房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關國民經(jīng)濟、百姓生活和金融安全,因此,近期政府出臺了一系列扶持政策,溫總理也在政府報告中有長篇論述,我個人認為有以下問題值的探討。

 

　　“救市”須解決市場結構不合理

　　政府扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不應是簡單的遇熱降溫,遇冷發(fā)汗,而是要根據(jù)病灶對癥下藥。過去幾年我國房地產(chǎn)市場價格上漲過快,盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素,但也與市場結構不合理或供需結構性錯位密切相關。一個健全的住宅市場應該是多樣化的統(tǒng)一,即租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房。各類住房的檔次價位、地域分布、戶型面積等都應是多元化的。市場結構不合理必然會導致住房供給的種類、品質、價位等偏離現(xiàn)階段的社會消費水平,導致供需結構性錯位。市場供給的產(chǎn)品單一、可替代性小、互補性不強,居民住房消費只有“智取華山”一條路,即買房。當人們將當期收入、代際財富積累、銀行信貸,一股腦的投向房地產(chǎn),需求短期內的急劇釋放就會推動房價非理性上揚。其結果是居民可支付能力下降、有效需求下降,從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。

我們應該培育“先租房后買房,先小后大,以舊換新,逐步升級”的理性消費、梯度消費的模式。這樣有利于抑制住房價格非理性上揚,既可增加投資,又可增加消費改善民生;既有利于當前房地產(chǎn)市場復蘇,也有利于增強市場長遠發(fā)展的后勁。

 

　　人人有房住并非人人都有產(chǎn)權房

　　加大保障性住房供給出發(fā)點沒有錯,但住房保障的思路要清晰、政策目標要明確。

　　更確切地講,住房保障的政策目標是保障人人有房住,而不是讓人人都有產(chǎn)權房。加大廉租房建設就是滿足低收入群體的基本住房需求。但大力興建經(jīng)濟適用房,讓根本無支付能力的低收入者也去借款買房,這不僅有違住房保障的政策目標,可能還會重蹈美國次貸危機的覆轍。解決的辦法就是對現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度進行修正,變經(jīng)濟適用房“只售不租”為租賃房或“租售并舉”,提高租賃房的比重,擴大可出租的對象。并根據(jù)變化的市場及時調整可出租的對象,這樣才能讓百姓以多種消費方式進入市場,各選所需,“住有所居”,真正促進社會和諧安康。特別是要嚴格控制大量公務員住房、單位集資建房以經(jīng)濟適用房之名,行福利分房之實,這不僅會對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應”,還會產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負效應。

 

　　政府“救市”應從供給面入手

　　目前減稅降息的政策多是從需求面入手,以提升百姓可支付能力,但居民有效需求釋放關鍵取決三大因素:一是收入的增長、二是預期、三是融資便利和稅收激勵。前兩個因素都與宏觀經(jīng)濟的大勢密切相關,因此,在宏觀經(jīng)濟形勢存在多種不確定性的情況下,居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難,觀望氣氛濃重,上述政策短期內效應有限。

　　因此,政府可從供給面入手,可選擇的政策措施包括:（1）樹立 “以人為本、消費者至上”的理念,實施綠色金融、或優(yōu)惠的財稅和土地政策,對集約用地、從事中低價普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持,以增加有效供給。從目前1.64億平方米空置商品房和9096萬空置商品住宅來看,多與地方政府在開工許可、項目審批機制相關,導致大戶型、別墅、公寓、高檔房開工過多。因此,優(yōu)化市場結構應將城市規(guī)劃、土地政策、項目審查和開工許可作為第一道防線。（2）積極探索運用PPP方式,即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營,在一些大中城市,興建一批面向全社會的不同價位、戶型結構的租賃住房,如公務員公寓、青年公寓、老年公寓,或將現(xiàn)有的只售不租的經(jīng)濟適用房和空置期較長的商品房改變?yōu)樽赓U房,以培育租賃市場,解決供需結構失衡的問題。（3）加大保障性住房供給,既要通過興建廉租房,解決城市低收入家庭住房困難的問題,還應通過興建租賃性經(jīng)濟適用房,滿足城市中既買不起房、又享受不到廉租房的“夾心層”的基本住房需求。

　　而更長遠制度建設包括:完善收入分配制度,提高居民可支付能力:完善社會保障制度,減少國民強制性儲蓄; 深化土地制度和房地產(chǎn)稅收體制改革,適時推出不動產(chǎn)稅,給地方政府增加公共品供給提供穩(wěn)定的收入來源,可能是解決“土地財政”之正道。