保利地產(chǎn)董事長李彬海表示,公司從沒放棄過并購,但目前不是地產(chǎn)并購的最好時機(jī)。公司總經(jīng)理宋廣菊則認(rèn)為,2009房地產(chǎn)市場將延續(xù)調(diào)整格局,但珠三角市場將率先走出低谷。

 

銷售為先

　　保利地產(chǎn)總部所在的廣州是此次房地產(chǎn)調(diào)整大潮中跌幅較深的區(qū)域,2008年年末廣州一手樓均價8014元/平方米,和年初11000元/平方米均價相比跌幅已達(dá)到30%。而珠三角中的東莞市房價跌幅甚至已經(jīng)超過50%。2008年,類似的情況在國內(nèi)許多大中城市上演。

　　在房價下跌的同時,商品房交易量卻呈現(xiàn)進(jìn)一步萎縮的態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù),2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,銷售額同比下降20.1%。從商品住宅成交面積指標(biāo)看,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州(1-11 月)同比下降38.2%。

　　慘淡的2008年房地產(chǎn)市場,甚至讓很多對此輪調(diào)整有著“先知先覺”的地產(chǎn)龍頭,難以完全置身事外。萬科率先舉起“降價促銷”大旗,而此時,保利地產(chǎn)等一線地產(chǎn)商也均將銷售作為首要任務(wù)。

　　年報(bào)顯示,公司去年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積258.49萬平方米,銷售金額205.11億元,同比分別增長29.48%和20.36%;結(jié)算面積192.63萬平方米,結(jié)算房屋銷售收入151.14億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤22.39億元,同比增長50.35%;年末預(yù)收樓款總額達(dá)到98億元,其中曾被媒體懷疑是找“托”來捧場的北京保利百合花園和西山林語銷售簽約額已達(dá)到23.62億元。

　　“回過頭看,去年南方很多地產(chǎn)公司降低毛利、加快銷售、提高周轉(zhuǎn)是正確的策略?！币晃婚_發(fā)商坦言。

 

　　備戰(zhàn)寒冬

　　別人的房子賣不動,保利的房子緣何“好賣”？面對這個問題,保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊坦言:過去的一年,是“蠻辛苦”的一年,自己的壓力非常大。但有賴于公司上下努力,終于挺過來了。保利地產(chǎn)在2008年之所以能取得不俗的業(yè)績,是基于對市場準(zhǔn)確的分析判斷等多方面有機(jī)結(jié)合的成果。

　　據(jù)介紹,早在2007年末,保利地產(chǎn)管理層已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場的大調(diào)整即將到來,并迅速采取應(yīng)對措施,在內(nèi)部下達(dá)了搶資金、搶工程、搶市場的“三搶”計(jì)劃。搶資金是通過加強(qiáng)融資,保障在即將到來的調(diào)整中財(cái)務(wù)平穩(wěn)。搶工程目的是盡量將工期往前趕,盡量提前銷售期。搶市場就是加大營銷力度,早日把建好的房子銷售出去。

　　“基于市場的及時準(zhǔn)確判斷,采取主動措施迎接挑戰(zhàn)。現(xiàn)在回過頭來看,當(dāng)時的主導(dǎo)思想是非常清晰正確的。也得益于企業(yè)獨(dú)特文化,具備良好的執(zhí)行力,最終能把這些計(jì)劃落到實(shí)處?！彼螐V菊認(rèn)為。

　　外界看來,脫胎于軍隊(duì)的保利地產(chǎn),骨子里深處具備著軍人作風(fēng)頑強(qiáng)、敢肯硬骨頭的精神。而保利地產(chǎn)把這種精神歸結(jié)為奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、規(guī)范誠信、樂于奉獻(xiàn)、自律嚴(yán)明的企業(yè)文化。

　　“2008年的房地產(chǎn)市場,如果沒有專業(yè)的團(tuán)隊(duì),很難與市場抗衡的。通過團(tuán)隊(duì)的專業(yè)運(yùn)作,使保利品牌、營銷、產(chǎn)品三位一體有機(jī)結(jié)合,從而取得良好的市場效果?！彼螐V菊說。

