在這次全國人大二次會議上,國務(wù)院總理溫家寶的政府工作報告始終圍繞著講民生、樹信心、談對策展開。作為熱門話題的房地產(chǎn),報告集中提到了促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的問題,被房地產(chǎn)業(yè)人士爭相解讀。有房地產(chǎn)商就提出,“政府工作報告會讓中國房地產(chǎn)在3月份真正回暖”。開發(fā)商們希冀依靠政策托市的僥幸和熱切的心態(tài)顯而易見。但實際上,總理工作報告所透露出的信息,可能正如中國社科院金融研究所研究員易憲容所指出的,今年的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展或回歸理性的根本仍在于降低企業(yè)利潤預期,讓房價降低到“絕大多數(shù)住房消費者有支付能力的價格水平上”。
誤讀報告盲目樂觀
在本次溫總理政府工作報告中,2009年的主要任務(wù)之一為“積極擴大國內(nèi)需求特別是消費需求,增強內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用”。落實于具體措施上,房地產(chǎn)業(yè)成為集中討論的其中一個專項。正因為此,不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛表達樂觀情緒。有人認為“籠罩在中國房地產(chǎn)市場的陰霾終于要驅(qū)散了”潘石屹公開表示:“在今年的三月份中國的房地產(chǎn)市場會真正地回暖”。
尤其是關(guān)于“二套房貸”的提法,很多人認為是重大利好。報告指出,“支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策,對符合條件的第二套普通自住房購買者,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。“這對于房地產(chǎn)市場是重大利好,是消費者對樓市信心的重大提振”,一些業(yè)內(nèi)人士表示。潘石屹也表示,銀行按揭貸款政策的變化對于房地產(chǎn)市場的影響是最大的。2008年底雖然有相關(guān)政策出臺,但對于“第二套住房”和“改善性住房”的理解,各個部門并不相同。這一次,報告“明確了對第二套房的按揭貸款要比照第一套房的執(zhí)行”。
相對于開發(fā)商的樂觀,學者表現(xiàn)得更為理性。易憲容就指出,報告中所指的第二套住房政策的放開,是指有條件下的改善性住房,相關(guān)政策的調(diào)整相當有限。言下之意,房地產(chǎn)開發(fā)商希冀通過政策進一步放寬而大獲其利的想法并不明智。隨后,中國銀監(jiān)會主席劉明康明確表示:關(guān)于二套房貸的松綁為“誤讀”。
房地產(chǎn)業(yè)界資深人士陳真誠認為,這種現(xiàn)象折射出市場對于政策存在高度依賴性,以及對投資購房(投機炒房)的渴求性,進而說明房地產(chǎn)市場上關(guān)于消費購房的有效需求嚴重短缺。但他也告誡說“開發(fā)商不要過于等待新政策,爭取盡可能有效降價,盡可能促進銷售?!?SPAN lang=EN-US>
降低利潤預期是關(guān)鍵
據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年2月份,全國重點監(jiān)測的30個城市,總成交面積環(huán)比增幅超過50%,其中占比八成的監(jiān)測城市出現(xiàn)住宅成交面積環(huán)比上升形勢。一時間,似乎回暖態(tài)勢觸手可及。
然而沒有政策面的支持,部分房地產(chǎn)商對此表現(xiàn)出理智和冷靜?!皽乜偫淼恼ぷ鲌蟾娉鰜碇?SPAN lang=EN-US>,同行之間達成的共識是:根據(jù)市場做適度的調(diào)整”,杭州當?shù)匾幻_發(fā)商態(tài)度謹慎地告訴記者,“今年的形勢與去年是不同的,如何有效調(diào)節(jié)消費者的準入成本,是開發(fā)商必須考慮的問題?!?SPAN lang=EN-US>
更有開發(fā)商直言不諱地說,政府工作報告的總基調(diào)就是重視民生,“是為了改善老百姓生活水準、拉動內(nèi)需為目標,對于商品房市場的側(cè)重并不突出?!彼J為,如果目前仍然存有僥幸心態(tài),一味盲目追求利潤擴大,“到四、五月份是要吃苦頭的。”
易憲容指出,當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來,或房地產(chǎn)市場能否成為擴大內(nèi)需的動力,在于房地產(chǎn)市場的價格能否適應(yīng)絕大多數(shù)居民實際支付能力?!?SPAN lang=EN-US>2009年的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整,可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來的關(guān)鍵”,他指出,而達到這一點,主要還是需要開發(fā)商們清楚明白,降低企業(yè)利潤預期,讓房價降低到絕大多數(shù)住房消費者有支付能力的價格水平上,“是2009年房地產(chǎn)市場得以發(fā)展或回歸理性的根本所在”。