敏感二套房

　　3月5日上午，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中說(shuō)，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　一時(shí)間，媒體、網(wǎng)絡(luò)的論壇、貼吧紛紛傳遞這條消息，有的說(shuō)官方已經(jīng)松綁“二套房貸”，有的說(shuō)溫總理講話掃清了房地產(chǎn)市場(chǎng)陰霾等等。如果這消息是真的，最歡欣鼓舞的是房地產(chǎn)商。

SOHU中國(guó)總裁潘石屹在接收《京華時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)：“溫總理在這次政府工作報(bào)告中，明確了對(duì)第二套房的按揭貸款要比照第一套房的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大的利好消息?！?SPAN lang=EN-US>

　　潘石屹的言論立即招來(lái)強(qiáng)烈的反駁，財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀在其博客中寫(xiě)道：地產(chǎn)界的專(zhuān)家一起來(lái)炒作溫家寶的講話是可笑的。憑潘石屹的水平，不可能理解不了溫家寶總理的講話和已經(jīng)¬出臺(tái)的政策的一致性，蓄意歪曲到如此的地步，其誤導(dǎo)市場(chǎng)之心，昭然若揭。

　　這一年多來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易膠著狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上救市與不救市的激辯是一股不小的力量，空方始終在吶喊：“投資者要堅(jiān)持住，千萬(wàn)別買(mǎi)房?！钡禺a(chǎn)界又總在吆喝房?jī)r(jià)到底論。

　　自從房地產(chǎn)無(wú)緣于“十大振興產(chǎn)業(yè)”，“二套房貸”成為地產(chǎn)界最大的期盼，也成為市場(chǎng)激辯力量最熱鬧的話題。

　　按照官方解釋?zhuān)岸追抠J”指第二次貸款購(gòu)房不享受優(yōu)惠利率，優(yōu)惠不優(yōu)惠之間利率相差50%，月還款相差幾千。目前5年期以上的貸款利率為5.94%，打7折后為4.158%，而上浮10%為6.534%。以30萬(wàn)元貸20年期為例，按照等額本息還款法，首套房月供1843.015元，本金加利息總額為44.23萬(wàn)元。二套房月供為2242.728元，還款總額為53.83萬(wàn)。

　　這是“二套房貸”松綁與不松綁最直接的賬本誘惑。所以，潘石屹們覬覦“二套房貸”重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)不是沒(méi)有道理的，“二套房貸“松綁將是一股不可小覷的市場(chǎng)推動(dòng)力。

　　市場(chǎng)對(duì)“二套房貸”的敏感也源于“二套房”的定義，什么是“二套房”，給了市場(chǎng)太多的想象與操作空間。由于征信系統(tǒng)的缺失，銀行不好認(rèn)定是否是第二套住房，是否是為了改善生活的自住房。據(jù)記者了解，在“二套房貸”限制政策出臺(tái)之后，銀行房貸業(yè)務(wù)量縮減了一半，一些銀行對(duì)其優(yōu)質(zhì)客戶(hù)已經(jīng)¬開(kāi)始執(zhí)行利率7折優(yōu)惠政策了。

 

　　真假“小陽(yáng)春”

　　今年2月份以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州、天津等國(guó)內(nèi)一線城市樓市成交量均出現(xiàn)回暖，被市場(chǎng)稱(chēng)為“小陽(yáng)春”。

　　中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新中國(guó)房地產(chǎn)內(nèi)參顯示，在2月23日至3月1日期間，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)30多個(gè)城市中，成交量環(huán)比上升的城市個(gè)數(shù)占到近90%，環(huán)比下跌的僅有廈門(mén)、福州、溫州、蚌埠4個(gè)城市。北京、天津、上海等十大重點(diǎn)城市成交量全面上漲，其中環(huán)比漲幅最小的是蘇州，為8.48%；環(huán)比漲幅最大的為成都，達(dá)到85.88%；其次是杭州、重慶，分別為61.20%和56.87%。

