回暖，整個(gè)趨勢(shì)很可能是從低端到高端擴(kuò)散。比如政府把保障性這部分，強(qiáng)力支持保障性住房建設(shè)。先把自住性第一套，這部分商品房能夠回暖，然后在這次人大當(dāng)中提出來(lái)，第二套房當(dāng)中改善性、自住性的這部分需求也開(kāi)始支持，在逐漸擴(kuò)散，希望在當(dāng)前這種情況之下，能夠逐漸把房地產(chǎn)不同結(jié)構(gòu)當(dāng)中各個(gè)區(qū)段都能夠拉動(dòng)起來(lái)。這是一個(gè)。第二個(gè)是一手房、二手房能夠聯(lián)動(dòng)，這次回暖實(shí)際上很多城市是從二手房市場(chǎng)開(kāi)始的，我們叫做一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，這才能形成一個(gè)循環(huán)，才能使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，消費(fèi)能夠恢復(fù)起來(lái)，希望起到這么一個(gè)聯(lián)動(dòng)的作用。”

 

　　不可忽視二手房市場(chǎng)的帶動(dòng)作用

　　在目前樓市逐漸回暖的過(guò)程中，我們看到，市場(chǎng)上二手房走勢(shì)非常引人注目，我們注意到像南京、上海、北京、深圳這些城市，有些提供貸款的銀行現(xiàn)在也開(kāi)始插手到二手房交易過(guò)程當(dāng)中，他們要涉足這樣一個(gè)領(lǐng)域里，對(duì)二手房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？對(duì)此聶梅生說(shuō)：“本來(lái)銀行對(duì)二手房這塊重視不夠，他追一手房的貸款，但二手房是非常重要的。為什么呢？二手房有三個(gè)特點(diǎn)，第一，解決第一次購(gòu)房的問(wèn)題，拉動(dòng)了這一塊剛性需求。第二，拉動(dòng)改善性需求，因?yàn)槟悴毁I(mǎi)，不把舊房賣(mài)掉怎么有新房呢？你不買(mǎi)新房，不第二次購(gòu)房，怎么能夠租賃呢，在中間起一個(gè)橋梁作用。另外二手房一般是現(xiàn)房，不像一手房是期房?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　市場(chǎng)回歸理性需要時(shí)間

　　大家購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候往往會(huì)擔(dān)心未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)怎么樣。對(duì)此聶梅生說(shuō)：“另外開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還有他已經(jīng)等了一年，等不了了，當(dāng)然愿意買(mǎi)現(xiàn)房。還有很多二手房戶型不是很大，比如前幾年蓋的，但是區(qū)位很好，符合就業(yè)的需求，所以二手房市場(chǎng)現(xiàn)在最新恢復(fù)、交易量擴(kuò)大這是必然的，銀行本來(lái)就應(yīng)該對(duì)一手房和二手房房貸都應(yīng)該同等重視，所以我覺(jué)得銀行介入二手房房貸這也是市場(chǎng)的選擇，因?yàn)殂y行也是商業(yè)銀行，它也需要盈利。中國(guó)房?jī)r(jià)是2007年5月份以后漲的，到2007年年底很高。2008年一年處于僵持的情況，到了下半年的時(shí)候開(kāi)始松動(dòng)，開(kāi)始降價(jià)。我們現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)是同比，2009年一季度和2008年一季度比，當(dāng)然房?jī)r(jià)比去年低。但是真正來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到2007年，因?yàn)?SPAN lang=EN-US>2008年房?jī)r(jià)是比較高的，2007年上半年房?jī)r(jià)并不高，下半年才高，所以很多城市已經(jīng)回到2007年上半年，也就是說(shuō)回到兩年之前，甚至有些城市回到2006年。”

 

　　新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策應(yīng)從低端向高端擴(kuò)散

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看到房?jī)r(jià)回落速度非?？臁Ｔ谀壳盎芈渌俣群芸斓氖袌?chǎng)情況下，比如說(shuō)在貸款的政策，關(guān)于第二套住房的政策等等方面，是不是還有新的政策要出臺(tái)，來(lái)刺激市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展？對(duì)此聶梅生說(shuō)：“就像昨天溫總理講的，我們?cè)趹?yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還有很多彈藥，房地產(chǎn)方面起碼還有三道閘門(mén)并沒(méi)有動(dòng)用。比如在這次兩會(huì)當(dāng)中，關(guān)于二套房，只是說(shuō)二套房當(dāng)中改善性、自住性購(gòu)房，這部分首付和貸款利息都下來(lái)了。但對(duì)投資性這部分沒(méi)有提。投資性這部分，在2007年底壓得很厲害，首付要達(dá)到40%，而且利息是1.1倍，并不打折?，F(xiàn)在各個(gè)地方政府，還有各個(gè)商業(yè)銀行執(zhí)行有所不同，但從銀監(jiān)會(huì)來(lái)講，這一塊并沒(méi)有松。我覺(jué)得從低端向高端擴(kuò)散，從自住到改善的這么一個(gè)過(guò)程。但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是由不同的需求構(gòu)成，不能只釋放這部分需求，不釋放另外一部分需求。在這次兩會(huì)當(dāng)中說(shuō)，要合理支持房地產(chǎn)消費(fèi)、房地產(chǎn)內(nèi)需。如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，或者說(shuō)經(jīng)濟(jì)的需要，拉動(dòng)內(nèi)需的需要，拉動(dòng)消費(fèi)的需要，在房地產(chǎn)方面還是有政策儲(chǔ)備的?！?SPAN lang=EN-US>

　　第二個(gè)在稅收方面，這次減稅主要減二手房的稅收，減了很多，在一手房當(dāng)中主要是在消費(fèi)層面減了很多的稅，但是在投資層面，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面的稅并沒(méi)有動(dòng)得太多，比如說(shuō)土地增值稅這些，雖然說(shuō)了，但并沒(méi)有動(dòng)，另外有銀行貸款，主要是支持消費(fèi)的層面，并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)貸款支持很多?！?