　　2008年保利地產(chǎn)有8個樓盤年銷售額突破10億元大關(guān)。公司之前確定的以廣州、北京、上海為中心,二、三線城市聯(lián)動發(fā)展的戰(zhàn)略布局也逐步顯現(xiàn)出優(yōu)勢。2008年北京、廣州銷售額達(dá)到42.1億元和57.26億元,均位列第一位。上海20.95億元,市場占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京廣滬三足鼎立的戰(zhàn)略格局初步顯現(xiàn),而在成都、長春、重慶等二線城市銷售額均進(jìn)入三甲之列。

 

　　持續(xù)調(diào)整

　　2009年伊始,房地產(chǎn)市場迎來了一個難得的“小陽春”,各地商品房銷量普遍呈現(xiàn)反彈態(tài)勢,一些區(qū)域甚至出現(xiàn)了提價銷售的現(xiàn)象。保利地產(chǎn)一月份實(shí)現(xiàn)簽約面積18.38萬平方米,簽約金額13.76億元,同比分別增長了269.85%和148.44%。

　　對于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場未來趨勢,宋廣菊認(rèn)為,2009年房地產(chǎn)業(yè)面臨著世界金融危機(jī)影響擴(kuò)大、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩等諸多不利因素的影響,預(yù)期仍將延續(xù)2008年的調(diào)整格局。但在國家加大固定資產(chǎn)投資、大力刺激消費(fèi)和寬松貨幣政策的影響下,房地產(chǎn)市場不會再出現(xiàn)快速、大幅度的價格下跌,成交量會相對穩(wěn)定,市場可能出現(xiàn)相對的平衡。她同時預(yù)計(jì),本輪珠三角地區(qū)調(diào)整的幅度最大,調(diào)整的時間最長,市場走出低谷和回暖將首先從珠三角地區(qū)開始。

　　而具體到保利地產(chǎn)自身上講,公司制定了防風(fēng)險(xiǎn)、抓機(jī)遇、保增長的策略。雖然房地產(chǎn)市場仍存在一定風(fēng)險(xiǎn),但由于經(jīng)濟(jì)底部可見,風(fēng)險(xiǎn)處于可防范的位置。任何行業(yè)的調(diào)整對大企業(yè)來說都是難得的機(jī)遇,保利地產(chǎn)一定要在防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上抓住出現(xiàn)的機(jī)遇。

　　保利地產(chǎn)在2009年仍制定非常謹(jǐn)慎的發(fā)展策略,在外部經(jīng)濟(jì)形勢未明朗的情況下,絕不拓展風(fēng)險(xiǎn)較大的郊區(qū)用地;在商業(yè)用地項(xiàng)目上采取適當(dāng)控制的策略;將新項(xiàng)目主要瞄準(zhǔn)在幾個大型城市的中心城區(qū);目前成都、天津、青島等區(qū)域只有一個項(xiàng)目在運(yùn)作,今后將充實(shí)這些勢力薄弱的區(qū)域,保證每個區(qū)域都有2至3個上項(xiàng)目在同時運(yùn)作。

　　優(yōu)勢地產(chǎn)企業(yè)往往具備良好的資源整合能力,在房地產(chǎn)調(diào)整中,可能借機(jī)通過兼并重組的方式獲得跨越式發(fā)展。

　　對此,保利地產(chǎn)董事長李彬海表示,保利地產(chǎn)從沒放棄過并購,目前在開發(fā)的項(xiàng)目不少就是通過并購方式取得。前兩年房地產(chǎn)業(yè)處于高峰,并購成本太高。去年房地產(chǎn)業(yè)雖有所調(diào)整,但市場整體期望值并沒有降下來,因此目前來看還并不是最好的并購時機(jī)。同時并購的項(xiàng)目內(nèi)部相對復(fù)雜一些,有些甚至存在很多隱性負(fù)債。在發(fā)展過程中,無論是并購還是其他方式,保利地產(chǎn)將始終遵循企業(yè)利益最大化的原則,而不會單一拘泥于某種方式。具體來講,通過擴(kuò)張資產(chǎn),直接收購?fù)恋氐姆绞桨l(fā)展,比外部并購風(fēng)險(xiǎn)更小,成長性更高。