房價(jià)居高不下,在公眾普遍認(rèn)為的開發(fā)商暴利之外,全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會日前在全國政協(xié)會上遞交的一份名為《我國房價(jià)為何居高不下》的發(fā)言稿提供了另外的一種解讀方向:政府才是房地產(chǎn)開發(fā)的最大得益者。在全國工商聯(lián)調(diào)查的全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%.房地產(chǎn)企業(yè)利潤一般在10%強(qiáng),超過20%已經(jīng)相當(dāng)可觀了。然而,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)積累的速度又讓人瞠目結(jié)舌,中國百富榜地產(chǎn)富豪占據(jù)半壁江山,房地產(chǎn)暴利的觀念始終難下百姓心頭。記者近日從內(nèi)部人士處獲得廣州海珠區(qū)兩個(gè)樓盤的成本分析文件,一方面揭示出目前房地產(chǎn)的真實(shí)利潤狀況,另一方面也對地產(chǎn)富豪財(cái)富的累積進(jìn)行初步的探析。
全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會的報(bào)告認(rèn)為,“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的,這使得近年來房價(jià)居高不下,從而相對降低了公眾的購買力。此外,土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力,也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。
而在調(diào)查的三個(gè)一線城市中,上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高,達(dá)64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%.不過隨后上海市市長韓正在回答媒體提問時(shí)否認(rèn)了全國工商聯(lián)的報(bào)告,稱“不知全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來的,肯定有誤”。但是他沒有透露自己掌握的數(shù)據(jù)。
但是記者在采訪多名開發(fā)商以及研究房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)專家時(shí),答案基本與全國工商聯(lián)的報(bào)告相符,雖然流向政府的費(fèi)用比例因地價(jià)的高企而有所區(qū)別,但是總體來講,土地成本加總稅收是占了3成以上。此外,還有部分應(yīng)該由政府投入的市政實(shí)施以及公共配套設(shè)施也由開發(fā)商來承擔(dān),政府在這部分也坐享其成。
據(jù)廣州一名資深操盤手向記者透露,從業(yè)時(shí)間超過10年,在廣州操作了多個(gè)樓盤,他對于全國工商聯(lián)的報(bào)告深表認(rèn)同,“這個(gè)確實(shí)說出了很多發(fā)展商的心聲,一般來講,開發(fā)商在公眾場合不敢把矛頭指向政府,因?yàn)榉科筮€是要靠政府政策扶持,但是很多開發(fā)商在私下說都是替政府打工”。
據(jù)其介紹,一般房地產(chǎn)開發(fā)成本包括五大類:土地成本、政府稅費(fèi)、建安成本、貸款利息以及企業(yè)經(jīng)營成本。
地價(jià)成本:占總成本的10%—30%
據(jù)該操盤手介紹,在其操作的項(xiàng)目中,如果早期通過協(xié)議拿地的地塊,土地成本只占10%至20%,也就是幾百塊錢到1000多元,但是后期的拍賣用地,地價(jià)成本要占30%以上,樓面地價(jià)都要到2000多至3000多元?!暗胶笃陧?xiàng)目地價(jià)太高,要超過總成本50%的時(shí)候,很多項(xiàng)目開發(fā)商都沒有辦法開工,因?yàn)槊鲾[著虧 本”。
滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌也認(rèn)為,2006年和2007年地價(jià)飛漲、地王輩出,但是隨著市場向下調(diào)整,也開始出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿也表示,其關(guān)注到了自2006年以來,地價(jià)成本在上市企業(yè)中所占比例明顯上升的趨勢,雖然沒有對行業(yè)進(jìn)行總體的統(tǒng)計(jì)分析,但是在各個(gè)上市企業(yè)的報(bào)告里面都有所體現(xiàn)。
而根據(jù)全國工商聯(lián)的調(diào)查顯示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%,為最主要的組成部分。
稅費(fèi)成本:占總成本的26%以上
稅費(fèi)也是發(fā)展商頭疼的項(xiàng)目之一。據(jù)其介紹,房地產(chǎn)開發(fā)的課稅科目很多,其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅是占了主要的部分,其中營業(yè)稅是(5%),土地增值稅先預(yù)交1%,實(shí)現(xiàn)銷售后再核減,總體征收增值數(shù)額的30%至60%.此外,還要交利潤的25%作為企業(yè)所得稅。而且房地產(chǎn)企業(yè)還必須交納市政公共設(shè)施費(fèi)用:包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。該操盤手還表示,其實(shí)還有一部分市政建設(shè)和公共配套設(shè)施是發(fā)展商建好之后無償交付給政府部門使用的,包括垃圾站、學(xué)校、消防和警務(wù)用房等等規(guī)劃中要求建設(shè)的配套,這也要花去發(fā)展商大概400至500元的成本?!熬C合起來,一般這個(gè)費(fèi)用都要占項(xiàng)目總銷售收入的1成多”。
而根據(jù)全國工商聯(lián)的報(bào)告,除土地成本支出外,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%,占總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%,與該操盤手所提供的比例基本一致。
建安成本:占總成本的20%左右
