建設(shè)部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素,他列舉了十條對房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素,同時(shí)也指出了房地產(chǎn)價(jià)格必漲的十大理由。

　　陳淮指出,目前形勢對房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為,除了國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響外,房地產(chǎn)市場自身也存在很多問題,包括:在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場份額的優(yōu)化重組進(jìn)程中,迄今并沒有取得明顯的增長;在二手房市場、租賃市場嚴(yán)重滯后的條件下,不可能形成相對穩(wěn)定的供求均衡狀態(tài),存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場的巨大供給,在前期買了多套房子的持有者,他們過多的資源可能會(huì)較迅速的釋放出來;過去10年城鎮(zhèn)居民累計(jì)的資產(chǎn)購置能力在過去3-4年內(nèi),已經(jīng)被較為充分地釋放了,新的購置能力尚需3-5年左右周期的積累過程;地產(chǎn)市場自身發(fā)展不平衡導(dǎo)致的包括開發(fā)商、銀行、稅收等風(fēng)險(xiǎn)配置不平衡局面現(xiàn)在也遠(yuǎn)沒有得到充分的改善。

　　但陳淮同時(shí)指出,從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)價(jià)格有必漲的十大理由。

　　一是,中國城市化進(jìn)程剛剛拉開帷幕,人口向城市集中的趨勢還將持續(xù)20-30年;

　　二是,擴(kuò)大內(nèi)需過程中,對城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進(jìn)一步改善,將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求,即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房;

　　三是,目前城鎮(zhèn)住房存量資源中,1999年以前形成的占一半以上,這些存量房在未來15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建;

　　四是,人們已經(jīng)完成了重大價(jià)值觀的革命,已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段;

　　五是,城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大,核心市區(qū)的房價(jià)越高;

　　六是,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長速度和就業(yè)的巨大影響以及對上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用,促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺;

　　七是,在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭,經(jīng)過四到五年后,普遍進(jìn)入了一個(gè)依靠市場自我改善的區(qū)間,特別是二三線城市,這個(gè)趨勢非常明顯;

　　八是,部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性階段,他們收入增加10%,住房消費(fèi)能力就可以增長50%;

　　九是,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末,國務(wù)院關(guān)于要擴(kuò)大內(nèi)需、刺激增長的一系列措施中,已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具;

　　十是,歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu),“清費(fèi)、正稅、明租”進(jìn)展遲緩,將促進(jìn)自身資產(chǎn)升值諸多理性消費(fèi)。