中金認(rèn)為2008年調(diào)整幅度在40%~50%的一二線(xiàn)城市成交量將在2009年啟穩(wěn)回升,而其他城市作為整體將滯后一兩個(gè)季度。二月份成交量回升有低基數(shù)和壓抑需求釋放因素,因此三月份成交量將難以繼續(xù)大幅度提升,二季度將趨于穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)將滯后于成交量見(jiàn)底,2009年四季度價(jià)格見(jiàn)底,未來(lái)價(jià)格走勢(shì)更多體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性調(diào)整和區(qū)域性波動(dòng)。已建成未售住宅面積按2008年平均銷(xiāo)售速度需要2個(gè)月消化;在建面積按照2008年銷(xiāo)售面積需要3.9年消化;拿到預(yù)售證的面積呈逐月下降趨勢(shì),需要10~15個(gè)月消化。

　　中金預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸2005年以前的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),企業(yè)差異明顯,產(chǎn)品質(zhì)量好、成本控制能力強(qiáng)或者擁有大量廉價(jià)土地儲(chǔ)備的公司將明顯受益。

　　經(jīng)過(guò)前期反彈,龍頭地產(chǎn)公司估值吸引力下降,但流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力可享受估值溢價(jià)。中金認(rèn)為降息周期后半段地產(chǎn)股票走勢(shì)較好,建議超配地產(chǎn)股。

　　A股房地產(chǎn)板塊2009年年初以來(lái)總體跌幅較小,其中A股僅下跌2%,H股跌幅38%,目前市盈率估值已明顯高于國(guó)際市場(chǎng)。A股估值高于H股;A股和H股公司2009年預(yù)測(cè)市盈率分別為18.5倍和9.5倍。

　　A股投資者投資策略是重點(diǎn)一線(xiàn)地產(chǎn),同時(shí)關(guān)注具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)及土地成本優(yōu)勢(shì)的地方優(yōu)質(zhì)企業(yè)。H股投資者除龍頭地產(chǎn)外,可增持估值吸引力較大的中低市值地產(chǎn)股。中金建議關(guān)注的A股龍頭地產(chǎn)公司:招商、金地、保利、萬(wàn)科;區(qū)域地產(chǎn)公司:棲霞、華發(fā)、中華企業(yè)(600675,股吧)、億城。建議關(guān)注的H股龍頭地產(chǎn)公司:中海、華潤(rùn);低估值地產(chǎn)公司:綠城、首創(chuàng)。