指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等,包括裝修和園林在內(nèi)。據(jù)該操盤手介紹,一般來講,該費(fèi)用占到項(xiàng)目總成本的20%左右,高的話一般也不超過30%.“按照目前廣州城區(qū)的多數(shù)項(xiàng)目,中等偏上價(jià)位的項(xiàng)目,包括裝修和園林在內(nèi)的建安成本在2000多至3000多元,這個(gè)費(fèi)用相對固定可控”。
貸款利息:占總銷售額的6%至8%
據(jù)該操盤手介紹,其此前操作的大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要資金還是來自銀行,利息成本普遍在總銷售額的6%至8%左右。不過該操盤手也表示,此前雖然國家要求房地產(chǎn)企業(yè)的資金充足率要達(dá)到35%以上,但是很多房企實(shí)際上達(dá)不到,而是通過短期資金驗(yàn)資的方式過關(guān),大多數(shù)資金還是要向銀行借款。記者在采訪中也了解到,在國家收緊信貸政策之后,不少房企開始通過私募以及投資機(jī)構(gòu)借款,甚至通過民間借貸找短期過橋資金,利息成本明顯上升,但是這個(gè)比例變化較大,要看具體項(xiàng)目而定。
經(jīng)營成本:企業(yè)運(yùn)作、潛規(guī)則成本不可小視
包括公司經(jīng)營費(fèi)用和營銷費(fèi)用,經(jīng)營費(fèi)用如管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等;營銷費(fèi)用包括廣告費(fèi)、代理費(fèi)及各種不可預(yù)見費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成中也就是占5%至8%,比例較小并且相對固定。
還有就是企業(yè)的潛規(guī)則成本,知名地產(chǎn)專家陳真誠認(rèn)為,目前一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,只要有能管事的官員幫個(gè)忙、打個(gè)招呼,開發(fā)商就可獲得大量的好處或減少大量開支,官員也就有大量的好處費(fèi)。富裕起來的房地產(chǎn)開發(fā)商一次次“反哺”某些官員。彼此之間形成了一種“互惠互利”的信賴和依托關(guān)系。這種潛規(guī)則所增加的開發(fā)商成本也會最終轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。
房企利潤超20%已相當(dāng)可觀
至于房地產(chǎn)開發(fā)利潤,該操盤手表示,一般來講,在做項(xiàng)目可行性分析時(shí),如果項(xiàng)目低于行內(nèi)認(rèn)可的12%的利潤率時(shí),發(fā)展商可能會放棄操作。如果項(xiàng)目高于12%的話,就有一定的收益,如果利潤有20%的話,那盈利就比較可觀。
不過該操盤手向記者透露,如果采用另外一種利潤衡量標(biāo)準(zhǔn)———自有資金利潤率來算的話,那么房地產(chǎn)業(yè)可以說是一個(gè)暴利行業(yè),利潤率達(dá)到百分百甚至數(shù)倍的利潤都是正常的?!凹偃玳_發(fā)商通過投入2000萬元,最終完成2個(gè)億的銷售收入,除掉各種成本有15%的凈利潤也就是3000萬元的話,那么自有資金的利潤率就達(dá)到了150%,這就是很多人指責(zé)的開發(fā)商暴利,因?yàn)槠渌芏噘Y金都是通過借貸、建筑公司墊資、材料費(fèi)乃至廣告費(fèi)都是在實(shí)現(xiàn)銷售后才結(jié)清,發(fā)展商并不需要提前支出?!?SPAN lang=EN-US>
不過該操盤手強(qiáng)調(diào),“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),如果在某些環(huán)節(jié)做不好,或者資金銜接不上的話,開發(fā)商此前投入的大筆資金就可能遭受損失,因此要求的利潤率比普通行業(yè)高是很正常的,畢竟高風(fēng)險(xiǎn)高收益,這就是市場的表現(xiàn)?!?SPAN lang=EN-US>
知名地產(chǎn)專家陳真誠也認(rèn)為,“目前開發(fā)商自有資金的投資利潤率基本在百分之幾百”。而此前不少公眾雖然不清楚發(fā)展商的利潤有多少,但是有一個(gè)簡單的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是資本的逐利性,當(dāng)大量的外行資金都想染指房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候,說明房地產(chǎn)利潤是高于其他行業(yè)的。
結(jié)論
稅費(fèi)現(xiàn)實(shí)負(fù)擔(dān)過重
全國工商聯(lián)在報(bào)告中認(rèn)為,在全國9城市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%.其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%,為最主要的組成部分。除土地成本支出外,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%,占總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%.調(diào)查顯示,開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%,企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%.而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中,那么政府的收入份額就要超過40%.
而根據(jù)發(fā)展商所透露的數(shù)據(jù),廣州在土地成本以及政府稅收方面,由于土地供應(yīng)的先后,早期協(xié)議拿地的土地成本所占比例并不如后期公開出讓的土地高,因此,早期用地的流向政府的比例也在3成以上,但是后期公開出讓所拿的土地,其流向政府的比例就要超過4成。
全國工商聯(lián)在報(bào)告中警示,由于房地產(chǎn)投資縮減,土地拍賣價(jià)格大幅下降,大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。此外,由于商品房滯銷,開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金,使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。