　　無(wú)論這些房屋成交數(shù)統(tǒng)計(jì)是否有誤導(dǎo)，也無(wú)論以“周成交量套數(shù)”來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升是否科學(xué)，更無(wú)論“小陽(yáng)春”的成因如何，這種久違的溫暖若有政策助推，“小陽(yáng)春”或可延續(xù)，或者真能迎¬來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈。

　　久違的溫暖讓市場(chǎng)更加敏感，對(duì)一條消息的傳遞如此之快與沸騰，以致于3月5日下午，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康不得不出來(lái)說(shuō)明，“總理原¬意并非松綁二套房貸，媒體對(duì)松綁二套房貸是一種誤讀，二套房貸政策沒(méi)有改變?！?SPAN lang=EN-US>

　　但中央財(cái)經(jīng)¬大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇對(duì)眼前形勢(shì)另有看法，他認(rèn)為，盡管政策表述沒(méi)有發(fā)生變化，但相比以前，可以預(yù)見(jiàn)銀行對(duì)二套房的放貸標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)繼續(xù)松動(dòng)。

　　雖然未被納入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，但房地產(chǎn)業(yè)尋求進(jìn)一步政策支持的努力仍在繼續(xù)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)關(guān)于振興房地產(chǎn)的提案已經(jīng)¬遞交兩會(huì)。商會(huì)認(rèn)為，目前全國(guó)空置房屋的數(shù)量將會(huì)出現(xiàn)較快上升，2008年末商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米；2009年有可能達(dá)到3億-4億平方米，是往年空置面積總量的2-3倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的形勢(shì)已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

 

價(jià)漲還是跌

　　大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董¬事長(zhǎng)王健林表示，目前房?jī)r(jià)盡管經(jīng)過(guò)了多輪調(diào)整，但依然過(guò)高，未來(lái)2年將繼續(xù)緩慢調(diào)整。而目前市場(chǎng)上9成的企業(yè)都將經(jīng)¬過(guò)調(diào)整而被整合，剩下的房企面臨的局面將是和其他行業(yè)一樣正常的競(jìng)爭(zhēng)，有的房子能賣(mài)出去，有的房子賣(mài)不出去，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森¬認(rèn)為，現(xiàn)在交易量的上升到底是不是“小陽(yáng)春”，我認(rèn)為不要過(guò)早地下結(jié)論，應(yīng)該再過(guò)兩個(gè)月看看，沒(méi)有三四個(gè)月的持續(xù)穩(wěn)定，這種結(jié)論就為時(shí)過(guò)早了。

　　牛刀說(shuō)，上海要買(mǎi)房子的朋友真的不要著急，上海房子多的是，而且各種價(jià)位的房子都不缺。如果5月份不能有效放大成交，那今年上海房?jī)r(jià)將有一個(gè)劇烈的下挫，9月一些積壓在炒家手上的樓盤(pán)將迎來(lái)拋盤(pán)的高峰。

　　其實(shí)，綜合來(lái)自于地產(chǎn)商的信息來(lái)看，日子并沒(méi)有如全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)說(shuō)的形勢(shì)那么嚴(yán)重，在“地產(chǎn)大亨”看來(lái)，救市還早得很。

　　中國(guó)社科院金融研究所易憲容說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要就能夠釋放出來(lái)?！　?SPAN lang=EN-US>

 

　　開(kāi)發(fā)商心緒萬(wàn)千

　　樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但開(kāi)發(fā)商心緒萬(wàn)千。

　　拿地怕跌價(jià)。樓市遭遇寒冬，土地市場(chǎng) “冰凍三尺”。2008年全國(guó)土地出讓總收入9600多億元，與2007年的近13000萬(wàn)億元相比減少26%。今年以來(lái)的土地市場(chǎng)依然表現(xiàn)出供應(yīng)放緩、成交回落的低迷狀態(tài)。原因是：無(wú)錢(qián)的開(kāi)發(fā)商只能“望地興嘆”，有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商想抄¬底又害怕地價(jià)繼續(xù)下跌。

