回望2008年，“低迷”、“調(diào)整”似乎成為深圳樓市的主調(diào)。在信貸收縮等調(diào)控措施的合力作用下，進(jìn)入2008年的深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)了上年來的調(diào)整狀態(tài)，房?jī)r(jià)持續(xù)下行而銷量也難見起色——前三個(gè)季度深圳一手商品住宅累計(jì)銷售面積較2007年同期減少46%，僅為241萬平方米；二手住宅銷售面積也同比減少67%為257萬平方米。不僅如此，席卷全球的金融危機(jī)在影響經(jīng)濟(jì)走向的同時(shí)，更令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜：樓市下行的現(xiàn)狀和個(gè)人實(shí)際收入及未來收入預(yù)期的變化迫使住宅消費(fèi)者在購(gòu)買決策方面更加謹(jǐn)慎，住宅交易市場(chǎng)觀望氛圍加重；外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不樂觀引發(fā)的對(duì)本地經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展前景的擔(dān)憂令企業(yè)縮減開支、控制辦公物業(yè)的租賃費(fèi)用，近年來快速發(fā)展的深圳寫字樓市場(chǎng)也因此開始面臨下行壓力；伴隨著消費(fèi)者實(shí)際或預(yù)期購(gòu)買力的減弱，零售品消費(fèi)市場(chǎng)需求下滑明顯，進(jìn)而影響商鋪需求；歐美市場(chǎng)下滑的影響下，作為經(jīng)濟(jì)外向型的城市，深圳出現(xiàn)廠房、倉(cāng)庫(kù)需求減少的情況，相關(guān)物業(yè)空置率提高、租金下滑……盡管年底前在政府一系列的積極調(diào)控政策和開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令11-12月住宅銷售量較上年同期增長(zhǎng)三倍以上達(dá)到132萬平方米；但面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)影響，以及政府提振經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的措施陸續(xù)出臺(tái)，2009年深圳樓市又將有怎樣的表現(xiàn)？

 

外圍環(huán)境對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響的不確定性將抑制住宅消費(fèi)需求的釋放。

　　曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)已轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其對(duì)中國(guó)的沖擊也已超出了金融領(lǐng)域，并迅速蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響，深圳的多個(gè)重要產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了增速放緩的情況：深圳市外貿(mào)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性放緩，前三季度全市的進(jìn)出口總額增長(zhǎng)率同比下降12.6%，進(jìn)出口貿(mào)易的增速放緩直接影響到深圳的另一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)物流業(yè)，深圳前三季度累計(jì)港口集裝箱吞吐量的增長(zhǎng)率也從去年的14.2%下滑到5.8%……在未來國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境走向不明的影響下，外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的深圳有可能面臨更大的困難，深圳經(jīng)濟(jì)所受的影響也將從金融、外貿(mào)、物流行業(yè)逐漸延伸至更廣泛領(lǐng)域。正是在這樣的形勢(shì)下，對(duì)未來經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展前景的擔(dān)憂都令企業(yè)或個(gè)人消費(fèi)者對(duì)未來收入的預(yù)期進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際支付能力亦或預(yù)期的下調(diào)迫使企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者謹(jǐn)慎投資、控制支出，并進(jìn)而直接影響房地產(chǎn)各物業(yè)市場(chǎng)。積極的調(diào)控措施或能立竿見影的改善消費(fèi)信心，短期內(nèi)刺激需求的集中釋放，但以基礎(chǔ)投資帶動(dòng)消費(fèi)并進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善中小企業(yè)生存環(huán)境等一系列舉措本身便是逐步展開的過程，其實(shí)際效應(yīng)很難立刻展現(xiàn)。因此預(yù)計(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的困難環(huán)境還將在2009年內(nèi)繼續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向；而在有效需求被抑制的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所面臨的艱難處境也將迫使市場(chǎng)調(diào)整期延長(zhǎng)。

 

　　保增長(zhǎng)的積極舉措將一定程度提振民眾消費(fèi)信心，而對(duì)樓市走向的切實(shí)影響仍有賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善。

　　為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速減緩而出臺(tái)的一系列“保增長(zhǎng)”的措施不僅走在了問題的前面，更已逐漸落實(shí)到財(cái)政貨幣政策轉(zhuǎn)向、加大基礎(chǔ)建設(shè)拉動(dòng)投資和消費(fèi)、扶持企業(yè)合理發(fā)展等方面。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬億投資激蕩內(nèi)需、實(shí)施增值稅全面轉(zhuǎn)型、商品出口退稅率上調(diào)……出臺(tái)積極政策在短期內(nèi)無疑是象征意義大于實(shí)際效應(yīng)，一定程度的改善企業(yè)及民眾對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的悲觀預(yù)期，也著實(shí)為“比貨幣和黃金更寶貴”的信心加了碼。但短期的信心增強(qiáng)后，政策執(zhí)行的效果如何、經(jīng)濟(jì)是否切實(shí)改善才是影響樓市最終走向的根本。

　　

政策利好為房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造更寬松的發(fā)展環(huán)境，企業(yè)自身的主動(dòng)調(diào)整更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在低迷中前進(jìn)。

　　適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策將改善房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境——存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、對(duì)銀行信貸不再實(shí)施硬性約束的大環(huán)境下，信貸投放量的增加將令優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)融資壓力減??；降低首付比例和貸款利率、減免交易稅等措施，大大降低住房購(gòu)置門檻，從而有效的支持自住及改善性住房需求；房地產(chǎn)信托的逐步推進(jìn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬，和商業(yè)性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提供更好的環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大手筆投入都將大大提高相關(guān)區(qū)域的配套環(huán)境，對(duì)于片區(qū)價(jià)值的提升和房地產(chǎn)開發(fā)的推進(jìn)都將起到積極作用。隨著政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，緊縮的貨幣政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的困境將有所改善，優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)的融資需求得到支持，這也將成為促進(jìn)樓市健康發(fā)展的重要利好。而低迷市場(chǎng)下，開發(fā)企業(yè)主動(dòng)結(jié)合市場(chǎng)做出的調(diào)整，包括價(jià)格策略的調(diào)整、產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新、企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整等在刺激成交的同時(shí)，也有望令行業(yè)逐步平穩(wěn)前進(jìn)。

 

　　經(jīng)濟(jì)走向趨于明朗后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸趨于平穩(wěn)。

　　作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)在2009年似乎更加密不可分。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響企業(yè)和個(gè)人的實(shí)際支付能力，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求；經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可確定性大大影響企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者的信心，由此抑制投資和消費(fèi)需求的釋放……有理由相信，當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極政策在2009年下半年逐漸顯現(xiàn)其效力的同時(shí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景也將逐漸的明朗化，在各行業(yè)經(jīng)歷了一輪危機(jī)和轉(zhuǎn)型后開始步入平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，來自企業(yè)和個(gè)人的對(duì)于相關(guān)物業(yè)的穩(wěn)定需求將得到理性釋放。屆時(shí)，經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)有望隨著剛性需求的逐步釋放而呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。