　　漲價(jià)怕滯銷(xiāo)。節(jié)后以來(lái)，全國(guó)樓市出現(xiàn)了交易量普遍上升的“小陽(yáng)春”狀況。按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，人們習(xí)慣“追漲殺跌”。然而，此一時(shí)彼一時(shí)，配合市場(chǎng)“小陽(yáng)春”的是“量升價(jià)跌”，習(xí)慣了“量?jī)r(jià)齊飛”的開(kāi)發(fā)商，在經(jīng)¬歷了2008的打擊之后頗為苦惱：漲價(jià)或帶來(lái)銷(xiāo)售停滯，不漲價(jià)又浪費(fèi)“小陽(yáng)春”賺錢(qián)機(jī)會(huì)。

　　快銷(xiāo)怕回暖?！靶￡?yáng)春”使開(kāi)發(fā)商的臉上露出了久違的微笑，笑得最開(kāi)心的是那些資金鏈到了懸崖邊緣的開(kāi)發(fā)商。經(jīng)歷過(guò)死里逃生的人最懂得“幸?！钡暮x，快速銷(xiāo)售并不斷回籠資金是他們最快樂(lè)的事情，萬(wàn)一目前的“小陽(yáng)春”持續(xù)下去并變成“大陽(yáng)春”、“真回暖”，那快速出貨的開(kāi)發(fā)商損失就大了。是快速銷(xiāo)售還是邊走邊看，開(kāi)發(fā)商拿不準(zhǔn)了，他們一陣子猛打廣告、一陣子又停止打廣告。

　　動(dòng)工怕寒冬。樓市寒冬使開(kāi)發(fā)商放棄了“坐地生財(cái)”的傳統(tǒng)模式。但“小陽(yáng)春”能持續(xù)多久？是曇花一現(xiàn)？還是樓市的“回光返照”？專(zhuān)家不知道，開(kāi)發(fā)商也不知道。若項(xiàng)目現(xiàn)在開(kāi)始動(dòng)工，“小陽(yáng)春”迅速結(jié)束而寒冬立即到來(lái)怎么辦？專(zhuān)家不知道，開(kāi)發(fā)商仍然不知道。

　　坐等怕耽誤。動(dòng)工怕寒冬，不如靜等，一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“只要不動(dòng)工，就相當(dāng)于賺錢(qián)”。但有專(zhuān)家說(shuō)，今年9月樓市將全面回暖。如果結(jié)果是這樣，豈不是讓土地變成荒草園而錯(cuò)失了賺錢(qián)良機(jī)，讓白花花的銀子化成了水？

　　張揚(yáng)怕招風(fēng)。人怕出名豬怕壯，樹(shù)大則招風(fēng)。那些已經(jīng)¬有了商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、政協(xié)¬委員或人大代表等“名號(hào)”的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在最怕政府發(fā)出各種節(jié)日“邀請(qǐng)函”及各種政治性經(jīng)¬濟(jì)指標(biāo)（如不準(zhǔn)裁員、不得出現(xiàn)員工上訪和民工鬧事等）。但人在江¬湖恐怕身不由己。

　　低調(diào)怕寂寞。“名利”是有些人一生的唯一追求，就像是人的本能一樣。特別是那些已腰纏萬(wàn)貫的開(kāi)發(fā)商，他們更有追求“名號(hào)”的需求。似乎這也無(wú)可厚非，若把錢(qián)埋進(jìn)地里，直到霉?fàn)€也不會(huì)肥土，豈不“傻冒”。因此，許多開(kāi)發(fā)商大肆捐資“建廟造佛”，借以在頂禮膜拜中打發(fā)默默無(wú)聞的寂寞時(shí)光。